TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/00870 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSSK

Minute :

JUGEMENT

DU 02 JUILLET 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[I] [P], [W] [E]

Copies certifiées conformes

— SILENE

— M. [P]

— Mme [E]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Mme [M] [T], munie d’un pouvoir

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [P]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [W] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 2024, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [I] [P] et Madame [W] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer révisable de 479,16 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayé a été signalée à la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 9 août 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.759,23 €, en visant la clause résolutoire.

Un plan d’apurement a été établi d’un commun accord entre les locataires et le bailleur le 4 septembre 2024. Cette proposition n’a pas permis de solder la dette locative.

Monsieur [I] [P] a donné congé du logement le 24 janvier 2025. Par courrier en date du 12 février 2025, l’OPH SILENE a pris acte du congé à compter du mois de février 2025 et a rappelé à Monsieur [I] [P] qu’il restait solidaire du paiement du loyer jusqu’à la retranscription du divorce.

Par actes des 26 et 27 février 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [I] [P] et Madame [W] [E], épouse [P], devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 29 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [E], épouse [P] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.942,39 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 6 février 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, soit la somme de 454,38 € augmenté des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

— une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [I] [P] et de Madame [W] [E] du fait de l’absence de contact avec les locataires.

A l’audience du 7 mai 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [M] [T], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.811,89 € arrêtée au 30 avril 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement et ne pas avoir de contact avec la locataire.

Bien que les locataires aient été régulièrement assignés, à personne pour Madame [W] [E] et par procès-verbal de recherches infructueuses en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile pour Monsieur [I] [P], ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 28 février 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 9 août 2024 et les assignations délivrées les 26 et 27 février 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 alinéa 3 et 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires le Juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les défendeurs n’ont produit aucun élément relatif à leur situation sociale et financière, de sorte qu’il n’est pas possible d’apprécier leur capacité à contribuer au remboursement de la dette. Toutefois, il ressort du décompte transmis, que les locataires ont repris le règlement du loyer courant depuis le mois de mars 2025. Ainsi, compte tenu de la reprise des règlements et du caractère modéré du montant de la dette locatives, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiements, tels qu’édictés au dispositif et ce, d’autant plus que les APL sont maintenues.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [E], seule occupante du logement, jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 454,38 €, augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Aux termes des articles 220, 262 et 1751 du code civil, les époux demeurent co-titulaires du contrat de bail afférent au domicile conjugal et restent solidaires des loyers et charges le concernant jusqu’à la date de transcription du jugement prononçant le divorce sur les actes d’état civil.

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [I] [P] et Madame [W] [E] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 1.811,89 € selon décompte arrêté le 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 29 août 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 21 février 2024 entre l’OPH SILENE et Monsieur [I] [P] et Madame [W] [E] relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] et ce à compter du 30 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [W] [E] à payer à l’OPH SILENE la somme de 1.811,89 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [P] et Madame [W] [E] à se libérer de leur dette par mensualités de 50 € et ce sur une durée de 36 mois, en sus des loyers et charges courants, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due Madame [W] [E] à l’OPH SILENE sera équivalent au montant du loyer, soit la somme de 454,38 €, augmenté des charges que la locataire aurait payée en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [P] et Madame [W] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 août 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 2 JUILLET 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON