TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 19 Septembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/11028 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BGH

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier “PARC BELLEVUE BLOC B” sis [Adresse 1] ( l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

C/ M. [L], [T], [Z], [E] [W] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Septembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 195 Septembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “PARC BELLEVUE BLOC B” situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 6], SAS immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 067 803 916, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [L], [T], [Z], [E] [W]

né le 14 avril 1964 à [Localité 6], demeurant et domicilié [Adresse 4]

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [W] est propriétaire des lots n° 589 et 673 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété « PARC BELLEVUE BLOC B » sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire en date du 25 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC BELLEVUE BLOC B » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, a fait citer Monsieur [W] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application

Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces,

Y venir le requis s’entendre condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « PARC BELLEVUE BLOC B » sis [Adresse 3] :

— La somme de 21.749,79 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil).

Condamner le requis au paiement d’une somme de 1.470,24 € au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner le requis au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, l’attitude répétée du requis ayant aggravé la situation de ce syndicat pourtant déjà en difficulté

Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.

Ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;

Le condamner à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner le requis au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par le présente procédure, dont distraction au profit de M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

Condamner le requis à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 11 1-8 du code des procédures civile d’exécution devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/11028.

Monsieur [W], régulièrement cité à personne, n’a pas constitué avocat dans le cadre de l’instance.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 février 2024.

L’affaire a été plaidée le 6 juin 2024, et mise en délibéré au 19 septembre 2024.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de ses dernières écritures le paiement d’une somme de 21.749,79 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 octobre 2023.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété, la fiche d’immeuble, l’extrait de compte au 12 octobre 2023, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des années 2014 à 2018 ainsi que de l’année 2022, les redditions de comptes des années 2015 à 2019 ainsi que de l’année 2021, le [Localité 5] Livre de l’année 2020, les attestations de non-recours des assemblées générales, le contrat de syndic ainsi qu’une mise en demeure avec accusé de réception en date du 25 septembre 2023.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2013 à 2019, 2021 et 2023 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales produits qui ont approuvé les comptes des exercices 2013 à 2017 et 2021, et voté les budgets prévisionnels de l’exercice 2019. Il est démontré que les assemblées générales approuvant les comptes n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles.

En revanche, aucun procès-verbal d’assemblée générale n’est versé aux débats s’agissant des exercices comptables des années 2020 et 2022, les procès-verbaux des assemblées générales du 26 février 2021 et du 21 octobre 2021 n’étant notamment pas produits. Les assemblées générales dont les procès-verbaux sont fournis au tribunal ne concernent pas l’approbation des comptes de ces exercices ni le vote de leurs budgets prévisionnels. Il n’est donc pas démontré que les charges réclamées au titre des années 2020 et 2020 sont bien exigibles.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires les sommes réclamées au titre des charges des années 2020 et 2022, pour un montant de 2.491,38 euros pour l’année 2020 et d’un montant de 1.989,94 euros pour l’année 2022. Le montant total à déduire de la somme sollicitée par le syndicat s’élève donc à 4.481,32 euros.

Monsieur [W] sera donc condamné à payer la somme de 17.268,47 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 octobre 2023.

Sur la demande au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre une somme totale de 1.470,24 euros.

Toutefois, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment « SUIVI DOSSIER CTX », « Vac. Suivi Ctx & recouvr. priv » et « SUIVI PROCEDURE RECOUVREMENT » portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ces frais, d’un montant total de 1.110,24 euros, seront donc déduits de la somme réclamée.

Monsieur [W] sera ainsi condamné au paiement de la somme de 360 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt à taux légal, à compter de la mise en demeure, et que ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés. Ainsi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [W] [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE [L] Monsieur [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC BELLEVUE BLOC B » sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6], la somme de 17.268,47 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2019, date du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC BELLEVUE BLOC B » sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6], la somme de 360 euros au titre des frais visés par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2019 sur la somme de 24 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 6], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT