TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 15 mai 2025

Enrôlement : N° RG 23/09542 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34CN

AFFAIRE : S.C.I. SOCIETE JMD ( l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS)

C/ S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] (la SELARL DUPIELET-REYMOND)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 avril 2025, puis prorogée au 15 mai 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société JMD, SCI immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 811 652 718, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Jean-mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LAGIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 313 499 824, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JMD est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette copropriété est composée de six lots appartenant à des copropriétaires distincts, dont trois ont effectué des travaux dans leurs lots respectifs, qui ont débuté courant novembre 2021.

Des désordres et/ou dégradations ont été constatés postérieurement dans les parties communes, et un différend est né entre les copropriétaires concernant leur origine et la prise en charge financière de leur réparation.

Le gérant de la société JMD a par la suite sollicité du syndic qu’il inscrive une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en lien la répartition des travaux de reprise des parties communes.

L’assemblée générale s’est tenue le 29 juin 2023.

La question soumise par la société JMD n’a pas été inscrite à l’ordre du jour, mais plusieurs autres résolutions relatives à ce sujet ont été soumises au vote.

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié le 7 juillet 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice du 6 septembre 2023, la société JMD a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins principalement d’obtenir l’annulation des résolutions numéros 6, 7, 8, 12, 14 et 15 de l’assemblée générale du 29 juin 2023.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 novembre 2024, la SCI JMD demande au tribunal de :

— Juger recevable en Ia forme et justifiée quant au fond Ia SCI JMD en son action en prononcé de Ia nullité des résolutions 6, 7, 8, 12, 14 et 15 de l’assemblée générale du 29 juin 2023.

— Prononcer l’annulation des résolutions 6, 7, 8, 12, 14 et 15 de l’assemblée générale du 29 juin 2023.

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la SCI JMD la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens distraits au profit de Maitre Jean-Mathieu LASALARIE, Avocat sur son affirmation de droit.

— Dispenser Ia SCI JMD de sa participation à la dépense commune des frais de procédure et de |'indemnité judiciaire dont Ia charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l‘article 10-1 alinéa 2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DEBOUTER Ia SCI JMD de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant infondées qu’injustifiées.

— CONDAMNER Ia SCI JMD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

— CONDAMNER la SCI JMD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Ia SCI JMD aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 6 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 6 de l’assemblée générale

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.

L’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ainsi, l’institution d’un conseil syndical est obligatoire, sauf décision expresse contraire de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26.

Les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées par le règlement de copropriété, ou à défaut par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24, en vertu de l’article 22 du décret du 17 mars 1967.

La société JMD estime que la résolution numéro 6 de l’assemblée générale, relative à l’élection de la copropriétaire Madame [E] au conseil syndical, est irrégulière dans la mesure où sa candidature n’avait pas été proposée préalablement au vote, ni aucune autre candidature, et où aucun nombre minimal ou maximal de membres n’a été prévu. Elle ajoute que l’assemblée générale a approuvé cette candidature sans être précédée d’un premier vote relatif au principe de l’institution d’un conseil syndical, alors qu’il avait jusqu’ici toujours été refusé par la copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété ne prévoit aucune règle s’agissant de la constitution et du fonctionnement d’un conseil syndical. Il ne pose en particulier aucune exigence quant au nombre de membres du conseil ni au moment où les candidatures doivent être transmises à l’assemblée générale.

La loi ne pose pas davantage de règles en la matière puisqu’elle laisse à l’assemblée générale le soin de définir les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil syndical.

Ainsi, aucun texte n’exige que les candidatures au conseil syndical soient transmises en même temps que la convocation à l’assemblée générale, ni que les noms des candidats soient portés dans le projet d’ordre du jour.

Il est à cet égard constant que les actes de candidature effectués en séance au cours de l’assemblée générale sont valables.

C’est donc à tort que la société JMD soutient que la candidature de Madame [E], dont il n’est pas contesté qu’elle a bien manifesté son souhait d’être élue au conseil syndical au cours de l’assemblée générale, serait irrégulière pour ne pas avoir été proposée avant la réunion.

De la même manière, la loi ne prévoyant aucun nombre minimal de membre, il n’est pas démontré que la seule désignation de cette copropriétaire comme membre du conseil serait irrégulière.

Ces moyens doivent donc être écartés.

Il en est de même du moyen tenant à l’absence de premier vote relatif au principe de l’institution d’un conseil syndical dans la copropriété, dès lors qu’aucun texte n’exige qu’il soit procédé à deux votes distincts, même dans l’hypothèse où aucun conseil syndical n’était précédemment institué dans la copropriété, sous réserve du respect des règles de majorité prévues par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, l’élection d’un membre du conseil, qui emporte en elle-même décision de le constituer et qui a été effectuée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, est régulière.

La société JMD sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution numéro 6.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 7 de l’assemblée générale

L’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

La résolution numéro 7 dont l’annulation est demandée indique que l’assemblée générale fixe à 300 euros HT le montant des marchés de travaux et contrats de fournitures à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire.

Contrairement à ce qu’affirme la société JMD, cette résolution apparait tout à fait claire en ce qu’elle indique qu’au-delà d’un seuil de 300 euros HT par marché de travaux ou contrat, la consultation préalable du conseil syndical est obligatoire.

Elle est ainsi parfaitement régulière au regard de l’article 21 précité et n’encourt pas l’annulation.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 8 de l’assemblée générale

Selon l’article 18 de loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

La résolution numéro 8 fixe à 1500 euros HT le montant maximal des marchés pouvant être commandés directement par le syndic, sans consultation préalable de l’assemblée générale, mais avec consultation du conseil syndical s’il en existe un.

Cette résolution s’inscrit dans le cadre de la mission confiée au syndic de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, prévue par l’article précité.

Toutefois, le règlement de copropriété en date du 16 mars 1954 indique, dans son article 19, que « le syndic est chargé de veiller au bon entretien de l’immeuble, choses et objets affectés à des usages ou services communs, d’ordonner et faire exécuter sous sa direction les réparations d’entretien n’excédant pas trois mille francs », soit 450 euros.

La résolution numéro 8 est donc contraire aux stipulations du règlement de copropriété qui fixe un seuil inférieur au-delà duquel l’assemblée générale doit être consultée pour approuver les dépenses d’entretien.

Le syndicat des copropriétaires ne peut simplement soutenir que cet acte n’aurait pas été actualisé, ce qu’il lui appartient de faire si certaines dispositions ne sont plus adaptées.

Il y a lieu dans ces conditions d’annuler la résolution numéro 8 qui contrevient au règlement de copropriété.

Sur la demande d’annulation des résolutions numéro 12, 14 et 15 de l’assemblée générale

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il est constant à cet égard que la demande d’un copropriétaire en annulation d’une résolution d’assemblée qui ne s’est pas prononcée par un vote est irrecevable, en l’absence de décision au sens de l’article 42.

Or, en l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que la résolution numéro 12 dont l’annulation est sollicitée est libellée de la manière suivante :

« 12) DEMANDE DE M. [S] :

SANS OBJET :

M. [S] a demandé à ce que soit porté en résolution la question suivante :

« En raison des dommages qui sont apparus dans les partie communes à la suite des travaux de rénovation de Monsieur [B], de Monsieur [F] et de Monsieur [S], il sera donné mandat au syndic de saisir, par courrier recommandé avec accusé de réception et dans les quinze jours au plus tard qui suivront le vote de la présente résolution, les compagnies d’assurances en charge de l’assurance responsabilité civile (RC) de chaque copropriétaire concerné, ce afin que les responsabilités puissent être établies contradictoirement et que la réfection de la totalité des parties communes impactées puisse être réalisée. "

M. [S] n’a pas accompagné sa demande de la majorité applicable à la prise de cette décision, ce qui n’aurait pas permis de la soumettre au vote.

Le syndic informe M. [S] et les copropriétaires, après attache auprès des conseils du cabinet Lagier, groupe Guis immobilier, de la FNAIM et des assureurs qui avaient déjà pu répondre aux demandes du syndic, de M. [S], qu’une telle résolution ne peut valablement être portée à l’ordre du jour pour les raisons indiquées ci-après :

Le Syndic ne peut pas se substituer à chaque copropriétaire responsable des désordres survenus en parties communes, et il appartient à chaque copropriétaire, le cas échéant, d’exercer un recours contre les entreprises concernées et/ou de déclarer le sinistre à leur assurance.

Que dans ces conditions, il ne peut être donné suite à Ia demande d’inscription de la question à l’ordre du jour de M. [S] puisque le Syndic ne pourra pas exécuter la résolution.

Comme demandé par Mme [E], copie l’ensemble des copropriétaires, il sera porté la question du partage de responsabilité, du partage des frais de remise en état lors de cette assemblée générale, et qu’il appartiendra ensuite à chacun des 3 copropriétaires de se retourner que l’entreprise mandatée et/ou assurance ».

Cette résolution n’a pas été soumise au vote.

En l’absence de décision au sens de l’article 42 précité, il n’y a pas lieu à annulation.

Toutefois, l’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version issue du décret du 2 juillet 2020 applicable au présent litige, dispose : « À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires. »

Il est constant que la nullité de l’assemblée générale n’est pas encourue en cas de défaut d’inscription à l’ordre du jour d’une résolution demandée par un copropriétaire, sauf si cette question pouvait avoir une influence sur les autres points évoqués, auquel cas l’annulation des résolutions concernées doit être prononcée.

En l’espèce, il a été rappelé que la résolution numéro 12 dont Monsieur [S] avait sollicité la mise au vote était libellée de la manière suivante : « En raison des dommages qui sont apparus dans les partie communes à la suite des travaux de rénovation de Monsieur [B], de Monsieur [F] et de Monsieur [S], il sera donné mandat au syndic de saisir, par courrier recommandé avec accusé de réception et dans les quinze jours au plus tard qui suivront le vote de la présente résolution, les compagnies d’assurances en charge de l’assurance responsabilité civile (RC) de chaque copropriétaire concerné, ce afin que les responsabilités puissent être établies contradictoirement et que la réfection de la totalité des parties communes impactées puisse être réalisée. »

Ainsi, elle était relative non seulement à la saisine des assurances de responsabilité civile des copropriétaires susceptibles d’être à l’origine de dommages causés aux parties communes, mais également à l’établissement des responsabilités de chacun, de manière contradictoire.

Il ne peut être contesté que cette question, qui visait en creux à solliciter la réalisation d’une expertise amiable afin de déterminer l’origine des désordres, est en lien direct avec la réalisation des travaux des reprise et avec la répartition de leur charge financière, qui sont précisément l’objet des résolutions numéros 14 et 15 adoptées par l’assemblée générale.

En effet, la résolution numéro 14 a voté le principe des travaux de reprise et a désigné l’entreprise en charge de ces derniers parmi plusieurs devis, tandis que la résolution numéro 15 a entériné le principe d’une responsabilité partagée entre les trois copropriétaires et a statué sur un pourcentage des frais à la charge de chacun.

Il apparait ainsi que ces décisions ont été prises sans statuer au préalable sur la question d’une saisine des assurances ni sur celle de l’établissement des responsabilités de chacun dans les désordres, contrairement à ce qu’avait demandé Monsieur [S] dans son projet de résolution.

Elles sont par conséquent irrégulières.

Le syndicat ne peut à cet égard se retrancher derrière l’impossible exécution de la résolution proposée par Monsieur [S] pour justifier l’absence de prise en compte de la question. En effet, si la résolution proposée était effectivement discutable dans sa formulation en ce qu’elle visait à mandater le syndic pour saisir les assureurs personnels des copropriétaires, il appartenait néanmoins à ce dernier d’inviter Monsieur [S] à modifier son projet de résolution pour permettre sa mise à vote, ou à tout le moins d’inscrire à l’ordre du jour une résolution reprenant la question sous-jacente de l’établissement des responsabilités de chacun dans les dommages et de la saisine des assureurs pour la réalisation d’une expertise amiable préalablement aux travaux.

Le fait que le syndicat des copropriétaires justifie avoir préalablement saisi l’assureur de la copropriété et s’être vu opposer un refus de garantie ne saurait le dispenser de soumettre cette question de l’établissement des responsabilités à l’assemblée générale, de même que la question de la contestation éventuelle de la position de cet assureur.

Il sera relevé au demeurant que le fait de voter une résolution mettant à la charge d’un copropriétaire précisément visé une part de travaux de reprise portant sur des parties communes, alors qu’il n’admet pas sa propre responsabilité dans la survenance des désordres et qu’aucune expertise n’a été réalisée sur ce point, constitue un abus de majorité en ce que cette décision aboutit à ce que l’assemblée générale use de ses droits pour favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment d’un seul copropriétaire minoritaire.

Il y a lieu par conséquent d’annuler les résolutions numéros 14 et 15 de l’assemblée générale.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Il résulte de ce qui précède qu’aucun abus de procédure ne peut être reproché à la société JMD. La demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné au paiement d’une somme de 1500 euros à la société JMD, au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

En application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la société JMD sera dispensée de participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI JMD de sa demande d’annulation des résolutions numéros 6, 7 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en date du 29 juin 2023 ;

ANNULE les résolutions numéros 8, 14 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en date du 29 juin 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET LAGIER, de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET LAGIER, aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET LAGIER, à payer à la SCI JMD la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SCI JMD sera dispensée de participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quinze mai deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT