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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

16 décembre 2025

5AA

N° RG 25/00480 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GCLX

[Z] [Q]

C/

[X] [U]

Le :

copies exécutoires

à M. [Q]

copies certifiées conformes

à M. [Q]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 25 novembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 16 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

[Z] [Q]

né le 19 juillet 1978 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

DEMANDEUR

comparant en personne

ET

[X] [U]

née le 24 août 1963 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

DEFENDERESSE

ni comparante, ni représentée

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 16 décembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 6], juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique passé le 7 juin 2005 devant Maître [S] [D], Notaire à [Localité 7], [I] [Q] a fait donation entre vifs par préciput et hors part de nue-propriété à son fils unique [Z] [Q] d’un immeuble à usage locatif comprenant 6 appartement sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Par contrat de location logement conventionné social ou très social en date du 1er octobre 2023, [I] [Q] a donné à bail à [X] [U] à compter de la même date un logement sis [Adresse 5] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 300 euros, outre un acompte provisionnel mensuel sur les charges de l’immeuble de 10 euros, payable mensuellement à terme échu.

[I] [Q] est décédé le 11 décembre 2024.

Par acte authentique passé le 4 mars 2025 devant Maître [B] [T], notaire à [Localité 9], [Z] [Q] a accepté la succession de [I] [Q].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025 délivré à étude, [Z] [Q] a fait signifier à [X] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 396 euros en principal au titre des loyers et charges impayés et de 150 euros au titre du reliquat de dépôt de garantie au mois de février 2025 et de produire l’attestation d’assurance multirisque de l’habitation.

[Z] [Q] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025 délivré à étude, [Z] [Q] a fait assigner [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail conclu le 1er octobre 2023 par le jeu de la clause résolutoire présente dans celui-ci,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner au paiement de la somme de 540 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au mois de juin 2025),

— la condamner au paiement de la somme de 150 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 310 euros égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 28 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 25 novembre 2025 afin de comparution régulière du demandeur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025

Comparant en personne, [Z] [Q] sollicite la condamnation de [X] [U] dans les termes de l’assignation, la dette locative s’établissant à la somme de 540 euros.

Il remet une correspondance par laquelle il déplore engager des frais pour l’immeuble sans aucune contrepartie, en accusant [X] [U] d’avoir menti au GIP Charente SolidaritéS.

Bien que régulièrement convoquée (assignation délivrée à étude et lettre simple non revenue), [X] [U] n’est ni comparante, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, [Z] [Q] étant invité à produire en cours de délibéré le justificatif de la propriété du bien donné en location.

Par courriel en date du 25 novembre 2025, l’agence immobilière ORPI a fait parvenir le titre de propriété du bien de [I] [Q], en évoquant une dette locative à hauteur de 943, 46 euros.

Par courriel en date du 28 novembre 2025, le demandeur a été invité à justifier de son lien de parenté avec [I] [Q] et à justifier de la propriété du bien avant le 5 décembre 2025 sous peine de voir constater le défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Par courriel en date du 28 novembre 2025, le demandeur a transmis par l’intermédiaire de l’agence immobilière ORPI les deux actes notariés démontrant sa qualité de propriétaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [X] [U] assignée à étude, n’était ni comparante, ni représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience initiale.

Par ailleurs, [Z] [Q] justifie de la saisine de la CCAPEX le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de [Z] [Q] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, l’article XII intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » du bail prévoit la résiliation de plein droit notamment,

— à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie prévu au contrat, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

— à défaut de production d’assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mars 2025 pour une somme totale de 546 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le samedi 17 mai 2025 à 24 heures, date reportée au lundi 19 mai 2025 à 24 heures, le solde s’établissant au 1er mai 2025 à 654 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2023 à compter du 20 mai 2025.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 20 mai 2025 et il est ordonné l’expulsion de [X] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [X] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 20 mai 2025, [X] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [X] [U] à son paiement à compter du 20 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

A titre liminaire, il est rappelé que la procédure étant orale, la demande retenue s’agissant de la dette locative est celle présentée lors des débats par [Z] [Q], étant relevé qu’il n’a pas été autorisé à produire en cours de délibéré d’autres éléments que ceux démontrant qu’il est propriétaire du bien donné en location.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2023, du commandement de payer délivré le 17 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au mois de juin 2025 que [Z] [Q] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 654 euros.

Néanmoins, la prétention présentée est de 540 euros et la prohibition de statuer ultra petita trouve application.

La défenderesse ne conteste aucunement sa défaillance.

Par conséquent, [X] [U] est condamnée à payer à [Z] [Q] la somme de 540 euros (CINQ CENT QUARANTE euros) au titre de la dette locative au 1er juin 2025, comprenant le reliquat de dépôt de garantie et les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal tels que définis au dispositif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [X] [U] a formulé une demande de délais de paiement par l’intermédiaire du Gip Charente SolidaritéS, en proposant de régler la somme de 14 euros par mois outre le loyer résiduel à compter de la reprise du versement de l’aide au logement qu’elle dit suspendue depuis le décès de [I] [Q].

Néanmoins, outre qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant, le décompte démontre qu’elle ne réglait pas le loyer résiduel de 36 euros depuis le mois d’avril 2024, ce qui contredit ses explications et rend douteuse sa bonne foi.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas opportun de faire bénéficier la locataire de délais de paiement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à accorder à [X] [U] des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [X] [U] succombe à l’instance. Elle n’a consenti aucun effort aux fins de réglement amiable du litige.

Par conséquent, [X] [U] est condamnée aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [X] [U] succombe à l’instance. Toutefois, le bailleur ne justifie pas de ses frais irrépétibles.

Par conséquent, [Z] [Q] est débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE recevable la demande de [Z] [Q] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2023 entre [I] [Q] aux droits duquel vient [Z] [Q] d’une part, et [X] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 20 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [X] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [X] [U] à compter du 20 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 310 euros (TROIS CENT DIX euros) charges comprises,

CONDAMNE [X] [U] à payer à [Z] [Q] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 mai 2025, soit 310 euros (TROIS CENT DIX euros) charges comprises par mois, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [X] [U] à payer à [Z] [Q] la somme de 540 euros (CINQ CENT QUARANTE euros) au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur la somme de 546 euros (CINQ CENT QUATRE SIX euros) et à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 540 euros (CINQ CENT QUARANTE euros),

DIT n’y avoir lieu à accorder à [X] [U] des délais de paiement,

CONDAMNE [X] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture,

DEBOUTE [Z] [Q] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE