TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e BALDO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à Mme [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03894 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EE5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparante

–

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 novembre 2004, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a donné à bail à Madame [R] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 230,48 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait signifier à Madame [R] [X], par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, un commandement de payer la somme de 534,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 28 mars 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a attrait Madame [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ??ordonner l’expulsion de Madame [R] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,??condamner Madame [R] [X] au paiement des sommes suivantes : Une provision de 534,72 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, indexée et avec intérêts de droit, jusqu’à libération complète des lieux ;1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

Représentée par son avocat, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 2.691,94 euros au 1er juillet 2024.

Comparaissant en personne, Madame [R] [X] a demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir la reprise du paiement des loyers courants avec un versement de 600 euros effectué le jour-même de l’audience. Elle a déclaré percevoir 836 euros de RSA et un enfant à charge. Elle a proposé d’apurer sa dette en versant 100 euros en plus des loyers courants.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ICF justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 17 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 2004 contient une clause résolutoire (article 20.5) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2023, pour la somme en principal de 534,72 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 août 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 2.621,72 euros reste due au 1er juillet 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges, terme du mois de juillet 2024 inclus déduction des frais de procédure de 70.22 euros.

Dès lors, Madame [R] [X] qui ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, sera condamnée à verser cette somme à titre provisionnel à la SA ICF, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse avait été autorisée à produire un décompte en cours de délibéré pour tenir compte du versement effectué le matin-même de l’audience par Madame [R] [X]. En l’absence de note démentant le bon encaissement de la somme de 600 euros, considérant le loyer courant d’un montant de 403,22 euros, il convient de considérer que Madame [R] [X] a bien repris le paiement intégral du dernier loyer courant avant l’audience.

Au regard de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation de Madame [R] [X], de la qualité du bailleur, elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [R] [X], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA ICF une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA ICF au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [R] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2004, entre la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE et Madame [R] [X], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 août 2023 ;

CONDAMNONS Madame [R] [X] à verser à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, à titre provisionnel, la somme de 2.671,72 euros, en deniers ou quittances, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024 ;

AUTORISONS Madame [R] [X] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 73 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [R] [X] sera condamnée à verser à la SA ICF-SUD EST MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résilié, à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président