TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/ 449

du 28 Novembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/04888 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3HJ7

AFFAIRE : M. [J] [T] ( Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES)

C/ S.D.C. [Adresse 5] (la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024, puis prorogée au 28 novembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [J] [T]

né le 24 Avril 1965, demeurant et domicilié [Adresse 13]

Madame [C] [L] épouse [T]

née le 28 Décembre 1965, demeurant et domiciliée [Adresse 13]

tous deux représentés par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic bénévole Madame [U] [Z], domiciliée ès-qualités au siège [Adresse 6]

représenté par Maître Jean-pascal BENOIT de la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice le CABINET [M], SARL immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 892 721 622, dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

La société SWISS LIFE, SA immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 391 277 878, dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [T] sont propriétaires d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété. La gestion de ce logement, destiné à la location, est confiée à la société FEDIMMO.

L’immeuble est mitoyen de celui situé au [Adresse 8], également en copropriété.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 15 décembre 2019, les époux [T] se sont plaints auprès du syndic bénévole de leur immeuble de dégâts des eaux répétés subis au sein de leur appartement, principalement d’une importante humidité et de traces d’infiltrations au niveau des murs du logement, qu’ils ont attribué aux parties communes.

En juin 2020, la copropriété a déclaré le sinistre à son assureur, la société SWISS LIFE ASSURANCE DE BIENS (ci-après la société SWISS LIFE), qui a mandaté le cabinet POLYEXPERT en qualité d’expert amiable.

Les requérants ont par la suite saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille afin de solliciter la réalisation d’une expertise judiciaire, qui a été ordonnée par décision du 19 mars 2021 et confiée à Monsieur [F] [I], au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

A la demande de l’expert, les opérations d’expertise ont ultérieurement été rendues communes et opposables à la société SWISS LIFE ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin sis au [Adresse 9].

L’expert a déposé son rapport définitif le 1er décembre 2022.

*

Par assignations délivrées le 31 mars 2023, 7 avril 2023 et 14 avril 2023, les époux [T] ont assigné au fond le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], son assureur SWISS LIFE ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Marseille, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à procéder à la réalisation de l’ensemble des travaux tels que détaillés par le devis CO.RE.BAT du 31 mai 2022, et validés par l’Expert judiciaire, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir

— CONDAMNER in solidum [Localité 15] des Copropriétaires du [Adresse 3], et son assureur la société SWISS LIFE, à verser aux époux [T] la somme de 1.777,05 € TTC au titre des préjudices matériels ;

— CONDAMNER in solidum [Localité 15] des Copropriétaires du [Adresse 3], et son assureur la société SWISS LIFE, à verser aux époux [T] la somme de 8.190 € au titre des pertes de loyers au 15 février 2023, à parfaire ;

— CONDAMNER [Localité 15] des Copropriétaires du [Adresse 10] à verser aux époux [T] la somme de 9.323,05 € TTC au titre des préjudices matériels ;

— CONDAMNER [Localité 15] des Copropriétaires du [Adresse 10] à verser aux époux [T] la somme de 8.190 € au titre des pertes de loyers au 15 février 2023, à parfaire ;

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], son assureur la société SWISS LIFE et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire s’élevant à la somme de 8.205,84 € TTC.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/04888.

*

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 16 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

— Déclarer irrecevable la demande des époux [T] représentés par un mandataire, en application de l’adage que « nul ne plaide par procureur ».

— Subsidiairement, les débouter de toutes leurs demandes.

— Très subsidiairement, dans le cas où la responsabilité de la Copropriété [Adresse 3] serait retenue, condamner son assureur, SWISS LIFE, à la relever et garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et dépens.

— Condamner les époux [T] et la Société SWISS LIFE à payer à la concluante la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— Condamner les époux [T] et la Société SWISS LIFE aux entier dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 9 novembre 2023, la société SWISS LIFE demande au tribunal de :

— DECLARER irrecevable la demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] d’être relevé et garanti des travaux à réaliser sous astreinte s’agissant d’une obligation de faire.

— CANTONNER à 50 % du dommage la garantie de la compagnie SWISS LIFE et donc la prise en charge éventuelle par cette dernière de ces deux postes de préjudice.

En conséquence,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à prendre en charge la moitié des sommes réclamées au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et à son assureur.

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à relever et garantir la compagnie SWISS LIFE de toutes les condamnations mises à sa charge en principal, frais et accessoires et ce à hauteur de 50 %.

— DEBOUTER de toute demande au titre de l’article 700 du CPC à l’encontre de la compagnie SWISS LIFE.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] demande au tribunal de :

A titre principal :

— Débouter Monsieur et Madame [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son Syndic en exercice.

A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal venait à retenir une part de responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] :

— Juger que le mur séparant la Copropriété [Adresse 3] et celle du [Adresse 10] est un mur mitoyen.

Par conséquent,

— Débouter Monsieur et Madame [T] de leur demande tendant à mettre à la charge du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de l’intégralité du coût des travaux d’imperméabilisation, d’injection et de peinture.

— Débouter Monsieur et Madame [T] de leur demande tendant à voir condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] au paiement de la moitié du coût des factures GD RENOVATION des 19 janvier et 04 juin 2020 et de la moitié des pertes de loyers.

En tout état de cause :

— Condamner tout succombant à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024.

Par conclusions notifiées au RPVA le 6 mai 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture, Monsieur et Madame [T] ont actualisé leurs demandes comme suit :

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à procéder à la réalisation de l’ensemble des travaux tels que détaillés par le devis CO.RE.BAT du 31 mai 2022, et validés par l’Expert judiciaire, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir

— CONDAMNER in solidum [Localité 15] des Copropriétaires du [Adresse 3], et son assureur la société SWISS LIFE, à verser aux époux [T] la somme de 1.777,05 € TTC au titre des préjudices matériels ;

— CONDAMNER in solidum [Localité 15] des Copropriétaires du [Adresse 3], et son assureur la société SWISS LIFE, à verser aux époux [T] la somme de 11.960 € au titre des pertes de loyers au 1er mai 2024, à parfaire ;

— CONDAMNER [Localité 15] des Copropriétaires du [Adresse 10] à verser aux époux [T] la somme de 9.323,05 € TTC au titre des préjudices matériels ;

— CONDAMNER [Localité 15] des Copropriétaires du [Adresse 10] à verser aux époux [T] la somme de 11.960 € au titre des pertes de loyers au 1er mai 2024, à parfaire ;

— A titre subsidiaire, CONDAMNER in solidum, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et la société SWISSLIFE au paiement des sommes de 11.100,10 € TC au titre des préjudices matériels, et 23.920 € (à parfaire) au titre des pertes de loyers.

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], son assureur la société SWISS LIFE et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire s’élevant à la somme de 8.205,84 € TTC.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 5 septembre 2024, les parties ont donné leur accord pour le rabat de l’ordonnance de clôture et l’admission des dernières conclusions des époux [T].

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 puis prorogée au 28 novembre 2024

***

MOTIFS

Sur le report de l’ordonnance de clôture

En raison de l’accord des parties sur le report de l’ordonnance de clôture, il convient de l’ordonner et de fixer celle-ci au jour des plaidoiries.

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur et Madame [T]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de « déclarer irrecevable la demande des époux [T] représentés par un mandataire, en application de l’adage que « nul ne plaide par procureur » ».

Pour autant, il ne développe aucun moyen d’irrecevabilité au sein des motifs de ses écritures et n’explique pas en quoi les demandes des époux [T] seraient irrecevables, alors qu’il n’est pas contesté qu’ils sont bien les propriétaires de l’appartement affecté par les désordres, quand bien même sa gestion est confiée à un mandataire, et que les demandes formées par ces derniers visent à l’indemnisation de leurs préjudices en lien avec ces désordres.

L’irrecevabilité soulevée sera par conséquent rejetée.

Sur les désordres et leur origine

La matérialité des désordres affectant l’appartement des époux [T], non contestée, est établie par les différentes pièces versées aux débats, notamment le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 12 juin 2020 qui a relevé :

— le caractère détrempé et boursouflé de la cloison donnant sur le couloir extérieur, outre la présence d’auréoles jaunâtres,

— les mêmes désordres au niveau de la cloison de la salle de bains, avec fendillement et décollement en cours du carrelage au sol et sur le mur.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [I] en date du 1er décembre 2022 a confirmé ces éléments en notant en particulier des traces d’humidité des murs près de la salle d’eau, un affaissement ponctuel dans cette pièce (avec casse des carreaux de faïence), ainsi que des traces d’humidité importantes sur les murs donnant sur le couloir menant à l’appartement des requérants.

Monsieur [I] a noté que les infiltrations affectant le logement côté couloir étaient toujours actives au moment de ses opérations, et que l’humidité du mur mitoyen avec la copropriété voisine était également persistante, bien que des travaux de rénovation aient été réalisés dans le logement voisin en 2020.

Après diverses investigations, l’expert judiciaire a conclu à l’existence de deux causes distinctes aux désordres constatés :

— les infiltrations présentes sur la cloison du logement des époux [T] donnant sur le couloir extérieur sont liées à un défaut de pente de la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble ainsi qu’à des jonctions défaillantes sur ce réseau commun. L’ancien puits présent dans la cour de l’immeuble n’a pas de lien avec les désordres. De même, le piquage sur la partie verticale de la canalisation n’est pas davantage en cause selon l’expert en l’absence de toute trace de migration d’eau visible à ce niveau. Les travaux de reprise de la canalisation ont été estimés selon un devis de la société CO.RE.BAT à la somme de de 14.516 euros HT.

— l’humidité présente sur le mur mitoyen avec la copropriété voisine est due selon Monsieur [I] à des remontées capillaires liées à un vice du sol et à l’absence d’arase étanche, « point technique inexistant lors de l’édification de l’immeuble ». L’existence d’une fuite sur le réseau d’évacuation du logement a ainsi été clairement écartée, notamment grâce à des investigations réalisées par injection de fluorescéine dans le réseau voisin dont l’étanchéité a été démontrée. Les travaux nécessaires à la cessation de ces désordres consistent selon l’expert dans la réalisation d’un traitement par injection et d’une imperméabilisation du mur pour un montant de 5.960 euros HT, ainsi qu’en la reprise du doublage en FERMACELL pour 900 euros HT.

L’expert a par ailleurs estimé le coût de la reprise des embellissements intérieurs du logement des requérants à la somme totale de 1.967 euros HT.

Sur les responsabilités

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui trouvent leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Par ailleurs, selon les articles 653 et 655 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

Il a été précédemment dit que les infiltrations et l’humidité affectant le logement des époux [T] avaient deux origines distinctes : une défaillance de la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble s’agissant des infiltrations situées sur le mur donnant sur le couloir extérieur, et un défaut d’étanchéité du mur mitoyen avec la copropriété voisine.

Si le règlement de copropriété de l’immeuble n’est pas produit, il n’est pas contesté que le réseau d’évacuation d’eaux usées de l’immeuble est bien une partie commune.

Les gros murs de façade de l’immeuble ou les murs extérieurs séparatifs avec les immeubles contigus sont également réputés être des parties communes selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n’est pas davantage discuté.

Le caractère mitoyen du mur séparant les deux immeubles du [Adresse 1] et du [Adresse 7], qui a été retenu par l’expert judiciaire dès lors qu’il s’agit d’un mur situé en limite de propriété des deux immeubles, n’est pas incompatible avec le fait qu’il s’agisse d’une partie commune de chacun de ces immeubles.

Dans ces conditions, la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est engagée au titre de l’ensemble des désordres affectant le bien des époux [T], ces derniers trouvant leurs origines dans les parties communes.

