RG 24/00286. Jugement du 22 mai 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ :=[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00286 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SGHS

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT SOCIAL

DEFENDEUR(S) :

[X] [R], [X] [D]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PEREZ Marc-Antoine

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [X] [R]

à Mme [X] [D]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 22 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 20 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocat au barreau de substitué par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDERESSES:

Mme [X] [R]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Mme [X] [D]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

À l’audience du 20 mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2014, la SA d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [R] sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 11], ainsi qu’un emplacement de stationnement moyennant le paiement d’un loyer principal de 383,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4352,01 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte en date du 2 mai 2024, un procès-verbal de constat d’abandon de local d’habitation a été dressé par la SCP GRAND OUEST 78.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [X] [R] le 26 février 2024.

Par assignation en date du 10 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 mai 2024, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, dire et juger que le local objet du bail d’habitation ne constitue plus sa résidence principale et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [R] (et singulièrement Madame [X] [D]) ainsi que tout occupant de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Solidairement avec Madame [X] [D], une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, provisions sur charges comprises et de la consommation d’eau, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 7 juillet 2024, majoré d’un supplément de loyer de 544,05 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que de tout occupant et meubles de son chef, 5688,29 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 15 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus,Solidairement avec Madame [X] [D], 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au tribunal dont il ressort que Madame [X] [R] a été suivie par le SAS de Trappes jusqu’à son déménagement en août 2023 et [Adresse 2] à [Adresse 10] ([Adresse 9]). Madame [X] [R] a hébergé Madame [X] [D] à compter de mai 2023 et que cette dernière occupe les lieux sans droit ni titre avec ses 6 enfants et que l’intéressée ne remplit par les conditions administratives pour bénéficier d’un logement social ne possédant qu’un récépissé de demande de titre de séjour.

Initialement appelée à l’audience du 12 décembre 2024, la présidente a ordonné d’office le renvoi de l’affaire en application des dispositions des articles 15, 16 et 471 du code de procédure civile, alors que l’assignation a été délivrée à Madame [X] [R] au lieu du contrat de bail, alors même que le bailleur dispose d’une nouvelle adresse et qu’il dresse le constat lui-même, à travers ses demandes, de l’inoccupation des lieux par l’intéressée.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024 remis à domicile, la SA CDC HABITAT SOCIAL a dénoncé les termes de sa citation primitive au nouveau domicile de Madame [X] [R] en vue de l’audience de renvoi du 20 mars 2025.

À l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes tel qu’aux termes de son acte introductif d’instance et indique que la dette locative s’élève désormais à la somme de 12.467,72 euros, arrêtée au 10 mars 2025, terme de février inclus. En outre, elle précise qu’elle s’oppose à l’éventuel octroi de tous délais alors que la dette est en augmentation constante et de l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

Madame [X] [R] et Madame [X] [D] n’ont pas comparu, ni personne pour les représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la non-comparution des défenderesses

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir informé la CCAPEX de la situation d’impayé de Madame [X] [R], qui persiste, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 1er mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4352,01 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 2 mai 2024.

Madame [X] [R] ne comparaît pas et ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux, étant précisé que le dernier loyer avant l’audience n’a pas été réglé tel qu’il ressort du décompte produit par le bailleur.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, notamment Madame [X] [D] et les occupants du propre chef de cette dernière, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 33-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2025, terme de février 2025 inclus, Madame [X] [R] lui devrait la somme de 12457,72 euros.

Il convient de déduire du décompte transmis le montant facturé au titre des frais de procédure.

Madame [X] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 11761,62 euros au bailleur au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, faute de demande de résiliation de bail transmise au bailleur et malgré son déménagement, Madame [X] [R] porte préjudice aux intérêts de la demanderesse en empêchant la remise en location du bien, et notamment en y ayant installé Madame [X] [D] ainsi que l’ensemble de sa famille tel qu’il ressort du procès-verbal du constat d’abandon dressé le 2 mai 2024 et des termes du diagnostic social et financier transmis pour les besoins de la présente cause.

Madame [X] [D], en se maintenant sans droit ni titre dans le logement, porte également nécessairement préjudice aux intérêts de la bailleresse qu’il convient d’indemniser.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 mai 2024 concernant Madame [X] [R], et in solidum avec Madame [X] [D] à compter de la date du présent jugement (22 mai 2025) et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [X] [D] et Madame [X] [R], qui succombent à la cause, seront condamné in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [X] [D] et Madame [X] [R] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’occupation sans droit ni titre des lieux, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2014 entre la SA d’HLM EFIDIS aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Madame [X] [R], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11], est résilié depuis le 2 mai 2024,

ORDONNE à Madame [X] [R], ainsi qu’à Madame [X] [D], occupante de son chef, de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [X] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, qui se substitue au loyer dès le 2 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et in solidum avec Madame [X] [D] à compter de la date du présent jugement (22 mai 2025), jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 11761,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025, terme de février 2025 inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [R] et Madame [X] [D] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge