TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 28 Février 2025

N° RG 24/00243 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MWB

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [W] né le 26 Août 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [P] veuve [W] née le 14 Mai 1949 à [Localité 7]

Madame [J] [W] née le 16 Août 1981 à [Localité 10]

toutes deux domiciliées et demeurant [Adresse 5]

Madame [L] [W] née le 03 Février 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [X] [W] né le 01 Août 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Tous composant l’Indivision successorale [W] représenté par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

tous représentés par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [I] [M] épouse [K], demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [M] épouse [K] Prise en sa qualité de caution solidaire selon acte de cautionnement du 01/08/2017, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie BUSSON-D’AMORE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er aout 2017, Monsieur [H] [W] a donné à bail commercial à Madame [I] [M] des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 500€, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Madame [I] [M] indiquant dans ses écritures que le loyer était de 500€ par mois, il sera retenu que le bail contient donc une erreur matérielle.

Monsieur [H] [W] est décédé le 10 février 2023 à [Localité 10].

Madame [I] [M] s’est vue délivrer un commandement de payer au nom de Monsieur [H] [W], visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 21 aout 2023, pour une somme de 3102,88€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 aout 2023.

Par actes de commissaire de Justice des 2 et 5 février 2024, Madame [Z] [P], Madame [L] [W], Madame [J] [W], Monsieur [X] [W] et Monsieur [Y] [W] (l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE) ont fait assigner Madame [I] [M] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner in solidum Madame [I] [M] et Madame [I] [M] ès qualité de caution solidaire à lui payer la somme provisionnelle de 5167,09€ euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement soit du 31 aout 2023 ;

— condamner in solidum Madame [I] [M] et Madame [I] [M] ès qualité de caution solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux,

— condamner in solidum Madame [I] [M] et Madame [I] [M] ès qualité de caution solidaire au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Initialement fixé à l’audience du 22 mars 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 24 mai 2024 puis du 6 septembre 2024 puis du 25 octobre 2024 puis du 13 décembre 2024 et enfin du 28 février 2025, toujours à la demande des parties.

A l’audience du 28 février 2025, l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] maintient les demandes de son acte introductif d’instance. Elle actualise ses demandes à hauteur de 13647,09€ au titre des loyers et charges impayés et de 414,82€ de frais induits, à la date du 20 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer soit au 21 aout 2023. Elle sollicite que Madame [I] [M] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Madame [I] [M] reconnaît le principe de la dette mais en conteste le montant, en particulier au regard des sommes réclamées en 2023 au titre des régularisations de charges entre 2028 et 2022. Elle demande au juge de :

Prendre acte de la résiliation du bail ; Débouter l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] de sa demande injustifiée relative aux régularisations de charges pour les années 2018 à 2021 ; Débouter l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] de ses demandes relatives à la clause pénale et à l’ensemble des frais ; Condamner à titre reconventionnel l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] à lui payer la somme de 5000€ au titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale et fautive du bail ; Limiter la condamnation de l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] à la somme mensuelle de 620,30€ au titre des loyers et charges impayés depuis le mois d’octobre 2023 jusqu’au plus tard à la date de libération des locaux fixée le 8 novembre 2024 et lui octroyer les plus larges délais de paiement ; Déduire de cette somme le cas échéant, eu égard à la mauvaise foi de la demanderesse, le dépôt de garantie d’un montant de 500€ versé par elle lors de l’entrée dans les lieux ; Débouter l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] de ses autres demandes, fins et conclusions ; En tout état de cause,

Condamner l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] à lui verse la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] aux dépens.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Il convient de relever que la défenderesse souligne dans ses écritures que le commandement de payer a été délivré le 21 aout 2023 au nom de Monsieur [H] [W] alors que ce dernier était alors décédé depuis le 10 février 2023, sans en tirer aucune conséquence en ce qui concerne la validité de ce commandement.

Sur les conclusions et pièces communiquées par le demandeur le 25 février 2025

Madame [I] [M] sollicite le rejet des pièces et conclusions transmises par l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] le 25 février 2025 comme tardives.

Il convient de relever que ce dossier a fait l’objet de nombreux renvois toujours à la demande des parties (une fois à la demande des deux parties et les autres fois à la demande de la demanderesse). La juridiction avait donc décidé d’octroyer, lors de l’audience du 13 décembre 2024, un dernier renvoi à l’audience du 28 février 2025, avec une obligation pour le demandeur de conclure avant le 20 janvier 2025 et pour le défendeur avant le 15 février 2025.

Or, le demandeur a transmis de nouvelles pièces et conclusions le 25 février 2025, avec de nouvelles demandes et de nouveaux moyens alors qu’il disposait des conclusions de la défenderesse depuis le 23 octobre 2025 (il convient de souligner que les parties n’ayant pas transmis ces conclusions par RPVA, les dates évoquées proviennent des propos tenus à l’audience par la défenderesse non contestés sur ce point par le demandeur.).

Bien que la présente procédure soit orale, il apparait que la demanderesse n’a pas permis à la défenderesse de pouvoir faire valoir ses prétentions et moyens dans le respect du contradictoire.

Par conséquent, les conclusions et pièces versées aux débats par la demanderesse le 25 février 2025 seront écartés car tardives au regard de la nécessité du respect du principe du contradictoire.

Ainsi, les demandes de l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] seront celles contenues dans leur assignation et les pièces nouvelles numérotées de 10 à 15 seront écartées.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [I] [M] le 21 aout 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis et compte tenu de l’absence de contestation de la défenderesse sur ce point, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 aout à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er aout 2017 à compter du 22 aout 2023.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de relever que Madame [I] [M] a quitté les lieux de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur verse aux débats un bail et un commandement de payer. Pour autant, ne figure pas dans les pièces versées aux débats la pièce n°5 intitulée relevé de compte au 5 décembre 2023 qui aurait permis de vérifier la régularité de la somme réclamée dans l’assignation et de connaitre la date à laquelle Madame [I] [M] a cessé de payer régulièrement ses loyers.

L’obligation du locataire de payer la somme de 5167,09€ au 5 décembre 2023 étant donc sérieusement contestable, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés.

Il convient donc également de dire n’y avoir lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles de Madame [I] [M].

Sur les dépens

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], qui succombe, conservera la charge des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable que l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] qui succombe soit condamnée à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que Madame [I] [M] a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Ecartons les pièces et conclusions de Madame [Z] [P], Madame [L] [W], Madame [J] [W], Monsieur [X] [W] et Monsieur [Y] [W] (l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6]) du 25 février 2025 comme tardives ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er aout 2017 entre l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6] d’une part, et Madame [I] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 22 aout 2023 ;

Disons que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de provision au titre des loyers et charges, au titre de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les demandes reconventionnelles de Madame [I] [M] ;

Condamnons Madame [Z] [P], Madame [L] [W], Madame [J] [W], Monsieur [X] [W] et Monsieur [Y] [W] (l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6]) à payer à Madame [I] [M] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons Madame [Z] [P], Madame [L] [W], Madame [J] [W], Monsieur [X] [W] et Monsieur [Y] [W] (l’indivision successorale [W] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6]) aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président