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]

Il résulte de ce qui précède que les désordres d’humidité affectant la salle de bains des requérants sont liés à un défaut d’étanchéité du mur séparatif situé entre l’immeuble sis [Adresse 3] et celui du [Adresse 7] de la même rue, en raison d’un vice du sol et de l’absence d’arase étanche réalisée lors de la construction du mur.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne peut contester cet élément qui ressort clairement des conclusions de l’expert judiciaire, qui a réalisé des investigations précises afin de s’assurer de l’absence d’autre cause possible aux désordres observés, et notamment de l’absence de fuite sur le réseau de la salle de bains mitoyenne, ce qui a été confirmé.

L’argument selon lequel aucun désordre n’est visible de son côté du mur est par ailleurs inopérant, et ce d’autant plus que l’expert a noté que la salle de bain de Madame [S] située de l’autre côté du mur avait été intégralement refaite courant 2020, soit postérieurement au début des infiltrations constatées chez les requérants, sans qu’aucune constatation n’ait pu être réalisée avant cette date sur l’état de ces locaux.

Ainsi, les désordres liés au défaut d’étanchéité du mur mitoyen entre la copropriété du [Adresse 3] et celle du [Adresse 7] sont également imputables à cette dernière s’agissant d’un mur qui constitue une partie commune de ces deux immeubles, et ce en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, qui instaure une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux tiers par les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] sera donc condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre des désordres affectant la salle de bains des époux [T] en lien avec le défaut d’étanchéité du mur mitoyen.

Sur la garantie de la société SWISS LIFE

Il est constant que la société SWISS LIFE était l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à la date de survenance des désordres.

Elle ne dénie pas sa garantie au titre des désordres trouvant leur origine dans une partie commune de l’immeuble assuré.

Il y a donc lieu de retenir sa garantie et de la condamner, in solidum avec son assuré, à indemniser les requérants de leurs préjudices en lien avec ces désordres.

Sur les demandes de Monsieur et Madame [T]

— Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à réaliser les travaux

L’expert a retenu que les désordres affectant la cloison du logement des époux [T] donnant sur le mur du couloir extérieur de l’immeuble nécessitaient la réalisation de travaux de reprise du réseau des eaux usées de l’immeuble du [Adresse 3], selon devis de la société CO.RE.BAT en date du 31 mai 2022 d’un montant de 14.516 euros HT.

Ce devis est versé aux débats et concerne bien le remplacement de la canalisation à partir du couloir jusqu’à la descente des eaux usées/eaux vannes dans le logement des requérants.

Le syndicat des copropriétaires n’allègue pas avoir déjà réalisé ces travaux, pourtant nécessaires à la cessation des désordres, et qui lui incombent s’agissant d’une partie commune.

Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à exécuter ces derniers conformément au devis précité, et ce sous astreinte tel qu’il sera précisé au dispositif afin de garantir une exécution rapide de la décision.

— Sur la demande au titre du préjudice matériel

Les époux [T] demandent d’abord au tribunal l’allocation d’une somme totale de 8.827 euros HT au titre des travaux à réaliser dans leur appartement, comprenant :

— le traitement des remontées capillaires et l’imperméabilisation du mur de leur logement mitoyen avec la copropriété voisine, pour un montant de 5.960 euros HT ;

— la reprise du doublage en FERMACELL sur les zones imperméabilisées pour un montant de 900 euros HT ;

— la reprise des peintures dans la pièce principale pour un montant de 1.967 euros HT.

Ces demandes correspondent au chiffrage retenu par l’expert judiciaire.

Toutefois, le partage des coûts réalisé par l’expert entre les deux syndicats de copropriété et repris à titre principal par les requérants ne peut être retenu, au regard du caractère mitoyen du mur à traiter et à imperméabiliser et de la nécessaire condamnation in solidum des deux syndicats à prendre en charge ces frais.

Ainsi, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et son assureur SWISS LIFE, in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], à supporter le coût de la réfection des désordres affectant le mur mitoyen, soit la somme de 6.860 euros HT, outre la moitié du coût de la reprise des embellissements (983,50 euros HT). Ils doivent dès lors être condamnés in solidum à payer aux époux [T] la somme totale de 7.843,50 euros HT, soit 8.627,85 euros TTC (taux de TVA à 10% non contesté).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera quant à lui seul condamné, in solidum avec son assureur SWISS LIFE, au paiement du surplus correspondant aux frais de reprise des embellissements intérieurs pouvant être imputés aux seuls désordres affectant le mur donnant sur le couloir, à hauteur de 983,50 euros HT soit 1.081,85 euros TTC.

Les requérants sollicitent enfin la condamnation des défendeurs à leur rembourser la somme totale de 1.390,40 euros TTC au titre des travaux réalisés en 2020 à leurs frais avancés afin de tenter de mettre fin aux désordres.

Les factures produites, en date du 19 janvier 2020 et du 4 juin 2020, concernent l’installation d’un extracteur d’air dans l’appartement ainsi que la réfection des peintures du séjour et du coin cuisine à l’été 2020, entre deux locataires. L’expert a noté que la reprise du réseau électrique et l’installation d’un extracteur d’air étaient nécessaires afin de désencastrer les câblages en raison de l’humidité. Le bien-fondé de ces demandes ne peut être contesté dès lors que ces travaux sont directement liés aux désordres.

Il y a donc lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], son assureur SWISS LIFE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] au paiement complémentaire de cette somme, ce dernier ne pouvant contester que ces travaux étaient au moins partiellement en lien avec les désordres affectant le mur mitoyen puisque le procès-verbal de constat établi dans un temps immédiatement proche de ces travaux de réfection des peintures (12 juin 2020) relève que les désordres étaient présents à plusieurs endroits du logement, notamment au niveau du mur de la salle de bains, mitoyen avec la copropriété voisine.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et son assureur SWISS LIFE ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] supporteront au total in solidum la somme de 8.627,85 euros + 1.390,40 euros = 10.018,25 euros au titre du préjudice matériel.

— Sur la demande au titre des pertes de loyers

Les époux [T] réclament l’indemnisation de leur préjudice lié aux pertes locatives subies du fait des désordres qui les ont empêchés de relouer leur appartement.

Ils exposent que le logement était loué avant 2020 à Monsieur [D], qui a donné congé de son bail en février 2020 en raison de l’humidité ambiante. Ils indiquent avoir ensuite reloué l’appartement à Madame [G] le 08 juin 2020, qui l’a quitté dès le 1er juillet compte tenu de l’aggravation des désordres. Ils sollicitent ainsi l’indemnisation de leurs pertes locatives à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’au 1re mai 2024, date à laquelle le logement n’avait toujours pas pu être reloué, à hauteur de 520 euros par mois.

Il sera relevé à cet égard que l’expert judiciaire a confirmé la réalité du préjudice locatif subi par les requérants, en notant que les désordres rendaient le logement impropre à sa destination et qu’il ne pouvait être loué en l’état des infiltrations présentes.

La valeur locative du bien est justifiée par la production des deux précédents contrats de bail du logement. Elle s’élève à la somme de 500 euros mensuels hors charges.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ne peut valablement soutenir que seule l’humidité affectant le mur donnant sur le couloir aurait rendu l’appartement impropre à la location, alors qu’il est clairement établi que c’est bien l’humidité ambiante dans l’ensemble du logement qui empêchait de le relouer.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et son assureur SWISS LIFE, ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], seront condamnés in solidum à payer aux époux [T] la somme de 23.000 euros au titre de leur préjudice locatif, correspondant à l’impossibilité de louer leur bien du 1er juillet 2020 au 1er mai 2024 (46 mois), seule la valeur locative hors charges (500 euros) pouvant être retenue pour l’évaluation du préjudice locatif.

Sur les appels en garantie et le partage final de responsabilité

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] formule un appel en garantie à l’encontre de son assureur SWISS LIFE, qui ne dénie pas le principe de sa garantie. Il sera dès lors condamné à relever et garantir intégralement son assuré de l’ensemble des condamnations indemnitaires mises à sa charge, étant souligné qu’aucune demande de condamnation de la société SWISS LIFE n’est plus formée par le syndicat visant à être garanti des travaux à réaliser sous astreinte. Il n’y a dès lors pas lieu à statuer sur la recevabilité d’une telle demande.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ne formule quant à lui aucune demande de garantie dans le dispositif de ses conclusions.

En revanche, la société SWISS LIFE sollicite que sa prise en charge de l’indemnisation des désordres soit cantonnée à 50% de l’ensemble des condamnations et que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] soit ainsi condamné à la garantir à cette hauteur.

Il y a lieu d’entériner ce partage par moitié s’agissant de la réparation matérielle des désordres affectant le mur séparatif entre les deux immeubles compte tenu de sa mitoyenneté. Ainsi, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] sera condamné à relever et garantir SWISS LIFE à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge au titre de la reprise matérielle des désordres affectant le mur mitoyen.

S’agissant en revanche de la condamnation au titre du préjudice locatif, ce partage par moitié ne peut être retenu dès lors que ce préjudice a été causé par deux désordres distincts, dont l’un est de la seule responsabilité du syndicat du [Adresse 3] (désordres sur le mur côté couloir). Une part prépondérante de responsabilité doit donc être laissée à la charge de son assureur, qu’il y a lieu d’estimer à 75% du préjudice locatif total. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] sera ainsi condamné à garantir la société SWISS LIFE de la condamnation au titre du préjudice locatif à hauteur de 25%.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de condamner la société SWISS LIFE, qui succombe à titre principal puisqu’elle est condamnée à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] reconnu en tout ou partie responsable pour l’ensemble des désordres, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 2.500 euros aux époux [T] et au paiement de la même somme au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Le surplus des demandes formé à ce titre sera rejeté.

Il y a lieu de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire assortit de plein droit la présente décision, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

REVOQUE l’ordonnance de clôture rendue le 4 avril 2024, fixe la nouvelle date de clôture au 5 septembre 2024, date de l’audience de plaidoirie, et admet comme recevables les conclusions et pièces notifiées jusqu’à cette date ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] concernant les demandes des époux [T] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [U] [Z], à faire réaliser les travaux de reprise de la canalisation des eaux usées/eaux vannes de l’immeuble selon les modalités précisées au devis de la société CO.RE.BAT en date du 31 mai 2022 et validé par l’expert judiciaire Monsieur [I] dans son rapport du 1er décembre 2022,

DIT que cette condamnation sera assortie d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, qui courra pendant un délai de trois mois ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [U] [Z], et son assureur la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS, à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [C] [T] la somme de 1.081,85 euros TTC au titre des travaux de réfection des embellissements intérieurs de leur appartement liés aux désordres affectant le mur donnant sur le couloir de l’immeuble ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [U] [Z], son assureur la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la SARL [P], à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [C] [T] la somme de 10.018,25 euros TTC au titre de leur préjudice matériel constitué par le coût des travaux de reprise des désordres affectant le mur mitoyen entre les deux immeubles et par le coût des travaux déjà réalisés à leurs frais avancés ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [U] [Z], son assureur la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la SARL [P], à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [C] [T] la somme de 23.000 euros au titre des pertes de loyers subies pour la période du 1er juillet 2020 au 1er mai 2024 ;

DECLARE sans objet la demande de la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS visant à « déclarer irrecevable la demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] d’être relevé et garanti des travaux à réaliser sous astreinte s’agissant d’une obligation de faire ».

CONDAMNE la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [U] [Z], de l’ensemble des condamnations indemnitaires mises à sa charge ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SARL [P], à relever et garantir la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS à hauteur de 50% de la condamnation mise à sa charge au titre au titre du préjudice matériel des époux [T] constitué par le coût des travaux de reprise des désordres affectant le mur mitoyen entre les deux immeubles sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SARL [P], à relever et garantir la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS à hauteur de 25% de la condamnation mise à sa charge au titre au titre des pertes de loyer subies par les époux [T] ;

CONDAMNE la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [C] [T] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [U] [Z] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulé au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt huit novembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT