TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2025

N° RG 25/03160 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UVN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] CITY

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DOUBLE CUISSON

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2023, la société SCI Marseille City a donné à bail commercial à la société Double Cuisson des locaux commerciaux sis à [Adresse 5], pour une durée de 10 ans, moyennant un loyer annuel, révisable, de 44 000 euros, hors taxes et hors charges, pour la période du 1er février 2024 au 31 janvier 2025, de 49 500 euros hors taxes et hors charges du 1er février 2025 au 31 janvier 2026 et de 55 000 euros hors taxes et hors charges, actualisation en plus, à compter du 1er janvier 2026.

Une franchise exceptionnelle de loyers de trois mois hors charges et hors taxes a été consentie, soit 13 200 euros TTC hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, la société SCI Marseille City ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Double Cuisson, pour une somme de 33 853,15 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Le 4 août 2025, la société SCI Marseille City a fait assigner la société Double Cuisson devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière de référés, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au jour de l’audience, le conseil de la société SCI Marseille City, reprenant oralement les termes de l’assignation, demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 2 juillet 2025 et d’obtenir :

son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,sa condamnation à payer à titre de provision, sous réserve d’autres sommes restant dues, la somme de 33 853,15 euros au titre des loyers et charges échus mais demeurés néanmoins impayés, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 5 625,34 euros TTC, revalorisable, calculée en fonction du dernier appel de loyer et provision sur charges du 3e trimestre 2025, et ce à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la complète libération des lieux,que les sommes dues par la société Double Cuisson seront majorées de 10 % en application de l’article 7 du contrat de bail,que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux fixe de 5 % annuel, à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, et ce en application de l’article 7 du contrat de bail,l’autorisation d’appréhender le dépôt de garantie en application de l’article 16 du contrat,sa condamnation à payer la somme de 33 752,06 euros TTC au titre de l’indemnité de relocation des locaux loués,sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande, la société SCI Marseille City expose que la société Double Cuisson n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due une somme de 33 853,15 euros.

La société Double Cuisson, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

SUR LA PROVISION A VALOIR SUR LES LOYERS ET CHARGES DUS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SCI Marseille City expose et justifie avoir donné à bail, suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 2023, à la société Double Cuisson un appartement sis à [Adresse 5].

Ce bail commercial a été consenti moyennant un loyer annuel, révisable, de 44 000 euros, hors taxes et hors charges, pour la période du 1er février 2024 au 31 janvier 2025, de 49 500 euros hors taxes et hors charges du 1er février 2025 au 31 janvier 2026 et de 55 000 euros hors taxes et hors charges, actualisation en plus, à compter du 1er janvier 2026.

Une franchise exceptionnelle de loyers de trois mois hors charges et hors taxes a été consentie, soit 13 200 euros TTC hors charges.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la société Double Cuisson n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 30 septembre 2025 une somme de 33 853,15 euros TTC.

Dès lors, la créance est certaine et ne peut sérieusement être contestée.

Il convient, en conséquence, de condamner la société Double Cuisson, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 33 853,15 euros TTC, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat signé par la société Double Cuisson contient une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement resté infructueux.

la société SCI Marseille City a fait délivrer au locataire, par exploit de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 33 853,15 euros au titre des loyers et charges échus et cependant demeurés impayés.

Ce commandement, régulier en sa forme, étant resté infructueux pendant une durée d’un mois

à compter de sa signification, il convient, dès lors, de :

constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;ordonner l’expulsion de la société Double Cuisson ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin,autoriser la société SCI Marseille City à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de ce qui précède, il convient, d’ores et déjà, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à un montant égal aux loyers et charges que le locataire aurait payés en cas de non résiliation du bail à compter du 3 juillet 2025.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE ASTREINTE

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

SUR LA CLAUSE PENALE

En l’espèce, l’article 7.1 « Sanction » des conditions générales du bail prévoit, d’une part que tout paiement de loyers et/ou de charges qui ne serait pas effectué valeur premier jour de chaque trimestre civil, portera de plein droit, après mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours, intérêt au taux fixe de 5 % annuel lesquels seront payables avec la somme principale et qu’il en sera de même pour tout autre somme due par le preneur qui n’est pas payée à sa date d’exigibilité et, d’autre part qu’à défaut de paiement de toute somme due en vertu du contrat à son échéance et 15 jours après l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec AR restée sans effet, valant mise en demeure, une majoration de 10 % des sommes dues sera appliquée de plein droit et ce indépendamment des intérêts de retard, de tous dommages-intérêts et de l’éventuelle mise en jeu de la clause résolutoire.

Cette stipulation contractuelle qui prévoit une évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation, s’analyse en une clause pénale.

Or, la fixation d’une clause pénale excédant la compétence et les pouvoirs du Juge des référés, tels que définis par les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, il convient en conséquence de renvoyer la société SCI Marseille City à se mieux pourvoir, de ce chef.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DU DEPOT DE GARANTIE SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 16 DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

En l’espèce, l’article 16 in fine des conditions générales du contrat de bail commercial stipule que « en cas de résiliation du bail ou d’expulsion du preneur, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du code civil ».

Cette clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE INDEMNITE PENDANT LE TEMPS NECESSAIRE A LA RELOCATION

Aux termes de l’article 1760 du code civil dispose : « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l’abus ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la demande du bailleur tendant à se voir indemniser, à titre provisionnel, des loyers qu’il ne percevra pas avant de relouer, certes prévu par l’article 1760 du code civil, n’est, au jour de l’audience, qu’un préjudice éventuel et futur.

Cette prétention se heurte donc à une contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de ne pas y faire droit.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, la société Double Cuisson sera condamnée aux dépens de l’instance de référé et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société Double Cuisson à verser la somme de 1 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 juillet 2025 ;

Ordonnons l’expulsion de la société Double Cuisson ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

Disons qu’à défaut, par la société Double Cuisson, d’avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 5], la société SCI Marseille City est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’occupant sus-nommé, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Double Cuisson à verser à la société SCI Marseille City, à titre provisionnel, la somme de 33 853,15 euros, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers et charges échus et impayés au 30 septembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 3 juillet 2025 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Double Cuisson aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et condamnons la société Double Cuisson à en acquitter le paiement intégral ;

Déboutons la société SCI Marseille City de toute autre demande ;

Condamnons la société Double Cuisson à verser à la société SCI Marseille City une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Double Cuisson aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sans caution ;

Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 14 Novembre 2025

À

— M^e Jean-claude SASSATELLI