TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Juin 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me …..Aurelia KHALIL…………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/00475 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56QK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [G]

né le 09 Mars 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurelia KHALIL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [B]

né le 27 Décembre 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [X] [B]

née le 15 Septembre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2018, M. [H] [G] a consenti à M. [U] [B] et Mme [X] [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros, outre 140 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, M. [H] [G] a fait délivrer à M. [U] [B] et Mme [X] [B] un commandement de payer la somme de 3.406,83 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, M. [H] [G] a assigné M. [U] [B] et Mme [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail ;Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;Ordonner la séquestration des biens meubles garnissant l’appartement lors de l’expulsion à leurs frais ;Supprimer le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Les condamner in solidum au paiement de la somme de 4.226,83 euros correspondant à la dette locative, charges incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, montant à parfaire au jour de l’audience ;Les condamner in solidum à payer la somme de 820 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la décision ;Juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an l’indemnité d’ccupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir ;Les condamner in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024.

A l’audience du 30 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, M. [H] [G], représenté par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4.226,83 euros, s’opposant à l’octroi de délais de paiement malgré le règlement du loyer du mois de juin 2025, en raison du paiement irrégulier du loyer depuis le mois d’août 2024.

Mme [X] [B] a comparu en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 36 mois, proposant de payer la somme de 180 euros par mois, en plus du loyer. Elle explique que les ressources mensuelles du foyer sont de 2.500 euros et ne demande pas de délais pour quitter les lieux.

Cité à étude, M. [U] [B] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 juin 2025.

La demande formée par M. [H] [G] est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 28 octobre 2024 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 octobre 2024. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 décembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’expulsion de M. [U] [B] et Mme [X] [B] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. A cet égard, aucune circonstance ne justifie la suppression des délais de grâce prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande M. [H] [G] à ce titre sera donc rejetée.

Il sera également rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [U] [B] et Mme [X] [B] seront également solidairement condamnés, conformément à la clause de solidarité figuant au contrat de bail, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 29 décembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu4à la libération effective des lieux. En cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 820 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [U] [B] et Mme [X] [B] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort des pièces produites, et en particulier du décompte, que M. [U] [B] et Mme [X] [B] sont redevable de la somme de 4.226,83 euros. M. [H] [G] fait ainsi la preuve de l’obligation dont ils se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte arrêté au mois de juin 2025 à la somme de 4.226,83 euros.

Dès lors, il conviendra de condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M. [H] [G] la somme de 4.226,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compterdu commandement de payer du 28 octobre 2024 sur la somme de 3.406,83 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que M. [U] [B] et Mme [X] [B] sont redevables de la somme de 4.226,83 euros. Au regard des justificatifs de revenus fournis par Mme [X] [B] et de la reprise du paiement du loyer, des délais de paiement seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [B] et Mme [X] [B] supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de les condamner in solidum à payer à M. [H] [G] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE M. [H] [G] recevable en ses demandes ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à la date du 28 décembre 2024 concernant l’appartement sis [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [B] et Mme [X] [B] de libérer l’appartement sis [Adresse 3], et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [B] et Mme [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [H] [G] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 3], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [H] [G] de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M. [H] [G] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 29 décembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 820 euros ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [B] et Mme [X] [B] à payer à M. [H] [G] la somme de 4.226,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2024 sur la somme de 3.406,83 et à compter de la présente décision pour le surplus;

AUTORISE M. [U] [B] et Mme [X] [B] à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités successives de 117 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE M. [U] [B] et Mme [X] [B] in solidum aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [U] [B] et Mme [X] [B] in solidum à payer à M. [H] [G] la somme 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE