TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02264

N° Portalis DBX4-W-B7I-TA24

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT

C/

[E] [Z]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Madame [G] [S], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [Z],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er décembre 2022, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [E] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel actualisé de 686,87€, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 janvier 2024.

L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [E] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 29 mai 2024 afin :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— de la condamner au paiement :

* par provision de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1632,62 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience et intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

* de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le commandement de payer et de l’assignation.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 décembre 2024.

L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1625,32€ mensualité d’octobre 2024 incluse. Il précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 135€, en plus du loyer et des charges courantes et que le locataire a repris le paiement du loyer mensuel en mars et commencé à apurer la dette en procédant à un règlement de 400€ en novembre 2024.

Madame [E] [Z] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative qu’elle explique du fait de la séparation avec le père de ses enfants. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 135 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise ne pas travailler, avoir deux enfants de 2 et 3 ans et percevoir 1300€ d’aide de la CAF.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT justifie avoir préalablement avisé le 1er septembre 2023 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [E] [Z], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er décembre 2022 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois a été signifié le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 1350,27€, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [E] [Z] n’a fait qu’un règlement partiel dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [E] [Z] reste lui devoir la somme de 1625,32 € à la date du 8 novembre 2024 mensualité d’octobre 2024 incluse.

Madame [E] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT cette somme de 1625,32 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant Madame [E] [Z] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 135 €, soit 11 mensualités de 135 € et une 12ème mensualité qui soldera la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à Madame [E] [Z] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de Madame [E] [Z] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à sa demande, à l’accord du bailleur et la locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [E] [Z] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [E] [Z] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, Madame [E] [Z] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2022 entre l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT et Madame [E] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [E] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1625,32 € (décompte arrêté au 8 novembre 2024, incluant le quittancement d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [E] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 135 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [E] [Z] soit condamnée à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [E] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente