Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 22 février 2024, n° 24/00430

TJ Marseille 22 février 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que Monsieur [Z] était redevable des loyers impayés et a ordonné son paiement, en raison de l'absence de contestation de sa part.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation de Monsieur [Z] était indue et a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation correspondant aux loyers dus.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 22 févr. 2024, n° 24/00430
Numéro(s) :	24/00430
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eliette SANGUINETTI
Parties :	venant aux droits de la SCI D.L HOSTEN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : M^me Mélanie HAK

Greffier : M^me Agustina DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Eliette SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00430 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NIC

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [T]

venant aux droits de la SCI D.L HOSTEN

né le 15 Octobre 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] ALGERIE

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [E]

venant aux droits de la SCI D.L HOSTEN

née le 26 Septembre 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] ALGERIE

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Z]

né le 15 Mai 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 18 août 2016, la SCI DL HOSTEL a donné à Monsieur [G] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 351,66 euros charges comprises.

Par acte de vente notariée du 21 février 2023, Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E] ont acquis en indivision la propriété du logement loué à Monsieur [Z].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] et Monsieur [T] ont fait signifier à Monsieur [Z] par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2023, un commandement de payer la somme de 1.013,91 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 18 décembre 2023, Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, ont attrait Monsieur [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [Z] à leur payer :* la somme provisionnelle de 1.740,55 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 août 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, Madame [E] et Monsieur [T], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Ils ont actualisé leur dette à un montant de 2.443,87 euros, terme du mois février 2024 inclus et comptes arrêtés au 21 février 2024.

Cité à étude, Monsieur [G] [Z] n’a comparu et n’a pas été représenté lors des débats.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [G] [Z] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 8 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E] justifient bien de leur qualité et de leur intérêt à agir contre Monsieur [Z] suite à l’acquisition du logement par vente notariée du 21 février 2023.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 août 2016 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2023, pour la somme en principal de 1.013,91 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 octobre 2023.

Monsieur [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Monsieur [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Monsieur [Z] reste devoir la somme de 1.388,89 euros au 21 février 2024, au titre des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 août 2023.

En l’absence de Monsieur [Z] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires ne peuvent lui être accordés d’office, ce d’autant qu’il n’a pas réglé les derniers loyers courants avant l’audience.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, Monsieur [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2016, la SCI DL HOSTEL, dans les droits de laquelle viennent Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E], et Monsieur [G] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 7 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] à titre provisionnel, la somme de 2.443,87 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 août 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 21 février 2024 et terme du mois de février 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [E], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président