TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 24 janvier 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 janvier 2025

à Mme [W] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05831 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5O7B

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 11 septembre 2024, l’Association SOLIHA PROVENCE a assigné Madame [Y] [W] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4], au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à la libération complète des lieux;

• ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Madame [W];

• condamner Madame [W] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 1434,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

L’Association SOLIHA PROVENCE sollicite en outre que dans l’hypothèse ou à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un Huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, seront supportées par Madame [W].

Madame [W], citée en l’Etude de la SELARL GU 2V, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience et a indiqué bénéficier d’une décision de la Commission de surendettement des Bouches du Rhône en date du 16 mai 2024 qui a décidé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit.

Elle a sollicité des délais de paiement en offrant la somme de 50,00 euros en sus du loyer pour apurer sa dette.

L’association SOLIHA PROVENCE a contesté la décision de la Commission de surendettement des Bouches du Rhône.

Par décision en date du 4 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [W] et a rappelé que cette décision entraînait l’effacement de toutes les dettes non professionnelles de Madame [W] arrêtées à la date du 4 novembre 2024.

A l’audience, l’Association SOLIHA PROVENCE a maintenu ses demandes tout en actualisant sa créance, pour tenir compte de la décision susvisée, à la somme de 681,24 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’association SOLIHA PROVENCE produit la notification à la CCAPEX en date du 24 mai 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 11 septembre 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 13 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 7 novembre 2024.

L’action de l’Association SOLIHA PROVENCE est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2013, l’Association SOLIHA PROVENCE a consenti un bail d’habitation à Madame [W] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 455,97 euros outre 134,00 euros de provisions sur charges.

Madame [W] ne règlant pas régulièrement ses loyers, l’Association SOLIHA PROVENCE lui a fait délivrer le 22 mai 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1147,48 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 mai 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 22 juillet 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [W] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique.

Il ressort cependant des pièces versées aux débats que Madame [W] a été déclarée recevable en sa demande de traitement de sa situation de surendettement et que dans sa décision en date du 16 mai 2024, la Commission de Surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a prononcé à son profit une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Compte tenu de cette décision, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement du loyer courant en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 pendant un délai de deux ans à compter de cette décision.

En tout état de cause, en cas de non-paiement du loyer courant pendant ce délai de deux ans, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] et de celle de tous occupants de son chef avec le cas échéant l’assistance de la force publique.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] de quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d’ores et déjà prévu par les articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [W] reste devoir la somme provisionnelle de 681,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024 et elle sera condamnée au paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation:

En cas de non-paiement du loyer courant par Madame [W] pendant la période fixée ci-dessus, et afin de préserver les intérêts de l’Association SOLIHA PROVENCE, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation au départ effectif des lieux par remise des clés au propriétaire, au montant du loyer et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [W] au paiement de celle-ci.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la reprise du paiement du loyer courant.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [W] à se libérer de sa dette locative en 13 mensualités de 50,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Madame [W] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Madame [W] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur les frais d’exécution forcée:

L’Association SOLIHA PROVENCE n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert des sommes retenues par le Commissaire de Justice sur Madame [W].

Elle sera donc déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [W] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [W] sera tenue de payer à l’Association SOLIHA PROVENCE la somme de 50,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de l’Association SOLIHA PROVENCE;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 juillet 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la Commission de Surendettement des particuliers des Bouches du Rhône en date du 16 mai 2024;

DISONS qu’en cas de paiement des loyers courants pendant l’intégralité de cette période de suspension, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant pendant l’intégralité de cette période, la résiliation reprendra tous ses effets et l’Association SOLIHA PROVENCE pourra procéder à l’expulsion de Madame [W] et à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [W] à payer à l’Association SOLIHA PROVENCE:

• la somme provisionnelle de 681,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Madame [W] des délais de paiement de 13 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 681,24 euros et disons que Madame [W] devra régler cette somme en 13 mensualités de 50,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Madame [W] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DEBOUTONS l’Association SOLIHA PROVENCE du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [W] à payer à l’Association SOLIHA PROVENCE la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 mai 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,