TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 15 janvier 2026

à M^e NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 janvier 2026

à M^e CASANO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06220 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RK2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 3]

domiciliée : chez NEXITY [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [X]

né le 12 Janvier 1964 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Elysée CASANO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [X]

née le 04 Juin 1970 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Elysée CASANO, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 septembre 2024, la SCI [Adresse 5] a assigné Monsieur [J] [X] et Madame [Z] [X] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [X] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 9], au besoin avec le concours de la [Localité 7] Publique;

• condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 4099,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur et Madame [X], cités en l’Etude de la SCP PESSAH, RAMPIN et CLEMENT, Commissaires de Justice, n’ont pas comparu à l’audience mais se sont faits représenter par un avocat lequel a soulevé l’incompétence du juge des référés en raison des contestations sérieuses sur le décompte annexé au commandement de payer et sur les sommes réclamées au titre du décompte arrêté au 6 novembre 2025.

Subsidiairement, il a sollicité les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Reconventionnellement, il a sollicité qu’il soit enjoint à la SCI [Adresse 2] à procéder aux travaux de remise en état du logement sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard.

Il a sollicité la condamnation de la SCI [Adresse 2] à verser à Monsieur et Madame [X] la somme provisionnelle de 2000,00 euros à titre de réparation pour les non conformités ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 2] a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 3650,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI [Adresse 2] a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI [Adresse 2] produit la notification à la CCAPEX en date du 21 juin 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 26 septembre 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 7 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 5 décembre 2024.

L’action de la SCI [Adresse 2] est donc déclarée recevable.

Sur les contestations sérieuses:

— sur le décompte annexé au commandement de payer:

Monsieur et Madame [X] sollicitent la nullité du commandement de payer en date du 20 juin 2024 dans la mesure où le décompte qui y est annexé est imprécis et ne permet pas de vérifier le bien-fondé de la somme réclamée.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

Il sera également rappelé que dès lors qu’il est suffisamment précis, un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul et reste valable pour le montant réel de la dette.

Il ressort de l’examen du décompte annexé au commandement de payer:

— que le solde dû au 1er septembre 2023 pour un montant de 732,57 euros correspond à l’échéance du mois de septembre 2023;

— que les échéances dues à compter du mois de septembre 2023 correspondent au loyer révisé ainsi que cela ressort d’un courrier en date du 22 août 2023 envoyé à Monsieur et Madame [X];

— que les échéances dues à compter du mois de septembre 2024 correspondent au loyer révisé ainsi que cela ressort d’un courrier en date du 22 août 2024 envoyé à Monsieur et Madame [X];

— que l’échéance du 1er mai 2024 ainsi que les échéances entre mai et septembre 2024 font suite au solde de charges de 2022 (406,26 euros) et 2023 (1051,29 euros) versées aux débats de telle sorte que la provision sur charges est passée de 60 à 90,00 euros par mois et apparaît sur deux lignes de quittancement de 30,00 et 60,00 euros;

— que les montants entre le décompte annexé au commandement de payer et le décompte actualisé au 6 novembre 2025 ne sont pas différents;

— sur les sommes dues et arrêtées au 6 novembre 2025:

Les échéances de mai, juin, juillet, août et septembre 2024 correspondent aux soldes des charges des années 2022 et 2023 et sont justifiées par les avis d’échéance versés aux débats.

Au vu de ces éléments, il apparaît que les sommes réclamées tant au titre du décompte annexé au commandement de payer que du décompte actualisé au 6 novembre 2025 sont justifiées et ne peuvent donner lieu à contestations sérieuses.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2022, la SCI [Adresse 2] a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [X] pour un logement situé à [Adresse 9], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 685,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur et Madame [X] ne règlant pas régulièrement leurs loyers, la SCI [Adresse 2] leur a fait délivrer le 20 juin 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2602,98 euros hors frais.

Ce commandement notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 juin 2024 est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 20 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [X] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner solidairement à payer à la SCI [Adresse 2] la somme provisionnelle de 3349,75 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur et Madame [X] seront en outre solidairement condamnés à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la non reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

En revanche et en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur et Madame [X] à se libérer de leur dette locative en 24 mensualités de 139,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur et Madame [X]:

Si Monsieur et Madame [X] soutiennent « n’avoir eu de cesse que de signaler les anomalies et dysfonctionnements qui touchaient leur logement », force est cependant de constater qu’ils ne versent aux débats qu’un courrier en date du 16 octobre 2023 au sujet des volets et des fenêtres qui ne fermeraient pas.

En outre, ils ne produisent aucun constat d’un Commissaire de Justice permettant de confirmer leurs allégations.

Les seules photographies versées aux débats, non datées et non localisées, sont insuffisantes pour établir les désordres allégués et leur persistance à ce jour.

S’agissant de la clé du garage qui ne leur aurait jamais été remise, il ressort de l’état des lieux d’entrée que la « clé non identifiée » correspond à celle du garage.

Enfin, s’agissant de la chaudière, il ressort des pièces du dossier qu’une intervention a eu lieu le 14 novembre 2023 et Monsieur et Madame [X] ne produisent depuis aucune réclamation envers la SCI [Adresse 2] sur une persistance de ce désordre.

En l’absence de démonstration de désordres dans leur logement, Monsieur et Madame [X] seront déboutés de leur demande en réalisation de travaux et en indemnisation pour des non conformités non établies.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [X] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur et Madame [X] seront in solidum tenus de payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 250,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI [Adresse 2];

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 20 août 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur et Madame [X] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 9], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [X] à payer à la SCI [Adresse 2]:

• la somme provisionnelle de 3349,75 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [X] de leur demande en délais de paiement fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [X] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

ACCORDONS à Monsieur et Madame [X] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 3349,75 euros et disons que Monsieur et Madame [X] devront régler cette somme en 24 mensualités de 139,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [X] de leurs demandes reconventionnelles;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [X] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 juin 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,