TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00053 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DEZI

Minute n°

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

C/

Mme [T] [G]

M. [Y] [P]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [Y] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [O] [F]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffière : Véronique HOUILLON

DÉBATS :

Audience publique du 07 juillet 2025

Mise en délibéré au 08 septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 08 septembre 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffière

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’Office Public de l’Habitat de Haute-[Localité 3] Habitat 70 (ci-après l’OPH Habitat 70) a donné à bail à Mme [T] [G] et M. [Y] [P] le logement n°31 situé [Adresse 5] par contrat du 14 juin 2023, pour un loyer mensuel de 262,83 euros et 159,28 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 décembre 2024.

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assignerMme [T] [G] et M. [Y] [P] par acte de Commissaire de Justice en date du 11 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [G] et M. [Y] [P] ;

— autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ainsi que celle de tous occupants et tous meubles de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— fixer et condamner solidairement Mme [T] [G] et M. [Y] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des locaux, soit 457,06 euros par mois commencé; révisable selon les conditions prévues au bail initial ;

— condamner solidairement Mme [T] [G] et M. [Y] [P] au paiement de la somme de 2 662,32 euros au titre des loyers et charges arrétés à janvier 2025, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Mme [T] [G] et M. [Y] [P] au paiement de la somme de 1,52 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Mme [T] [G] et M. [Y] [P] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et des formalités inhérentes à la présente procédure en application de la loi du 6 juillet 1989 ;

— constater l’exécution provioire de la décision à intervenir.

Il résulte du diagnostic social et financier que M. [Y] [P] vit seul dans le logement depuis sa séparation avec Mme [T] [G] en janvier 2025. Il souhaite reprendre le bail à son nom mais n’a plus de ressoucres actuellement. Il bénéficiait d’une aide familiale avant le décès de sa mère en 2024. Il est accompagné sur le plan médical.

A l’audience du 5 mai 2025, l’OPH Habitat 70, représenté par Mme [O] [F], actualise la dette à la somme de 3 591,17 euros comprenant le mois de mars et ne s’oppose pas à un renvoi pour voir si le locataire finit par percevoir le RSA précisant que le logement ne correspond plus à la situation familiale.

M. [Y] [P], comparaît en personne et confirme la dette locative. Il confirme également sa séparation. Il souhaite rester dans le logement et pouvoir échelonner sa dette indiquant avoir effectué une demande de RSA qu’il pourra percevoir en juin ou juillet.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice déposé à étude, Mme [T] [G] n’est ni présente ni représentée.

Un renvoi est ordonné au 7 juillet 2025.

A l’audience du 7 juillet 2025, l’OPH Habitat 70, représenté par Mme [O] [F], actualise la dette à la somme de 4 457,59 euros comprenant le mois de mai et maintient ses demandes, précisant que le loctaire ne peut rien régler pour le moment car il ne perçoit rien.

M. [Y] [P], comparaît en personne et indique qu’il n’a toujours pas perçu de RSA et n’a donc pas pu régler. Il fait état de la mise à jour se sa situation CAF qui lui permettra de payer et du dépôt d’un dossier MDPH. Il souhaite rester dans le logement.

Mme [T] [G] n’est ni présente ni représentée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparaît pas, est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 3] par voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux»  ;

Le bail conclu le 14 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 6.1) et un commandement de payer visant cette clause avec un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 326,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Les locataires ne justifient pas avoir déféré au commandement dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 février 2025.

L’expulsion de Mme [T] [G] et M. [Y] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II.SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, si M. [Y] [P] fait état d’une séparation avec Mme [T] [G], il n’est justifié d’aucune lettre donnant congé de la part de cette dernière.

Mme [T] [G] et M. [Y] [P] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

À compter de juin 2025, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée,,comme sollicité, à la somme de 457,06 euros. Cette indemnité étant suffisante pour réparer le préjudice subi, il n’y a pas lieu de prévoir son indexation pour l’avenir.

— sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, «le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus».

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH Habitat 70 produit un décompte indiquant que Mme [T] [G] et M. [Y] [P] restent lui devoir la somme de 4 457,59 euros incluant le mois de mai 2025.

Les sommes réclamées à compter du 11 février 2025 sont dues à titre d’indemnités d’occupation.

Les defendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Mme [T] [G] et M. [Y] [P] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 4 457,59 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de mai 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 mars 2025 sur la somme de 2 657,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le demandeur ne produit aucun élément permettant d’établir la mauvaise foi des débiteurs.

L’OPH Habitat 70 sera donc débouté de sa demande à ce titre.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Y] [P] n’a pas justifié du réglement du loyer courant, ni de la perception de ressources.

En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile,Mme [T] [G] et M. [Y] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités inhérentes à la présente procédure en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 et Mme [T] [G] et M. [Y] [P] concernant le logement n° 31 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [G] et M. [Y] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [G] et M. [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [G] et M. [Y] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquistion de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 457,06 euros à compter de juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [G] et M. [Y] [P] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 la somme de 4 457,59 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de mai 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 mars 2025 sur la somme de 2 657,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 de sa demande de dommages et interêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [G] et M. [Y] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités inhérentes à la présente procédure en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection