TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 17 Février 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2025

N° RG 24/04183 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OEK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LE MAROUET,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Flora RAYBAUD GELINOT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et par M^e Sandra ROBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [B] [W]

né le 21 Janvier 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas MARCHAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 03 mars 2020, la SCI LE MAROUET a donné à bail commercial à Monsieur [B] [W] des locaux commerciaux situés [Adresse 6] et [Adresse 7] constituant l’îlot 1.1 de la [Adresse 8], lot 07, [Adresse 2] [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 26 880 euros hors taxes et hors charges.

Le bail a prévu que le loyer pour la première année du bail est réduit à la somme de 22 680 euros.

Le bail a prévu un paiement trimestriel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 03 mars 2020.

la SCI LE MAROUET s’est plainte de loyers demeurés impayés. la SCI LE MAROUET a délivré à Monsieur [B] [W] plusieurs commandements de payer.

Par acte de commissaire de justice du 1er aout 2024, la SCI LE MAROUET a fait délivrer un commandement à Monsieur [B] [W] d’exploiter les locaux donnés à bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, la SCI LE MAROUET a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [B] [W], pour une somme de 24 349,09 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 02 octobre 2024, la SCI LE MAROUET a fait assigner Monsieur [B] [W], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W], outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 13 janvier 2025, la SCI LE MAROUET, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W], et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir ;Ordonner le séquestre du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles du choix de la SCI LE MAROUET aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [W] ;Condamner Monsieur [B] [W] à payer à la SCI LE MAROUET:Une indemnité provisionnelle de 44 736, 90 euros au titre de la dette locative ;Une provision de 8 947,38 euros au titre de la clause indemnitaire prévue au bail ;Une provision de 968,43 euros au titre des commandements de payer er frais de mise en demeure ;Le tout avec intérêts au taux de base bancaire majoré de quatre points ;

Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 5 175,42 euros HT et HC, soit deux fois le montant du loyer mensuel, jusqu’à la reprise effective des lieux ; 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens.Monsieur [B] [W], représenté à l’audience par son avocat, n’a pas formulé de demandes ou d’observations.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 26 novembre 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 juin 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours. le défendeur, représenté à l’audience, ne justifie pas d’un paiement de la dette dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 juillet 2024. L’obligation de Monsieur [B] [W] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 juillet 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 2 587,71 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause prévoyant le doublement de l’indemnité d’occupation en cas de constat de la clause résolutoire et maintien dans les lieux est une clause pénale en ce qu’elle prévoit l’indemnisation forfaitaire du bailleur en cas d’inexécution contractuelle. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, à la hausse comme à la baisse, et ne peut donc constituer une obligation non sérieusement contestable justifiant l’allocation d’une provision en référé.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation mensuelle sera accordée à hauteur de 2 587,71 euros.

Sur les loyers et charges impayés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 26 novembre 2024 que Monsieur [B] [W] a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de janvier 2024, et reste lui devoir une somme de 44 771,90 euros, arrêtée au 26 novembre 2024.

A cette somme il convient de déduire la somme de 70 euros qui correspond au coût de deux mise en demeure de 35 euros imputées à Monsieur [B] [W] et qui ne sont pas, proprement dit, des loyers ou charges.

L’obligation du locataire de payer la somme de 44 701,90 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 26 novembre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur l’indemnité contractuelle et le taux d’intérêts majoré

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La clause contractuelle prévoyant une indemnisation forfaitaire du bailleur en cas de manquement contractuel est une clause pénale. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, à la hausse comme à la baisse, et ne peut donc constituer une obligation non sérieusement contestable justifiant l’allocation d’une provision en référé.

Il en est ainsi de l’indemnité contractuelle demandée comme de la majoration du taux d’intérêt.

En conséquence la demande de provision présentée à ce titre sera rejetée et seuls les intérêts au taux légal seront appliqués.

Sur la prise en charge des frais de commandement et de mise en demeure :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, seul le dernier commandement, qui fonde la présente procédure peut être pris en compte. En effet, la SCI LE MAROUET a choisi de multiplier les commandements de payer sans les mettre à exécution en poursuivant après ces délivrances les relations contractuelles.

Le dernier commandement sera pris en compte au titre des dépens.

Sur les frais de mise en demeure, ces frais sont imposés au preneur sans avoir été prévu au contrat. En conséquence, il ne s’agit pas d’une obligation non sérieusement contestable.

Il en résulte que la provision sollicitée au titre des frais de commandements et de mise en demeure sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, Monsieur [B] [W] sera condamnée, à payer à la SCI LE MAROUET la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [W] qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 juin 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 03 mars 2020 entre la SCI LE MAROUET et Monsieur [B] [W], à la date du 27 juillet 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [B] [W] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 6] et [Adresse 7] constituant l’îlot 1.1 de la [Adresse 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] à payer à la SCI LE MAROUET une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 juillet 2024, d’un montant de 2 587,71 euros hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] à payer à la SCI LE MAROUET la somme provisionnelle de 44 701,90 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de provision au titre de l’indemnité contractuelle ;

REJETONS la demande de provision a titre des frais de commandements et de mise en demeure ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] à payer à la SCI LE MAROUET, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 juin 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT