N° RG 22/06338 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6K2

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 22/06338 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6K2

Minute

AFFAIRE :

[Z] [V], [R] [M] épouse [V]

C/

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 1]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025 sur rapport de Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [V]

né le 12 Octobre 1946 à [Localité 9]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [R] [M] épouse [V]

née le 07 Décembre 1948 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Eve DONITIAN de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 22/06338 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6K2

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIA CONCEPT

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

A la requête de la SCI RABA, l’immeuble dont elle était propriétaire, sis [Adresse 1] à BORDEAUX, a été divisé en 12 lots et placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, suivant état de division et règlement de copropriété reçus le 6 décembre 2012 par Me [I] [D], notaire à BORDEAUX.

Par acte de vente du 28 juin 2018, M. et Mme [V] sont devenus propriétaires entre autres du lot n°6, constitué d’un garage, au sein de cet immeuble.

Leur acte de copropriété, dans les mêmes termes que l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété, prévoit que “le propriétaire du garage constituant le lot n°6 devra souffrir la présence dans l’emprise de son lot des compteurs de la copropriété (EDF GAZ EAU téléphone) et permettre à titre de servitude de passage constituée au profit du syndic de copropriété et des services concessionnaires EDF Gaz… le libre accès auxdits compteurs pour toute opération de relevé et de maintenance nécessaire.”

Déplorant l’installation par la copropriété d’équipements communs non visés dans la servitude -un tableau électrique, un boîtier contenant la fibre optique, une VMC- et se trouvant importunés par des demandes d’accès aux compteurs, M. et Mme [V] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2022 d’une résolution portant retrait des équipements communs de leur lot privatif n°6.

Cette résolution a été rejetée par 3 voix contre 2 voix, totalisant respectivement 7047 et 2953 tantièmes de copropriété.

Estimant que ce vote est irrégulier en ce qu’il porte atteinte à leur droit de jouissance sur leur lot privatif, M. et Mme [V], par acte du 28 août 2022, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à BORDEAUX représenté par son syndic en exercice, la SARL ACTIA CONCEPT, devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel ils demandent, dans leurs dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, ainsi que du règlement de copropriété et du procès-verbal d’assemblée générale du 14 juin 2022, de :

les DECLARER recevables et bien fondés en leurs demandesANNULER la résolution n°27 “ retrait des équipements communs dans le lot privatif” de l’assemblée générale du 14 juin 2022.CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à retirer du lot n° 6 appartenant aux époux [V] les équipements communs non visés dans la servitude.CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au paiement d’une indemnité de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à BORDEAUX représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIA CONCEPT, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de :

DEBOUTER M. et Mme [V] de leur demande d’annulation du refus du vote de la résolution 27DEBOUTER M. et Mme [V] de leur demande de retrait des installations communesà titre infiniment subsidiaire, DESIGNER tel expert avec la mission ci-avant décriteCONDAMNER M. et Mme [V] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action de M. et Mme [V]

moyens des parties

M. et Mme [V] demandent à être déclarés recevables en leur action.

Le défendeur ne s’y oppose pas, évoquant sans l’énoncer dans le dispositif de ses conclusions, un moyen tiré de la prescription de l’action des demandeurs, qui tendrait à faire constater la violation du règlement de copropriété.

réponse du tribunal

Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que les demandeurs se sont opposés au rejet de la résolution n° 27, et que leur action en nullité de celle-ci, a été introduite par assignation délivrée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, de sorte qu’il y a lieu de la déclarer recevable.

Le tribunal n’a pas à statuer sur une prétention non énoncée au dispositif, par application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile. Il est observé à cet égard que l’action des époux [V] est fondée sur l’irrégularité de la résolution n°27, et non sur une violation du règlement de copropriété, qui constitue au demeurant une action personnelle (et non réelle), soumise à un délai de prescription de 5 ans à compter du jour où le retrait des équipements litigieux a été refusé aux demandeurs.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 14 juin 2022

moyens des parties

M. et Mme [V] font grief à la copropriété d’avoir installé sans leur autorisation un moteur de VMC, un boîtier de raccordement du réseau téléphonique à la fibre optique, et un tableau électrique, qui engendrent une aggravation et une modification de l’assiette de la servitude qu’ils qualifient de conventionnelle, dont bénéficierait la parcelle commune sur leur parcelle privative. Ils sollicitent le retrait des équipements litigieux sous astreinte.

Ils exposent qu’en refusant d’adopter la résolution n°27 prévoyant ce retrait, l’assemblée générale des copropriétaires a porté atteinte à leur droit de jouissance, en contrariété avec les dispositions des articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ils critiquent les termes de la résolution proposée au vote par le syndic, portant sur le retrait de la totalité des équipements communs, alors que leur demande se limitait à ceux qui n’étaient pas prévus aux termes de la servitude conventionnelle.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que les éléments d’équipement en cause pré existaient à la division de l’immeuble par la SCI RABA, se prévalant de l’acquisition d’une servitude pas destination du père de famille. Il soutient que cette servitude inclut tous les appareils nécessaires au fonctionnement de l’immeuble, tels que le tableau électrique, la fibre optique et la VMC, lesquels soit n’étendent pas l’emprise de la servitude, soit n’auraient pas pu être installés ailleurs, à raison du classement de l’immeuble en monument historique. Il ajoute que la fibre optique serait aujourd’hui le moyen usuel de téléphonie. La gêne occasionnée aux demandeurs serait minime et ils auraient acquis leur bien en toute connaissance de cause. Le défendeur reproche enfin aux demandeurs la rédaction trop générale de la résolution n°27, portant sur le retrait de tous les éléments d’équipement communs, de sorte que le rejet par l’assemblée générale était légitime et conforme au règlement de copropriété.

réponse du tribunal

Selon les articles 688, 692, 693, 694 du code civil :

“Les servitudes sont continues ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage et ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduits d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage (…).”

“La destination du père de famille vaut à l’égard des servitudes continues et apparentes.”

“Il n’ y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.”

“Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement et passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.”

En l’espèce, il n’est pas discuté que l’immeuble en cause appartenait à l’origine à la SCI RABA qui a procédé à sa division.

Si les époux [V] affirment que le tableau électrique, la fibre optique et la VMC ont été installés postérieurement à la division de l’immeuble, et qu’ils n’en avaient pas connaissance lors de leur acquisition, force est constater qu’ils n’en apportent pas la preuve, tandis que les documents, attestations et photographies versées aux débats en défense démontrent le contraire.

Un copropriétaire de l’immeuble et un ancien gestionnaire déclarent ainsi que “la VMC est présente depuis au moins janvier 2007", “ que dès la fin de rénovation et avant la mise en copropriété, le groupe de la VMC ainsi que les compteurs électriques et l’ensemble des réseaux téléphoniques se trouvaient dans le garage du rez-de-chaussée du [Adresse 1]”, ce qui ressort des attestations de conformité délivrées les 9 et 25 octobre 2006 et le 3 novembre 2006 par la SARL [H] [L] et par France télécom résoline, regroupées dans un Dossier Documentaire des Ouvrages Exécutés remis par l’architecte de l’immeuble.

La présence de la VMC dans le garage s’évince également d’une photographie du 1er décembre 2006 communiquée dans le cadre d’une procédure initiée en 2017 par l’avocat de la copropriété, non contredite en demande.

Il s’ensuit qu’il est établi que les aménagements litigieux ont été effectués antérieurement à la division de l’immeuble, par son propriétaire d’alors, auteur commun des parties.

C’est donc à raison que le syndicat des copropriétaires revendique l’existence au profit de la parcelle commune d’une servitude par destination du père de famille.

En vertu des dispositions de l’article 692 du code civil précitées, la servitude par destination du père de famille vaut titre à l’égard d’une servitude continue, tandis qu’à l’égard des servitudes discontinues, la cour de cassation exige, en plus de la preuve de son antériorité à la division par un auteur commun, la production de l’acte de division et la preuve qu’il ne comporte pas de disposition contraire au maintien de la servitude.

Or, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, rien dans les termes de l’acte de division versé aux débats, ne permet de considérer que les trois équipements litigieux ont été exclus de la servitude. Le tableau électrique, le boîtier de la fibre optique et la VMC peuvent être considérés comme nécessaires, et à tout le moins utiles au fonds dominant, reflétant les progrès techniques, fibre optique et VMC constituant des outils modernes et efficaces de connexion, de chauffage et de ventilation, respectueux de l’environnement.

Dès lors, c’est à bon droit que l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de retrait de ces équipements, de sorte qu’il y a lieu de débouter M. et Mme [V] de leur demande de nullité de la résolution n° 27 et de retrait des équipements sous astreinte.

Il ne peut être reproché aux époux [V] les termes généraux de la résolution proposée au vote, l’obligation de joindre à une demande d’inscription à l’ordre du jour un projet de résolution étant réservée à certaines hypothèses limitativement énumérées par l’article 10 du décret du 17 mars 1967, qui ne correspondent pas au cas d’espèce.

Sur la demande d’expertise

moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires sollicite une mesure d’expertise judiciaire aux fins de dire si les branchements et arrivées d’eau et la VMC sont antérieurs au règlement de copropriété.

M. et Mme [V] s’y opposent considérant qu’une mesure d’expertise ne doit pas suppléer la carence des parties.

réponse du tribunal

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise.

II – Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. et Mme [V], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile, dans version applicable depuis le 1er janvier 2020,

dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE M. et Mme [V] recevables en leur demande d’annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2022,

DEBOUTE M. et Mme [V] de leur demande d’annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du du 14 juin 2022,

DEBOUTE M. et Mme [V] de leur demande de retrait des équipements sous astreinte,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIA CONCEPT de sa demande d’expertise,

CONDAMNE M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIA CONCEPT la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. et Mme [V] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. et Mme [V] aux entiers dépens,

REJETTE toutes demandes plus amples et contraires.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT