N° RG 24/06096 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3FM

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/06096 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3FM

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

Le

Le greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2] à [Localité 3]

représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE LA MARNE, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

DEFENDERESSE :

S.C.I. LES CEDRES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

La Sci Les Cèdres est propriétaire des lots de copropriété n°2 et 8 au sein de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 janvier 2024, le syndic, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), a mis en demeure la Sci Les Cèdres de s’acquitter de la somme de 9 095,27 € due à la copropriété au titre de charges impayées dans un délai de trente jours.

Par un acte de commissaire de justice délivré à la Sci Les Cèdres le 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :

— condamner la Sci Les Cèdres à lui payer une somme de 19 872,09 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

— subsidiairement, condamner la Sci Les Cèdres à lui payer une somme de 18 056,49 € avec les intérêts légaux à dater de l’assignation ainsi qu’une somme de 1 815,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en tous les frais et dépens de la procédure,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La Sci Les Cèdres, assignée par remise à domicile, n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 12 novembre 2024, évoquée à l’audience de la même date et mise en délibéré au 17 décembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande en paiement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, est en conséquence tenu de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que le décompte de répartition des charges et les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce les éléments suivants :

— la copie du livre foncier,

— le contrat de syndic pour la période du 30 janvier 2023 au 29 janvier 2026,

— le décompte de charges de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— l’état des dépenses de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— le décompte de charges de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— l’état des dépenses de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 30 janvier 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 14 novembre 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 8 mars 2024,

— les appels des provisions sur charges du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024,

— les appels de fonds pour la réfection de la toiture (4 échéances) et pour le devis complémentaire de la toiture du 21 juin 2024,

— une situation de compte au 26 juin 2024.

Sur le fondement de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demande que la Sci Les Cèdres soit condamnée à lui payer la somme de 19 872,09 € au titre de charges impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires demande en réalité, à l’analyse des appels de fonds produits aux débats, le paiement des charges impayées de la Sci Les Cèdres pour la période du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024, le premier impayé étant l’appel de fonds du premier trimestre 2022.

Le syndicat des copropriétaires justifie que :

— les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023 par l’assemblée générale du 30 janvier 2023,

— la Sci Les Cèdres bénéficie d’un trop payé de 143,65 € au titre de l’exercice 2021/2022,

— les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, les budgets prévisionnels des exercice 2023/2024 et 2024/2025, et des travaux de réfection de toiture pour un montant total de 67 133,91 € ont été approuvés par l’assemblée générale du 14 novembre 2023,

— la Sci Les Cèdres reste devoir la somme de 66,14 € au titre de l’exercice 2022/2023,

— un nouveau devis portant sur la somme de 72 217,93 € et un budget complémentaire de travaux pour une somme de 5 084,42 € ont été approuvés par l’assemblée générale extraordinaire du 8 mars 2024.

Il produit les appels de fonds des charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 30 septembre 2024 et les appels de fonds pour la réfection de la toiture ainsi que l’appel de fonds relatif au devis complémentaire.

Il résulte des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires qu’il est rapporté la preuve que la Sci Les Cèdres est redevable des charges du 1er trimestre 2022 au 30 septembre 2024 et des travaux appelés, produisant les procès-verbaux approuvant les comptes 2021/2022 et 2022/2023, les budgets prévisionnels 2023/2024 et 2024/2025 et les travaux.

Par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de mise en demeure de 36,59 € du 27 janvier 2024 conformément au contrat de syndic, mais pas ceux de la mise en demeure du 30 novembre 2023, celle-ci n’étant pas produite.

La demande formée sur ce fondement à hauteur de 1 815,60 €, correspondant à la note d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires sera par ailleurs rejetée, ce poste entrant dans le champ d’application non de l’article 10-1 mais de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, la Sci Les Cèdres sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 019,90 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sci Les Cèdres, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de mettre à sa charge la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sci Les Cèdres à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de dix-huit mille dix-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes (18 019,90 €) au titre des charges de copropriété impayées du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2024 et des frais de mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 3 juillet 2024,

CONDAMNE la Sci Les Cèdres aux entiers dépens,

CONDAMNE la Sci Les Cèdres à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