COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J45H

Minute N° : 25/00176

JUGEMENT DU 25 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Vincent PUECH,

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Madame [G] [N]

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 058811670, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social.

Activité :

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [G] [N]

née le 07 Août 1991

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [H] [X]

né le 27 Février 1989

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré, et de Madame Jade ARRIGHINO, Greffier, lors des débats

DEBATS : 28/1/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2024, avec prise d’effet rétroactive au 1er mars 2024, la S.A ERILIA a consenti à Madame [N] [G] et Monsieur [X] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 416,25 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 22 juillet 2024, la S.A ERILIA a fait délivrer à Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.626,90 euros hors frais.

Par exploit délivré le 15 novembre 2024, la S.A ERILIA a fait citer Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de les voir principalement condamnés à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer solidairement la dette locative fixée à la somme de 988,44 euros due au 22 septembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— lui payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 523,08 euros jusqu’à départ effectif des lieux, avec indexation, à compter du 23 septembre 2024;

— lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025, lors de laquelle la S.A ERILIA, représentée et a sollicité le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 869,42 euros au jour de l’audience. Elle précise qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire si ceux-ci sont respectés.

Madame [G] [N], comparante, a expliqué ne pas pouvoir payer plus de 100 euros par mois en plus du loyer. Elle perçoit actuellement 700 euros par mois ; elle est en attente de percevoir également le RSA tous les mois.

Monsieur [H] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ni été représentés, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10] ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 19 novembre 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés locatifs le 23 juillet 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 19 novembre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 28 janvier 2025.

La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clause résolutoire que pour trois cas :

— le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie

— le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et les charges courantes.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail contiennent une condition résolutoire pour paiement des charges et des loyers (article 10.01).

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

LA S.A ERILIA a fait signifier à Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] le 22 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 1.626,90 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ces derniers ne démontrent pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de deux mois, les termes du bail étant plus favorables à la locataire, s’est écoulé entre la délivrance du commandement resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi la clause résolutoire est acquise depuis le 22 septembre 2024 au profit du bailleur et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

La S.A ERILIA produit dans ses pièces un dernier décompte arrêté au 22 janvier 2025 pour une somme de 869,42 euros, et la locataire, présente à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette locative.

La clause résolutoire étant acquise au 22 septembre 2024, la due théoriquement au titre des loyers et charges impayés est fixée à 988,44 euros mais au jour de l’audience, la dette locative ayant diminué à la somme de 869,42 euros, il y a lieu de tenir compte de ce montant.

Il convient de préciser qu’en application de l’article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». A ce titre, le contrat de bail signé entre les parties contient expressément une clause de solidarité (article VIII).

Aussi, Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] seront solidairement condamnés à régler à la S.A ERILIA la somme de 869,42 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 22 janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le Juge.

*

Il ressort du décompte que les locataires ont repris le paiement des loyers courants.

Les versements effectués par les locataires entre l’assignation et l’audience, ainsi que la proposition faite oralement permettent ainsi d’envisager des délais de paiement permettant de solder la dette dans les délais légaux.

[H] [X] n’a pas comparu mais l’octroi de délai de paiement lu étant nécessairement favorable, il y a lieu de lui en faire bénéficier.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à ces derniers un délai de paiement de 10 mois, correspondant à 9 mensualités de 90 euros, et le solde restant dû à la dixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et ceux-ci ne seront pas expulsés.

En revanche, si Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] ne respectent pas les délais accordés, ou s’ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ceux-ci seront condamnés à payer à la S.A ERILIA, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des même considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de condamner Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] à verser à la S.A ERILIA la somme de 150,00 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la S.A ERILIA concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] loué par Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] selon contrat de bail du 01 mars 2024 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à la date du 22 septembre 2024 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] à payer à la S.A ERILIA la somme de 869,42 euros correspondant à la dette locative selon décompte arrêté au 22 janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus,

AUTORISE Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] à se libérer de la dette locative avec un délai de paiement de dix mois par versements mensuels de 90 euros les neuf premiers mois, le solde au dixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

DIT que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement ;

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité, et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse :

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigiblela clause résolutoire retrouvera son plein effetdans ce cas à défaut de départ volontaire Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] des lieux loués et deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux , il sera procédé à leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais de l’expulsé dans un garde meuble désigné par le locataire ou à défaut par le propriétaireMadame [G] [N] et Monsieur [H] [X] seront tenus de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à libération des lieux

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 10]

CONDAMNE Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] à payer à la S.A ERILIA la somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Madame [G] [N] et Monsieur [H] [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 mars 2025,

La Greffière La Juge