TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à Mme [X]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à M^e BELARBI Naïma

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02130 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JJT

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement HABITAT [Localité 6] PROVENCE AIX-[Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [C] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représenté par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [M], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 juillet 2022, l’Office public de l’habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Habitat [Localité 6] Provence (Hmp), a donné à bail à M. [S] [M] et Mme [E] [M] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 4], dans le cinquième [Localité 5], pour un loyer de 544,25 euros, outre 198,26 euros de provision sur charges.

Le 5 mars 2024, les parties ont signé un plan d’apurement de la dette locative d’un montant de 919,14 euros sur une durée de six mois.

Le 3 juillet 2024, les parties ont signé un plan d’apurement de la dette locative d’un montant de 1.210,55 euros sur une durée de douze mois.

Le 16 janvier 2025, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic Hmp a fait signifier à M. [S] [M] et Mme [E] [M] un commandement de payer la somme en principal de 1.953,19 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, l’Epic Hmp, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner M. [S] [M] et Mme [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion dès la signification de l’ordonnance à intervenir, et l’autorisation à faire transporter les meubles (..),

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 3.206,35 euros, due au 28 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée égale au loyer augmenté des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et des frais d’expulsion à venir.

Un diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 3 juillet 2025 en raison de contraintes de services.

A l’audience du 9 octobre 2025, les parties sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

L’Epic Provence Métropole Logement (PML), anciennement dénommé Hmp, représenté par sa chargée de gestion au sein du département contentieux, réitère les termes de son assignation et indique être d’accord pour l’octroi aux locataires de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Représentés par leurs conseils et aux termes de leurs conclusions, M. [S] [M] et Mme [E] [M] :

— à titre liminaire, soulèvent l’irrecevabilité de l’assignation pour violation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et défaut de qualité pour agir,

— au principal, font valoir des contestations sérieuses, concluent au rejet des demandes du bailleur et demandent sa condamnation à verser à leur conseil la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles,

— à titre subsidiaire, sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre infiniment subsidiaire, demandent les plus larges délais pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, demandent que l’exécution provisoire soit écartée, outre la condamnation du bailleur à verser à leur conseil la somme de 1.440 euros toute taxe comprise au titre des frais irrépétibles.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La décision d’attribution de l’aide juridictionnelle indique que le nom de naissance de la défenderesse est [H]. Il en sera tenu compte.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-468 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige.

Par ailleurs, l’Epic PML justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 8 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit au débat un extrait kbis à jour au 28 août 2025 indiquant changement de sa dénomination sociale, pour se dénommer désormais Provence Métropole Logement (PML).

Il n’est pas soutenu qu’il s’agirait d’une personne morale distincte de l’Epic Hmp.

S’agissant uniquement d’un changement de nom, il convient de lui en donner acte.

Les fins de non-recevoir tirées de l’irrégularité de la dénonce de l’assignation à la Préfecture et du défaut de qualité pour agir seront par conséquent écartées.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juillet 2022 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.953,19 euros.

Sur le moyen invoqué en défense relatif à l’absence de notification de l’indexation du loyer et de précision du décompte annexé au commandement de payer, il convient de l’accueillir en ce qu’il ne comporte pas de ventilation du loyer, des charges et de l’aide au logement de sorte que les locataires ne sont pas mis en mesure de l’appréhender.

L’appréciation de la régularité du commandement de payer excède les compétences du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a par conséquent pas lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

En l’absence de stipulations contraires dans les conventions-types et de dispositions contraires au sein du Code de la construction et de l’habitation, la révision du loyer d’un logement conventionné, s’effectue selon les modalités prévues à l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

L’article 13 des conditions générales du contrat de bail stipule une clause de solidarité, visant notamment les indemnités d’occupation.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] restent devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 5.622,25 euros, à la date du 30 avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Le contrat ne comporte pas de clause d’indexation mais une clause de révision du loyer à l’article 5.2 des conditions générales. Le bailleur ne justifie pas qu’il a manifesté sa volonté d’appliquer la révision du montant du loyer dans le délai d’un an de sorte qu’il est mal fondé, comme soutenu en défense, à appliquer une révision, à une somme de 563,82 euros à compter du 1er janvier 2023, à 583,23 à compter du 1er janvier 2024 et à 602,55 euros à compter du 1er janvier 2025, soit une somme de 1.285,60 euros (563,82 – 544,[Immatriculation 2] + 583,23 – 544,[Immatriculation 2] + 602,55 – 544,25 X 10).

M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 4.336,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.206,35 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] sollicitent des délais de paiement.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches effectuées par le bailleur aux fins de résolution amiable du litige (mise en demeure, plans d’apurement amiables etc…), il convient de condamner in solidum M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

ÉCARTE les fins de non-recevoir tirées de l’irrégularité de la dénonce de l’assignation à la Préfecture et du défaut de qualité pour agir ;

DONNE acte à l’Epic PML de son changement de dénomination sociale ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] à verser à l’Epic Provence Métropole Logement (PML), anciennement dénommé Habitat [Localité 6] Provence (Hmp), à titre provisionnel, la somme de quatre mille trois cent trente-six euros et soixante-cinq centimes (4.336,65 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2025 (loyers non révisés, charges), échéance d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 3.206,35 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de cent vingt euros (120 euros) chacun et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [M] et Mme [E] [M] née [H] à verser à l’Epic PML la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente