TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01227 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YSHN

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. VIVASHOPS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Patrick DUPONT-THIEFFRY, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Laurent SCHITTENHELM, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. VIVA SANTE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ORDONNANCE du 26 Novembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 22 décembre 2021, la SAS Vivashops a consenti à la SAS Viva Santé un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 8], lot 01, pour une durée de dix années à compter du 23 décembre 2021 moyennant le paiement avec une franchise de trois mois, d’un loyer annuel de 135.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 33750 euros.

La SAS Vivashops a fait signifier le 12 avril 2024 à la SAS Viva Santé un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et le même jour a fait délivrer une sommation de communiquer le dossier de demandes de travaux, puis par acte du 29 juillet 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024 et renvoyée à l’audience du 05 novembre 2024 pour y être plaidée.

A cette date, la SAS Vivashops représentée reprend oralement ses conclusions n°2, abandonnant ses prétentions formées à titre subsidiaire, aux fins de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1104, 1231-6 et 1728 du code civil,

Vu le caractère parfaitement infructueux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 avril 2024,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

— Constater acquise, à partir du 12 avril 2024 au profit de la société VIVASHOPS, la clause résolutoire du bail commercial en date du 22 décembre 2021 et visée dans le commandement de payer en date du 12 avril 2024 ;

En conséquence :

— Juger que le bail commercial en date du 22 décembre 2021 est résilié depuis le 12 avril 2024 et qu’à compter de cette date, la société VIVA SANTE est devenue occupante sans droit, ni titre,

— Juger que la somme conservée par la société VIVASHOPS au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise ;

Dans l’hypothèse où la demande de délais de la société VIVA SANTE serait accueillie :

— Ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues au jugement à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :

— la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise par la société VIVASHOPS autorisée à poursuivre l’expulsion de la société VIVA SANTE, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessous ;

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de la société VIVA SANTE, des locaux qu’elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte forfaitaire de 5.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux loués et de remise des clés ;

— Ordonner que la société VIVASHOPS pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement de toutes installations, équipements et objets mobiliers garnissant l’espace occupé, soit dans un local inoccupé de la copropriété de l’ensemble immobilier, soit chez un garde-meubles, de son choix, aux frais, risques et périls de la société VIVA SANTE, avec au besoin le concours de la [Localité 6] Publique ;

— Condamner la société VIVA SANTE au paiement de la somme de 189.373,74 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers et charges restant dû par le Preneur au Bailleur, arrêtée au 12 avril 2024, sauf à parfaire ;

— Condamner la société VIVA SANTE au paiement de la somme provisionnelle de 154.118 euros TTC correspondant l’indemnité d’occupation et aux charges courant depuis le 13 avril 2024 et ce, jusqu’à la libération complète et effective des Lieux Loués par la remise des clés, à parfaire au jour du jugement ;

— Juger que la somme conservée par la société VIVASHOPS à titre de dépôt de garantie, lui restera définitivement acquise ;

— Condamner la société VIVA SANTE à payer à la société VIVASHOPS la somme provisionnelle de 10.000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société VIVA SANTE aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de signification de l’assignation et les frais de signification de l’ordonnance à intervenir,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit attachée à l’ordonnance à intervenir.

A cette audience, la SAS Vivashops représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures n°2 reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1219, 1220, 1719 et 1728 du code civil ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces versées au débat,

— Déclarer recevable et bien fondée la société VIVA SANTE en ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter la société VIVASHOPS de toutes ses demandes, fins, et conclusions ;

Y faisant droit,

— Juger qu’il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de la société VIVA SANTE de payer ses loyers et charges à la société VIVASHOPS en raison du manquement de celle-ci à son obligation de délivrance ;

— Prononcer en conséquence la nullité du commandement de payer, les sommes réclamées n’étant pas dues, ou à tout le moins,

— Déclarer sans effet le commandement de payer ;

— Juger en conséquence l’absence de trouble manifestement illicite pour la société VIVASHOPS,

En conséquence,

— Juger n’y avoir lieu à référé ;

— Débouter la société VIVASHOPS de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire formulée aux termes du commandement signifié à la société VIVA SANTE ;

— Ordonner au bénéfice de la société VIVA SANTE, la suspension des loyers et des charges jusqu’à ce qu’une décision au fond intervienne ou qu’elle soit autorisée par les organismes compétents à réaliser les travaux lui permettant d’exercer son activité dans les locaux loués ;

A titre subsidiaire,

— Accorder à la société VIVA SANTE les plus larges délais de paiement et suspendre durant le temps de l’échéancier les effets de la clause résolutoire.

— Dire que si l’échéancier est intégralement respecté, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

En tout état de cause

— Condamner la société VIVASHOPS à payer à la société VIVA SANTE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, la SAS Vivashops ne justifie pas avoir exécuté cette formalité. La procédure ne sera donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Pour s’opposer à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS Viva Santé invoque les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, constitutifs d’une contestation qu’elle estime sérieuse, aux motifs que du fait de la localisation du fonds, dans un périmètre protégé et des règles fixées au plan d’urbanisme, l’activité mentionnée au bail à savoir « Centre de santé à titre principal et vente de matériel médical optique », à titre accessoire ne peut y être exercée, ce dont le bailleur ne l’a jamais informée.

La société Vivashops mentionne, pour sa part, que l’instance en référé est autonome de l’action au fond initiée par le preneur le 13 mai 2024, consécutivement à la réception du commandement de payer du 12 avril 2024, d’autant que le juge du fond n’est pas saisi de la résiliation de plein droit du bail et qu’en l’occurrence, le juge des référés peut constater la résolution de la convention entre les parties par le jeu d’une clause stipulant que le contrat est résilié, après mise en demeure infructueuse, sans être tenu de constater l’urgence, ni l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Elle ajoute que l’opposition à commandement de payer, formée tardivement, devant la juridiction du fond, n’a aucun effet sur la clause résolutoire, de sorte que le bailleur n’est aucunement empêché d’agir en acquisition de la clause résolutoire.

La SAS Vivashops sollicite en conséquence la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en dépit de l’exception d’inexécution invoquée, soutenant que le bail ne prévoit aucune répartition des activités visées au bail, en l’absence de plan annexé au bail, les plans au demeurant portés à la connaissance du bailleur n’ayant jamais reçu une validation de sa part, exposant que seuls les rez-de-chaussée ne peuvent être affectés qu’aux activités de commerce de détail et d’artisanat et qu’il appartenait au locataire de déterminer si la répartition des activités qu’il envisageait était conforme aux lieux, le bailleur ne pouvant être tenu d’une erreur de jugement du preneur.

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 21 page 21 du contrat). Le bailleur a fait délivrer le 12 avril 2024 commandement de payer la somme en principal de 189373,74 euros.

L’opposition par le locataire au commandement de payer devant la juridiction du fond ne prive pas le juge des référés de la faculté de connaître de l’affaire.

Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination en application des dispositions de l’article 1719 du code civil . Cette obligation inhérente au contrat de bail concerne non seulement la chose louée, mais également les accessoires indispensables à son utilisation normale, le bien mis à disposition devant disposer des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail. Le bailleur est ainsi tenu de vérifier que les autorisations préalables ont été acquises et que le local donné à bail est conforme aux différentes réglementations et normes pouvant encadrer l’activité stipulée au bail.

Or en l’occurrence, quand bien même le bailleur n’est pas concerné par l’aménagement des locaux, il demeure néanmoins que, compte tenu des règles d’urbanisme et de la réglementation particulière applicables, dans le périmètre où se situent les locaux, il appartenait à tout le moins au bailleur d’en aviser son locataire, ce qui ne ressort ni du bail, ni d’autres éléments, dès lors qu’il est constant que ne peuvent être exploitées, au rez-de-chaussée des lieux loués, des activités de prestations de services, comme peuvent l’être celles d’un centre médical, telle qu’indiquées dans la destination figurant au bail, comme étant l’activité principale. Par ailleurs le bail interdit lui-même l’exercice d’une des rares activités, autorisée par le plan Local d’urbanisme. Incontestablement, le bailleur a manqué au moins partiellement à son obligation de délivrance.

Il s’ensuit que la contestation apparaît sérieuse et s’oppose à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et aux demandes qui y sont accessoires, à savoir l’expulsion, le prononcé d’une astreinte pour la libération des lieux, le sort des meubles se trouvant dans les lieux, la conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes en paiement

La société Vivashops sollicite la condamnation du preneur au paiement de la somme de 189 373,74 euros au titre des loyers et charges échus impayés, arrêtés au 12 avril 2024, outre la provision de 154 118 euros à parfaire, au titre des indemnités d’occupation à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

La société Viva Santé soutient que les manquements du bailleur l’autorisent à la dispenser du paiement des loyers, rétroactivement à effet du 1er janvier 2023, au titre de l’exception d’inexécution, ou subsidiairement à obtenir une réduction du loyer et dans tous les cas, un remboursement des sommes versées.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, «Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Un locataire ne peut se faire justice à lui-même et s’abstenir de son propre chef, sans requérir une autorisation judiciaire préalable, de s’acquitter d’une de ses obligations essentielles, qui est celle de payer le loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux, le locataire, qui ne conteste pas exploiter les lieux, au moins pour l’activité d’optique, sauf à dire que l’activité n’est pas satisfaisante, ne saurait se voir dispenser de l’intégralité du paiement du loyer, pour le passé et pour l’avenir.

Toutefois, compte tenu des conditions actuelles d’exploitation des lieux, du fait des manquements du bailleur, limitée à une fraction des locaux mis à disposition, le locataire ne peut se voir dispenser du paiement, mais doit bénéficier d’une réduction du loyer de 40 % depuis la prise d’effet du bail.

Au vu du décompte produit annexé au commandement de payer, la SAS Viva Santé sera condamnée à payer à la SAS Vivashops une provision, à hauteur de 60 % des loyers et charges prévus au bail, soit la somme de 113. 624,24 euros, au titre des loyers impayés à la date du commandement de payer.

En ce qui concerne les loyers postérieurs au 13 avril 2024, la demande en paiement ne peut qu’être rejetée en l’absence de décompte locatif, le juge des référés se trouvant dans l’impossibilité de déterminer la part non contestable de la créance du bailleur.

Les demandes de remboursement de loyers ne sont pas fondées et seront rejetées, tout comme les demandes de compensation entre les dettes respectives des parties.

Sur l’octroi de délais de paiement

La SAS Viva Santé sollicite l’octroi de délais de paiement.

En l’espèce, en s’abstenant de régler le loyer, la défenderesse s’est d’ores et déjà octroyé des délais de paiement.

En l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la société défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La SAS Viva Santé, qui succombe, sera condamnée aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SAS Vivashops, la somme de 2000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déclarons inopposable aux créanciers inscrits, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

Disons n’y avoir lieu à référé aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 22 décembre 2021, portant sur les locaux situés à [Localité 7] (59), [Adresse 4], lot 01,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes accessoires, à savoir l’expulsion, le prononcé d’une astreinte pour la libération des lieux, le sort des meubles se trouvant dans les lieux, la conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la SAS Viva Santé à payer à la SAS Vivashops la somme provisionnelle de 113 624,24 euros (cent treize mille six cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 12 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, correspondant à 60 % du prix du loyer,

Déboutons la SAS Vivashops de sa demande en paiement à titre provisionnel, pour les loyers postérieurs au 13 avril 2024,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Rejetons la demande de délais de paiement,formée par la SAS Viva Santé,

Déboutons la SAS Viva Santé de sa demande de remboursement des sommes versées et de compensation des sommes dues,

Condamnons la SAS Viva Santé à payer à la SAS Vivashops la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Viva Santé aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 12 avril 2024, qui demeurera à la charge du bailleur,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET