JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 15]

N° R.G. 24/00021 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DHD

COMMUNE DE [Localité 9]

C/

M. [K] [D] [H] [N]

M. [E] [R] [N]

Fixation du prix du bien préempté sur la commune de [Localité 9] sis lieudit [Localité 12]

LE 04 DECEMBRE 2024

JUGEMENT

EXPROPRIANT

COMMUNE DE [Localité 9]

représentée par son Maire en exercice domicilié ès qualité à [Adresse 11]

représentée par M^e Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

Monsieur [K] [D] [H] [N]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [R] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Romain MARECHAL, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 13], [Adresse 7]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Élisa ADÉLAÏDE

Visite et débats à l’audience du 15 ocotobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par une déclaration d’intention d’aliéner du 7 mars 2024, M. [K] [N] et M. [E] [N] ont déclaré vouloir vendre leur bien pour un prix de vente de 35.000 euros.

Les biens sont situés dans une zone de préemption délimitée au titre des espaces naturels sensibles.

Le département des Bouches-du-Rhône, titulaire du droit de préemption, a proposé à la commune de [Localité 9] de se substituer à lui.

Par courrier du 16 avril 2024, la commune de [Localité 9] a décidé d’exercer son droit de préemption et a offert d’acquérir le bien pour un prix de 4.853 euros.

Par courrier du 24 mai 2024, M. [K] [N] et M. [E] [N] ont notifié à la commune leur refus du prix proposé et le maintien du prix mentionné dans la DIA.

Par mémoire reçu le 28 mai 2024, la commune de [Localité 9] a saisi la juridiction de l’expropriation d’une demande en fixation de l’indemnité de dépossession du bien immobilier sis à [Localité 9] parcelles cadastrées Section B n°[Cadastre 1] lieudit [Localité 12], Section B n°[Cadastre 4] lieudit [Localité 12], Section B n°[Cadastre 5] lieudit [Localité 12] appartenant à M. [K] [N] et M. [E] [N] à la somme de 4.853 euros.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 23 août 2024 au 15 octobre 2024.

L’audience publique a eu lieu à l’issue de la visite le 15 octobre 2024.

La Commune de [Localité 9] indique qu’il s’agit de terrain non bâtis, non exploités, situés dans une zone de protection des espaces naturels sensible. Elle précise qu’au PLU de la commune, les parcelles sont classées en zone N, zone naturelle stricte de protection de la nature et que toute construction est interdite. Il sollicite que le prix soit fixé à 1€ du m2. Elle est donne son accord sur la réquisition d’emprise totale, estimant que l’omission de la parcelle dans la décision du droit de préemption résulte d’une erreur.

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction le 11 juillet 2024, M. [K] [N] et M. [E] [N] demandent à la juridiction de fixer le prix du bien à la somme de 35.000 euros.

Ils font valoir qu’il y a lieu de prendre en compte les aménagements, améliorations et équipements réalisés sur le terrain. Ils précisent que le terrain comporte 120 oliviers, qui génèrent une production annuelle d’huile d’olive, que le terrain est raccordé au réseau EDF et dispose de deux forages en eau potable. Enfin, ils s’appuient sur deux estimations d’agence immobilière.

Dans ses conclusions transmises au greffe de la juridiction le 9 octobre 2024, le commissaire du gouvernement précise que la date de référence se situe au 15 novembre 2023 et que le bien est situé en zone N. Il s’appuie sur des termes de comparaison situés dans des communes voisines et conclut que le prix de la DIA est conforme au prix du marché.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

Par note en délibéré autorisée à l’audience et reçue au greffe de la juridiction le 30 octobre 2024, les consorts [N] ont sollicité l’emprise totale et l’intégration de la parcelle B [Cadastre 6] lieu-dit [Localité 12] à la procédure d’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable en matière de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire.

Sur l’emprise totale :

Aux termes de l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme, lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre.

Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière.

En l’espèce, il y a lieu de constater que la déclaration d’intention d’aliéné porte sur 4 parcelles (Section B n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] lieu-dit [Localité 12]) et que la décision de préemption de la commune ne porte que sur les trois premières parcelles, excluant la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 6] d’une surface de 6 ares et 52 centiares.

Les parties ne formulent aucune contestation sur la demande d’emprise totale. En outre, les consorts [N] ne possèdent aucun terrain contigu à cette parcelle, qui se trouve par ailleurs incluse dans le périmètre de préemption.

Il y a donc lieu de faire droit à la réquisition d’emprise totale et d’inclure la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 6] lieu-dit [Localité 12] à la présente procédure.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date dudit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En matière de préemption, il est constant que la consistance du bien est estimée à la date où le juge statue.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant, le bien étant situé dans le périmètre du droit de péremption des espaces naturels sensibles. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLU de la commune de [Localité 9] a été approuvé le 27 mai 2010 et les dernières modifications ont été publiées les 15 novembre 2023 et 27 mai 2024.

La parcelle est classée en zone N.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Le bien immobilier est situé dans le lieu-dit [Localité 12] à [Localité 9] 13120 parcelles cadastrées Section B n°[Cadastre 1], Section B n°[Cadastre 4], Section B n°[Cadastre 5], Section B n°[Cadastre 6].

Il s’agit de parcelles non bâties.

Le bien est relié au réseau EDF et dispose de deux forages en eau potable.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la surface du bien :

Il résulte des documents produits que l’ensemble des quatre parcelles est d’une superficie de 5505 m2.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

La commune de [Localité 9] ne produit aucun terme de comparaison et mentionne que les parcelles sont classées en zone naturelle stricte de protection de la nature et que toute construction est interdite. Elle conclut à un prix au m2 d'1 euros.

Les consorts [N] quant à eux s’appuient sur deux avis de valeur de deux agences immobilières en date des 18 et 26 juin 2024, estimant le prix des parcelles entre 32.000 et 34.000 euros pour la première et entre 28.000 et 32.000 euros pour la seconde.

Toutefois, ces termes de comparaison ne sont pas des mutations effectives et ne peuvent donc pas être prises en considération.

Le commissaire du gouvernement quant à lui détaille deux études, comprenant chacune des termes de comparaison.

La première regroupe des terrains dans un rayon de 3 km de 0 à 100 000 m2 et des prix inférieurs à 10 euros :

Une mutation du 8 novembre 2022 à [Localité 8] d’un bien d’une surface de 13928 m2 au prix de 2.51 euros/m2 ; Une mutation du 19 décembre 2023 à [Localité 8] d’un bien d’une surface de 3428 m2 au prix de 2.04 euros/m2 ; Une mutation du 8 janvier 2024 à [Localité 10] d’un bien d’une surface de 2546 m2 au prix de 4.32 euros/m2 ; Une mutation du 21 septembre 2022 à [Localité 14] d’un bien d’une surface de 4738 m2 au prix de 2.67 euros/m2 ; Une mutation du 21 septembre 2022 à [Localité 14] d’un bien d’une surface de 3998 m2 au prix de 2.67 euros/m2 ; Une mutation du 21 septembre 2022 à [Localité 14] d’un bien d’une surface de 4368 m2 au prix de 2.67 euros/m2 ; Une mutation du 4 juin 2021 à [Localité 8] d’un bien d’une surface de 56539 m2 au prix de 0.88 euros/m2 ;

La seconde est composée de terrains dans un rayon de 3km pour des terrains de 0 à 100 000 m2 et des prix au m2 supérieurs à 10 euros :

Une mutation du 9 septembre 2021 à [Localité 9] d’un bien d’une surface de 1296 m2 au prix de 13.12 euros/m2 ; Une mutation du 4 juin 2024 à [Localité 9] d’un bien d’une surface de 400 m2 au prix de 15 euros/m2 ; Une mutation du 22 février 2022 à [Localité 9] d’un bien d’une surface de 226 m2 au prix de 22.12 euros/m2 ; Une mutation du 9 septembre 2021 à [Localité 8] d’un bien d’une surface de 405 m2 au prix de 15.8 euros/m2 ; Une mutation du 9 novembre 2023 à [Localité 10] d’un bien d’une surface de 2624 m2 au prix de 15.24 euros/m2 ; Une mutation du 22 décembre 2021 à [Localité 10] d’un bien d’une surface de 490 m2 au prix de 16.33 euros/m2 ; Une mutation du 7 octobre 2021 à [Localité 14] d’un bien d’une surface de 420 m2 au prix de 23.81 euros/m2 ;

Il est tenu compte du fait que les termes de la seconde étude sont situés dans le prolongement de zone d’habitation et concerne des terrains d’une superficie nettement inférieure aux parcelles litigieuses. Toutefois, cette étude démontre que des parcelles en zone naturelle sont valorisées dans le secteur de [Localité 9] à des prix supérieurs à ceux habituellement constatés pour des parcelles en zone naturelle.

En outre, il convient de prendre également en considération le raccordement des parcelles au réseau EDF ainsi qu’à l’eau potable, qui sont des éléments valorisant le coût des biens.

Au regard de l’ensemble de ces éléments le prix au m2 retenu est donc de 6.36 euros.

Dès lors, la valeur vénale des biens situés dans le lieu-dit [Localité 12] à [Localité 9] 13120 parcelles cadastrées Section B n°[Cadastre 1], Section B n°[Cadastre 4], Section B n°[Cadastre 5], Section B n°[Cadastre 6] est égale à 35.011,80 euros ((6.36 euros x 5505 m2). Eu égard aux demandes des parties, le prix est fixé à 35.000 euros.

Suivant l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire.

Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas compatible avec une décision en matière de préemption au regard des dispositions de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme offrant aux parties la faculté de renoncer à la mutation.

Les dépens seront laissés à la charge de la commune de [Localité 9].

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FAIT DROIT à la réquisition d’emprise totale, incluant la parcelle cadastrée Section B n°[Cadastre 6] lieu-dit [Localité 12], appartement à M. [K] [N] et M. [E] [N] ;

FIXE à 35.000 euros la valeur des biens situés dans le lieu-dit [Localité 12] à [Localité 9] 13120 parcelles cadastrées Section B n°[Cadastre 1], Section B n°[Cadastre 4], Section B n°[Cadastre 5], Section B n°[Cadastre 6] et appartenant à M. [K] [N] et M. [E] [N] ;

REJETTE les autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 9] ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES BOUCHES-DU-RHONE LE 4 DECEMBRE 2024

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION