TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e VAISON DE FONTAUBE

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07810 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52LS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [K] [J] [T] [I]

né le 07 Septembre 1971 à [Localité 4], domicilié : chez L’EURL SUD VALUE, [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [O] [P] [U]

née le 21 Décembre 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 9 juin 2022, M. [I] a donné à bail à Mme [U] et M. [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à Mme [U] par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.021,81 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours, et visant la clause résolutoire contractuelle

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, le bailleur a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Juger que Mme [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2024 ou subsidiairement depuis le 19 novembre 2024,Ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, Ordonner la remise des clés, Condamner Mme [U] à titre provisionnel, au paiement de l’arriéré locatif et d’occupation s’élevant à fin mars 2024 à la somme de 2.615,97 euros et au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024 à hauteur de 575,58 euros par mois jusqu’à libération des lieux, outre la somme de 261,60 euros dues au titre de la clause pénale, Condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement, Ordonner ou rappeler l’exécution provisoire de la décision.Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, le bailleur a fait signifier à Mme [U] des conclusions aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Juger que Mme [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2024 ou subsidiairement depuis le 19 novembre 2024, Constater que Mme [U] a quitté les lieux et n’a pas fait connaitre sa nouvelle adresse, Condamner Mme [U] au paiement de l’arriéré locatif s’élevant en février 2025 à la somme de 3.107,19 euros, Condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement, Ordonner ou rappeler l’exécution provisoire de la décision.L’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que bien que la locataire avait vraisemblablement quitté les lieux et laissé les clés dans la boite aux lettres, il maintenait ses demandes figurant dans son acte introductif d’instance, notamment la demande d’expulsion.

Bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, Mme [U] n’était ni présente ni représentée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision rendue est réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifsAux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 24) applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers deux mois après un commandement demeuré infructueux et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs un mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer une dette locative de 2.021,81 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à la locataire le 19 septembre 2024 par acte remis à personne.

Mme [U], qui n’a pas comparu, ne justifie pas de cette assurance.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 20 octobre 2024 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 17 janvier 2025 que la locataire a quitté les lieux, le conseil du bailleur ayant confirmé à l’audience que la locataire avait laissé les clés dans la boite aux lettres et n’occupait plus les lieux.

Il en résulte que la demande tendant à ordonner l’expulsion de la locataire n’a plus d’objet de sorte qu’il y a lieu de la rejeter.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupationMme [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où l’indemnité d’occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l’occupation, il y a lieu de rejeter la demande tendant à condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation jusqu’à son départ.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [U] reste devoir la somme de 3.107,19 euros, à la date du 3 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, jusqu’au départ de la locataire le 17 janvier 2025.

Mme [U], non comparante et ne contestant donc pas la créance ni dans son principe ni dans son quantum, sera condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.107,19 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la clause pénaleEn vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du bail, est réputée non écrite toute clause « i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

Le bail stipule une clause pénale prévoyant qu'« à de défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de dix pour cent à titre de clause pénale ».

Cette clause est réputée non écrite de sorte qu’il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande au titre de la clause pénale.

Sur les demandes accessoiresMme [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Mme [U] sera par conséquent condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 9 juin 2022 et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à titre de provision à M. [X] [I] la somme de de 3.107,19 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [X] [I] ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à M. [X] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandent ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente