TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Martin EIGLIER

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06439 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SQW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [T] épouse [V]

née le 23 Août 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Martin EIGLIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 29 mars 2005, Mme [X] [V] née [T] a consenti à Mme [R] [H], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2].

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Mme [R] [H] le 2 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.284,36 euros en principal.

Par acte d’huissier du 4 octobre 2024, dénoncé le 7 octobre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Mme [X] [V] née [T] a fait assigner en référé Mme [R] [H] devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de :

Constater la résiliation du contrat de bail en date du 29 mars 2005 par l’effet de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Mme [R] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Mme [R] [H] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.153,06 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 9 septembre 2024, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de dernier loyer échu au jour des présentes jusqu’à complète libération des lieux,Condamner Mme [R] [H] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 136,28 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

Mme [X] [V] née [T] était représentée à l’audience par son conseil.

Citée par acté remis à étude, Mme [R] [H] n’a pas comparu et n’était pas présente.

Par une ordonnance de référé du 16 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 mars 2025 pour permettre à Mme [X] [V] née [T] de fournir une copie du bail complet et signé par les parties concernant le logement sis [Adresse 2] ainsi qu’un décompte actualisé avec une colonne « solde » permettant de remonter à l’origine de la dette.

A cette audience, Mme [X] [V] née [T] représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 7.492,06 euros au 1er mars 2025.

Mme [R] [H] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Il résulte des pièces versées aux débats que le 2 octobre 2023, Mme [X] [V] née [T] a signifié à Mme [R] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. Cependant, cette clause « I » est ainsi rédigée :

« En cas de non-paiement et un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée, le bail sera résilié de plein droit et le Bailleur autorisé à demander l’expulsion du locataire par ordonnance de référé de Monsieur le Président du Tribunal compétent de Marseille. »

Cette clause, en ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause, qui encourt la nullité, ne peut produire effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois et faute pour la débitrice de s’être exécutée, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Dans ces conditions, les demandes de voir constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de la locataire et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation seront rejetées.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Mme [X] [V] née [T] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé de 7.492,06 euros au 1er mars 2025.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7.492,06 euros au 1er mars 2025, Mme [R] [H] sera condamnée à payer à titre provisionnel, la somme de 7.492,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [H] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [V] née [T] les frais qu’elle a exposé dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse est condamnée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DEBOUTONS Mme [X] [V] née [T] de ses demandes de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion de Mme [R] [H] et de fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] à payer à titre provisionnel, à Mme [X] [V] née [T] la somme de 7.492,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Mme [R] [H] à verser à Mme [R] [H] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE