TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° 25/ DU 05 Juin 2025

Enrôlement : N° RG 23/09326 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34JI

AFFAIRE : M. [Z] [M] (M^e Olivier DANJOU)

C/ Me [L] [B] et autre (M^e Thomas D’JOURNO)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. SPATERI Thomas, en qualité de Juge Rapporteur, en application des articles 804 et 805 du CPC, avec l’accord des parties, les avocats avisés ne s’y étant pas opposés, a présenté son rapport à l’audience avant les plaidoiries et en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré, et BERGER-GENTIL Blandine, Juge assesseur

Greffier lors des débats : ALLIONE Bernadette

Vu le rapport fait à l’audience

À l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 05 Juin 2025

Après délibéré entre :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président (juge rapporteur)

Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

Assesseur : DESMOULIN Pascale, Vice-Présidente

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [M]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 8] (13)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Olivier DANJOU de la SELARL DANJOU & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Maître [L] [B]

Notaire associé de la SCP titulaire d’un Office Notarial [C] [O] [U] [W] [B] [L] [B] et [Y] [H], de nationalité Française, domicilié [Adresse 2]

Société MMA IARD

SA au capital de 537 052 368 € immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 440 048 882, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège

représentés par Maître Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte reçu par maître [L] [B], notaire associé à Marseille, le 14 septembre 2018, la société dénommée SCI JOSIANNE a vendu à monsieur [Z] [M] deux lots de copropriété dans un ensemble immobilier à [Adresse 9] à savoir :

le lot numéro sept (7) soit une pièce à usage d’habitation située au fond du couloir d’entrée, ainsi qu’une autre pièce à usage d’habitation, formant entresol situé au dessus de la première avec laquelle elle communique par un escalier intérieur, ces deux pièces prenant jour sur la cour. La jouissance commune avec les propriétaires ou occupants des lots 8 et 9 de ladite cour et des WC y édifié. Et les vingt-sept/mille sixièmes (27/1006èmes) des parties communes générales ;le lot numéro un (1) soit une cave et les cinq/ mille sixièmes (5/1006èmes) des parties communes générales.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 19 février 1960 aux termes d’un acte reçu par maître [R], notaire à [Localité 8], qui a été modifié en 2005 suivant acte reçu par maître [J], notaire à [Localité 8].

Le vendeur a déclaré à l’acte que le bien était à usage d’habitation et l’acquéreur a confirmé qu’il entendait conserver cet usage.

Au paragraphe « PROPRIETE JOUISSANCE », il a été prévu de manière classique que l’acquéreur aurait la jouissance à compter du jour de la signature de l’acte, par la prise de possession réelle, les parties déclarant que ce bien est entièrement libre de location ou occupation.

La vente a été consentie moyennant le prix de 41.000 € payé comptant et quittancé dans l’acte.

Le vendeur a fait les déclarations habituelles à l’acte sans réserve particulière sur l’état du bien vendu ou la situation d’occupation antérieure.

La société AJ DIAGNOSTICS à [Localité 8] a établi le certificat de mesurage de la loi Carrez qui fait état d’une superficie privative de 17,01 m² pour le lot n°7. La ventilation entre les deux pièces est la suivante :

8,92 m² au sens de la loi Carrez et 9,62 m² au sol pour la première pièce à usage de séjour et salle d’eau avec water-closet du niveau bas ;7,16 m² au sens de la loi Carrez et 7,36 m² au sol pour la seconde pièce à usage de chambre au niveau haut.

L’état daté établi par le syndic bénévole ne révèle aucune information particulière notamment quant à l’état de salubrité et d’hygiène de l’immeuble et des lots vendus.

Par courrier en date du 10 juin 2022, l’Agence régionale de santé ([Localité 5]) indiquait à monsieur [M] qu’une enquête réalisée par le Service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 8], le 1er avril 2022, dans le logement du [Adresse 4] faisait ressortir que le local constituait un danger pour la santé et la sécurité physique de l’occupant, compte-tenu que ce logement ne possède pas de pièce principale de 9 m², pas d’ouvrant donnant sur l’extérieur, et un manque d’éclairement naturel dans la pièce principale.

L'[Localité 5] ajoutait que cette situation est aggravée par les désordres suivant à l’intérieur du local :

l’absence de ventilations efficaces et adaptées dans les espaces sanitaires (salle d’eau et coin cuisine) ;la dangerosité du moyen d’accès à la mezzanine.

Compte-tenu de la nature et de l’importance des désordres constatés constitutifs d’une situation d’insalubrité relevant de l’article L.1331-23 du code de la santé publique, l'[Localité 5] envisageait de prendre un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité en application du titre Ier du livre V et suivants du code de la construction et de l’habitation.

L'[Localité 5] indiquait que le local ne pouvait être mis à disposition aux fins d’habitation et que monsieur [M] devrait assurer le relogement de son locataire.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023 monsieur [M] a fait assigner maître [B] et la société MMA IARD son assureur.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 2 décembre 2024 il demande au tribunal de condamner maître [B] et son assureur à lui payer la somme de 41.000 € de dommages et intérêts, outre 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes monsieur [M] reproche à maître [B] d’avoir manqué à son obligation de conseil en ne l’avertissant pas des difficultés résultant de l’absence de pièce de 9 m² au moins dans le bien vendu, et ce alors que cette circonstance résultait de la description de ce bien et du certificat de superficie.

Sur son préjudice, il soutient qu’il résulte d’une perte de chance de ne pas acquérir le bien, de ne pas payer les droits d’enregistrement et les intérêts d’un prêt immobilier contracté pour son acquisition et de la perte des loyers, caractérisée notamment par l’arrêté de mise en sécurité du 2 juin 2023 qui interdit l’occupation de ce bien.

Maître [B] et la compagnie MMA IARD ont conclu en dernier lieu le 1er juillet 2024 au rejet des demandes formées à son encontre et à la condamnation de monsieur [M] à leur payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile aux motifs qu’il n’est pas démontré que le bien qu’il a acquis ne remplit pas les conditions prévues à l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 s’agissant notamment du volume de celui-ci, que maître [B] n’avait pas de moyen de connaître l’absence de jour sur l’extérieur alors que la désignation de ce bien mentionnait des ouvertures vers la cour, ni l’absence de ventilation efficace ou le caractère dangereux du moyen d’accès à la mezzanine. Ils ajoutent que monsieur [M] n’a jamais fait mention de la destination locative de ce bien, de sorte qu’il ne peut être reproché au notaire de ne pas l’avoir informé sur les possibilités de le donner à bail. Ils rappellent en outre que le notaire n’est pas tenu de vérifier par lui-même les conditions d’habitabilité du bien.

Ils soutiennent encore que le préjudice allégué n’est pas justifié, dès lors que la somme de 41.000 € demandée correspond au prix de vente dont la restitution ne peut être poursuivie qu’à l’encontre du vendeur, qu’il n’est pas démontré que le bien ne peut pas faire l’objet d’un bail dérogatoire, de type location saisonnière, et que l’impossibilité de l’occuper résulte en réalité d’un arrêté de mise en sécurité du 6 février 2022 pris au vu des désordres constatés, antérieur à l’enquête de l'[Localité 5] du 1er avril 2022, suivi d’un autre arrêté de mise en sécurité du 2 juin 2023 toujours en vigueur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ceux-ci. Ils sont également tenus d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées.

Cette obligation d’information doit également prendre en compte les mobiles des parties extérieurs à l’acte, mais seulement lorsqu’il en a eu précisément connaissance.

En l’espèce ni le compromis de vente, ni l’acte de vente reçu par maître [B] ne sont produits aux débats ; le demandeur ne produisant qu’une attestation de vente délivrée par maître [B] le 14 septembre 2018.

Les intentions des parties quant à la destination du bien vendu restent donc inconnues et il n’est pas démontré que le notaire a eu connaissance du fait que monsieur [M] destinait le bien acquis à son habitation personnelle ou à sa mise en location.

L’article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Le certificat de superficie du 7 juin 2018 montre qu’aucune des pièces de l’habitation ne mesurait au moins 9m². La pièce principale, d’une superficie de 8,93 m², avait une hauteur sous plafond de moins de 1,80 mètre.

L’ensemble immobilier dans lequel se trouvaient les lots vendus a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité par le maire de [Localité 8] le 4 février 2022. Cet arrêté, qui a prescrit en son article 1 l’évacuation immédiate des occupants du rez de chaussée, des caves et des locaux commerciaux, a été motivé par l’existence de désordres graves affectant le hall, la première volée d’escalier et son mur d’échiffre, et les caves de l’immeuble.

L’article 6 de cet arrêté dispose que les occupants du bâtiment doivent être évacués, et que les personnes mentionnées à l’article 1 sont tenues d’assurer l’hébergement provisoire et décent et correspondant aux besoins des occupants ou leur relogement ou de contribuer au coût correspondant.

Le 10 juin 2022 l'[Localité 5] a adressé à monsieur [M] les résultats d’un contrôle du logement qu’il a acquis en 2018, ayant conclu à l’insalubrité de celui-ci en raison de l’absence de pièce d’au moins 9 m², d’un manque d’éclairage naturel, de ventilation efficace dans les espaces sanitaires et de la dangerosité du moyen d’accès à la mezzanine. Cet avis laissait un délai de 15 jours à monsieur [M] pour qu’il formule ses observations.

Néanmoins l’arrêté préfectoral de traitement des situations d’insalubrité qui aurait dû être pris en application du titre I du livre V du code de la construction et de l’habitation en suite de cet avis de l'[Localité 5] n’est pas produit aux débats.

Il n’est donc pas établi qu’une interdiction de louer ce bien a été prise après le contrôle de l'[Localité 5].

En tout état de cause au 10 juin 2022 le rez de chaussée, les caves et les locaux commerciaux de l’immeuble était interdit d’occupation, et ce depuis le 4 février 2002.

L’impossibilité pour monsieur [M] de procéder à la location de son bien ne résulte donc pas de l’avis de l'[Localité 5], mais de l’arrêté de mise en sécurité du 4 février 2002.

L’état de délabrement de l’immeuble qui a motivé cet arrêté ne peut pas être reproché au notaire.

Celui-ci en effet n’a aucune obligation de s’enquérir par lui-même de l’état d’entretien du bien vendu, ni d’avertir les parties des risques liés à un défaut d’entretien dès lors qu’il n’a pas d’information particulière à ce sujet, ni de suivre celui-ci pendant les quatre années suivant la vente.

Par la suite l’occupation des caves et des locaux commerciaux du rez de chaussée a été autorisée selon arrêté du 2 juin 2023, lequel a également mis en demeure le syndicat des copropriétaires d’effectuer des travaux de confortement des parties communes, et les copropriétaires d’effectuer des travaux dans les appartements en R+2, R+4 et R+5.

En revanche l’occupation des autres parties de l’immeuble demeure, aux termes de cet arrêté, interdite.

Il n’est ni démontré ni allégué que cet arrêté ne serait plus en vigueur à ce jour, de sorte que l’occupation des logements du rez de chaussée serait à nouveau possible.

Le préjudice allégué par monsieur [M] ne résulte donc pas d’un défaut du devoir de conseil du notaire quant aux conditions de décence du logement, dont la location a manifestement été possible jusqu’en février 2022 au moins, mais de l’état de délabrement de l’immeuble qui a motivé son évacuation sur ordre de l’autorité publique en raison de son caractère dangereux pour les personnes, imputable aux seuls copropriétaires.

En outre ce préjudice ne peut consister qu’en une chance de percevoir des loyers, et non dans le remboursement intégral du prix de vente et des droits de mutations, la résolution de la vente n’étant au demeurant pas poursuivie.

Monsieur [M] sera en conséquence débouté de ses demandes.

Succombant à l’instance, il en supportera les dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de maître D’JOURNO.

Il sera également condamné à payer à maître [B] et à la société MMA IARD la somme totale de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute monsieur [Z] [M] de ses demandes ;

Condamne monsieur [Z] [M] à payer à maître [B] et à la société MMA IARD la somme totale de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [Z] [M] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de maître D’JOURNO.

AINSI JUGÉ, PRONONCÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,