TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 19 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/07751 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3WVO

AFFAIRE : M. [G] [X] et Mme [E] [J]-[S] (Maître [I] [O] de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES)

C/ S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [7] (la SELARL C.L.G.) – Me [W] [D] ( )

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [G] [X]

né le 26 Septembre 1941 à [Localité 10] (ITALIE), de nationalité française, retraité, domicillié et demeurant [Adresse 5]

Madame [E] [J]-[S]

née le 18 Juillet 1945 à [Localité 9] (77), de nationalité française, retraitée, domiciliée et demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RÉSIDENCE [7] sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Monsieur [W] [D], sis [Adresse 2]

et actuellement représenté par son administrateur provisoire la SCP AJ ASSOCIES, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 423 719 178 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [W] [D], administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [7], demeurant [Adresse 2]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [G] [X] et [E] [J]-[S] sont copropriétaires au sein de la résidence [7] d’un garage dont le numéro de lot est 1660.

La résidence [7] sis [Adresse 3] est soumise au statut de la copropriété.

Ce garage a été vendu à [T] [A], et a fait l’objet d’un avis de mutation de l’étude notariale de Me [N] daté du 29 mars 2023, à l’ancien syndic FONCIA.

L’avis a été réceptionné le 3 avril 2023.

Par acte daté du 18 avril 2023, alléguant d’impayés de charges imputés aux consorts [X]-[J] [S], le syndicat des copropriétaires a formé opposition au versement des fonds pour la somme de 1.842,37 euros sur le prix de vente.

Par ordonnance en date du 1er juillet 2023, la société AJ ASSOCIES a été nommée administrateur provisoire de la copropriété.

***

Par assignation du 13 juillet 2023, les consorts [G] [X] et [E] [J]-[S] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE Monsieur [W] [D] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 3], et le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 3] aux fins de :

PRINCIPALEMENT

CONSTATER que les prétendues créances alléguées par le syndicat des copropriétaires sont prescrites

DECLARER le syndicat des copropriétaires irrecevable en son opposition,

SUBSIDIAIREMENT

CONSTATER que les prétendues créances alléguées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas fondées

ET, EN TOUT ETAT DE CAUSE

ORDONNER LA MAINLEVEE TOTALE DE L’OPPOSITION du 18 avril 2023, faite entre les mains de Maître [N], [K], Notaire, demeurant [Adresse 8], formée à la requête la SAS FONCIA MEDITERRABEE, prise en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [7], sis [Adresse 3] dont le siège social est [Adresse 1], par l’étude d’Huissier SAS PROVJURIS, pour un montant 2004.22, ceci au titre de la mutation du lot n°1660 de l’immeuble [Adresse 4]

CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [7], SIS [Adresse 3] à verser aux requérants la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG23/7751.

***

Par conclusions en réplique numéro 1 régulièrement signifiées au RPVA le 14 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, les consorts [G] [X] et [E] [J] [S] demandent au tribunal de :

Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 10-1 et 20,

Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment son article 5-1,

Vu le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment son article annexe 1, article 9

PRINCIPALEMENT

CONSTATER que les prétendues créances alléguées par le syndicat des copropriétaires sont prescrites

DECLARER le syndicat des copropriétaires irrecevable en son opposition

SUBSIDIAIREMENT

CONSTATER que les prétendues créances alléguées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas fondées,

ET, EN TOUT ETAT DE CAUSE

REJETER l’intégralité des prétentions formées à l’encontre des consorts [X] et [J]-[S]

ORDONNER LA MAINLEVEE TOTALE DE L’OPPOSITION du 18 avril 2023, faite entre les mains de Maître [N], [K], Notaire, demeurant [Adresse 8], formée à la requête la SAS FONCIA MEDITERRABEE, prise en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [7], sis [Adresse 3] dont le siège social est [Adresse 1], par l’étude d’Huissier SAS PROVJURIS, pour un montant 2004.22, ceci au titre de la mutation du lot n°1660 de l’immeuble [Adresse 4]

CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [7], SIS [Adresse 3] à verser aux requérants la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens.

***

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 21 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] représenté par la société SCP AJ ASSOCIES demande au tribunal de :

Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

A titre principal,

REJETER toutes les demandes formulées par Monsieur [G] [X] et Madame [E] [J]-[S],

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [G] [X] et Madame [E] [J]-[S] à payer la somme de 1.842,37 euros au titre des charges et frais dus au titre du lot 1660,

CONDAMNER Monsieur [G] [X] et Madame [E] [J]-[S] à payer la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive,

REJETER toutes les demandes formulées par Monsieur [G] [X] et Madame [E] [J]-[S],

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [G] [X] et Madame [E] [J]-[S] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens y compris le cout de l’opposition au prix de vente.

********

La procédure a été clôturée le 27 juin 2024 et fixée à l’audience du 24 octobre 2024.

Le délibéré a été fixé à la date du 19 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 : « I – lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

II. Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :

1° Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;

2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure, de payer du syndic, restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. »

Sur la demande de main levée de l’opposition formulée par les consorts [X]-[J] [S] :

Les demandeurs soutiennent que l’opposition sur le prix de vente serait mal fondée eu égard à la prescription de la dette et sur le fait que les créances ne seraient pas liquides et exigibles, en violation de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

Ils soutiennent que l’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus

Ils exposent que le syndic a fournit deux décomptes, et que le premier ne permet pas déterminer la dette de charges, et est en totale contradiction avec le second décompte.

Ils soutiennent que le découvert de charges est la conséquence de la facturation de frais de mise en demeure, de rappel recommandé, de remise dossier huissier, et de procédure recouvrement, et opposition dont le montant est de 1890,08 euros alors que l’opposition formée par le syndic l’a été hors frais d’huissier de l’opposition pour un montant de 1842,37 euros.

Ils ajoutent par ailleurs que la prétendue créance du syndicat des copropriétaires correspond à minima à des frais indument facturés par le syndic, et des soldes de charges particulièrement anciens qui sont prescrits. C’est en ce sens qu’ils sollicitent une main levée de la mesure.

1/ Sur l’irrecevabilité de l’opposition résultant de la prescription de la créance :

Les demandeurs exposent que le syndicat des copropriétaires s’estime créancier de charges de copropriété à hauteur de plus de 1900 euros, depuis à minima le 31 octobre 2012.

Ils rappellent qu’avant la loi ALUR l’action en paiement des charges de copropriété se prescrivaient par 10 ans à la date d’exigibilité et depuis la loi ALUR par 5 ans.

L’article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction rappelle que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, ce même article disposait que « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »

Il sera rappelé aux demandeurs que la loi concernée est la loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, entrée en vigueur le 25 novembre 2018 (ELAN, n°2018-1021). Cette dernière a entendu réduire le délai de prescription en matière de droit de la copropriété, dans une volonté de l’aligner sur le délai prévu par le droit commun. Elle prévoir ainsi que « Les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

De sorte que, au vu de l’article 2224 du Code civil susmentionné, le délai de prescription a dès lors été ramené à 5 ans, au lieu de 10 ans sous l’empire de la loi antérieure :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Se pose alors la question de l’application de cette loi dans le temps, et plus précisément celle de l’application de ce nouveau délai aux créances nées antérieurement à son entrée en vigueur.

L’articulation entre une loi antérieure et une loi postérieure est régie par l’article 2222 alinéa 2 du Code civil, qui dispose que : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

Or, en vertu de l’article 2222 du même code, « la loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. »

En l’espèce, les demandeurs affirment que la créance du Syndicat des copropriétaire portant sur des charges afférentes aux années 2013 à 2023 se heurterait à la prescription extinctive de l’article 2224 du Code civil.

Pourtant, si la nouvelle rédaction de l’article 42 susvisé modifié par la loi du 23 novembre 2018 a effectivement ramené la prescription en la matière à cinq ans par renvoi à l’article 2224 du Code civil, il existe un droit transitoire s’agissant des créances nées antérieurement à la promulgation de ladite loi.

En effet, l’article 2222 alinéa 2 ci-dessus reproduit dispose qu'« En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Ainsi, en matière de charges de copropriété, pour une créance antérieure à la loi ELAN (et à condition que la prescription ne soit pas encore acquise), l’action doit être introduite dans les 5 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, sous réserve que la durée totale n’excède pas la durée prévue par la loi antérieure. Il est en effet nécessaire de tenir compte du délai déjà écoulé.

De fait, l’action en recouvrement du syndicat qui n’était pas encore prescrite au jour de la promulgation de la loi nouvelle, soit le 23 novembre 2018, se prescrit par 5 ans à compter de cette date, sans pouvoir excéder le délai de 10 ans prévu par la loi antérieure, lequel délai aurait été acquis au 23 novembre 2023 pour des créances nées antérieurement au 23 novembre 2018.

Dès lors, après la promulgation de la loi du 23 novembre 2018, il restait 5 ans au syndicat pour recouvrer sa créance avant que la prescription ne soit acquise au bénéfice du débiteur.

De sorte que le syndicat des copropriétaires était recevable pour faire opposition pour des créances antérieures au 23 novembre 2018 à compter de 23 novembre 2013 et jusqu’au 23 novembre 2023.

Ainsi, l’action en recouvrement portant sur les dettes de l’année 2013 pour les plus anciennes, ne sera prescrite que 5 ans après entrée en vigueur de la loi ELAN, soit le 22 novembre 2023, et est donc au jour de cette assignation non prescrite.

Dès lors les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires à compter du 23 novembre 2013 ne sont pas prescrites au jour de l’assignation des demandeurs.

2/ Sur le bienfondé des charges appelées :

Il résulte de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Les demandeurs contestent par ailleurs le fait que le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance liquide et exigible.

Le caractère certain, liquide et exigible de la créance doit être rapporté par le syndicat des copropriétaires qui s’il n’est pas en demande de la présente instance, reste demandeur des fonds qu’il réclame et pour lesquels il a formé opposition au prix de vente du garage. Il ne produit aucune pièce justificative venant confirmer les sommes réclamées dans le décompte.

En outre s’agissant des frais de rappel ou mise en demeure, il leur sera rappelé qu’ils doivent tout aussi être justifiés, la loi n’exigeant aucunement que ces derniers soient multipliés.

Or le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce pour justifier du bien fondé de la créance alléguée portant tant sur les charges de copropriété que sur les frais engagés.

Le tribunal ne peut se contenter d’un décompte pour considérer la créance bien fondée.

En conséquence, le bien fondé de la créance, son caractère liquide, certain et exigible n’étant pas démontré, la main levée de l’opposition sera ordonnée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :

A titre reconventionnel le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation des consorts [X]-[J] [S] au paiement des sommes dues au titre des charges et frais restés impayés au jour de la vente du lot 1660. Il s’appuie pour cela sur les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il réclame à ce titre leur condamnation au paiement de la somme de 1842,37 euros au titre des charges de copropriété dues au jour de la vente, et au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Une telle demande ne peut prospérer en l’absence de production de pièces justificatives à l’appui de ses demandes.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire [W] [D] en exercice succombe, et sera condamné aux entiers dépens de l’instance, et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts [G] [X] et [E] [J] [S].

En application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté de la dette, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort, après audience publique, à juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :

Déclare recevable l’opposition effectuée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] représentée par son administrateur provisoire,

Constate que la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires n’est pas certaine, liquide et exigible,

Ordonne la main levée de l’opposition du 18 avril 2023, faite entre les mains de Me [K] [N], Notaire, à la requête de la SAS FONCIA MEDITERRANEE prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 3], par l’étude d’huissier SAS PROVJURIS pour un montant de 2004,22 euros au titre de la mutation du lot 1660 de l’immeuble [Adresse 4],

Rejette l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SCP AJ ASSOCIES,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SCP AJ ASSOCIES à payer aux consorts [E] [J]-[S] et [G] [X] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la SCP AJ ASSOCIES aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’application de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 19 décembre 2024.

Le Greffier Le Président