TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 21/07306

N° Portalis 352J-W-B7F-CUQKC

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

La société Work In [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

La S.A.R.L. JACQUIN & ASSOCIES

Office Notarial

[Adresse 4]

[Localité 6]

La S.C.P. CARELY VIE CALMET GUEZ TAILLANDIER et LARREGUY-DELAFOSSE

Office Notarial

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentées par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Monsieur [S] [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par Maître Thomas LEMARIÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0241

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/07306 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQKC

La société INPETRA

[Adresse 15]

[Localité 5]

Représentée par Maître Anne-Laure PASTRÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B710

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

M. Jerôme HAYEM, Vice-Président

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente

assistés de Adélie LERESTIF, greffière.

DEBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, tenue publiquement, Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte authentique en date du 30 janvier 2012, Monsieur [S] [R] a donné à bail commercial à la société CROSS-COMMERCE COMPAGNY, les lots de copropriété n°155, 212, 213 et 226 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Ce bail commercial a été conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 1er février 2012, pour l’exploitation de « location d’espaces », moyennant un loyer annuel de 65 000 euros hors-taxes.

Par acte authentique en date du 16 octobre 2019, Monsieur [R] a vendu les lots de copropriété précités, à la société INPETRA.

Par exploits d’huissier des 17 et 18 mai 2021, la société WORK IN [Localité 11], se prétendant locataire et soutenant que la vente a été réalisée en violation des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préemption à son profit, a fait assigner M. [S] [R] et la société INPETRA devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité de la vente du 16 octobre 2019.

Par ordonnance du 17 février 2023, le juge de la mise en état de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, saisi sur incident par la société INPETRA, a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation, dit n’y avoir lieu à redistribution de la présente affaire à la 18ème chambre du tribunal, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société WORK IN [Localité 11] et renvoyé l’examen de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à la juridiction de jugement, rejeté la demande de sursis à statuer, la demande de communication de pièces formées par Monsieur [R] et réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 mars 2023, Monsieur [R], contestant les demandes formulées, a attrait en intervention forcée et en garantie l’étude notariale CARELY VIE CALMET GUEZ TAILLANDIER et LARRREGUY-DELAFOSSE ainsi que la SARL JACQUIN & ASSOCIES, notaires instrumentaires des actes litigieux.

Le 22 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 novembre 2023 auxquelles il est expressément référé, la société WORK IN [Localité 11], au visa des articles 12 du code de procédure civile et L. 145-46-1 du code de commerce demande au Tribunal de :

« JUGER que la Société Work In [Localité 11] est locataire des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7].

JUGER que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux.

JUGER que la société Work In [Localité 11] exerce une activité commerciale.

JUGER que la Société Work In [Localité 11] bénéficiait d’un droit de préemption.

JUGER que Monsieur [R] n’a pas informé la Société Work In [Localité 11] de son intention de vendre ni ne lui a proposé de se porter acquéreur.

JUGER que l’acte de vente du 16 octobre 2019 est nul et de nul effet.

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] et la Société Inpetra aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Chavance, conformément à l’article 699 du CPC.

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] et la Société Inpetra au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

En réponse, dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, Monsieur [S] [R] demande au Tribunal de :

A titre principal,

DIRE ET JUGER la société WORK IN [Localité 11] irrecevable en ses demandes, fins et conclusions, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

CONDAMNER la société WORK IN [Localité 11] à régler à Monsieur [R] une indemnité de 5.000 €, au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER la société WORK IN [Localité 11] aux entiers dépens.

Subsidiairement, si le Tribunal devait prononcer la nullité de l’acte de vente du 16 octobre 2019,

DIRE qu’en conséquence de cette nullité, la société INPETRA est tenue de restituer à Monsieur [R] les lots de copropriété n 155, 212, 213 et 226 de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 1] et qu’en contrepartie, Monsieur [S] [R] a l’obligation de lui verser la somme de HUIT CENT DIX MILLE EUROS (810 000,00 €) correspondant au prix d’acquisition des lots.

DIRE recevable et bien-fondé l’appel en garantie formé par Monsieur [R] à l’encontre des notaires rédacteur et participant à l’acte de vente du 16 octobre 2019.

DEBOUTER la société INPETRA de l’ensemble de ses demandes subsidiaires, à l’exception de la restitution du prix, qui ne pourra pas être assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter de la vente, mais à compter de la mise en demeure de restituer le prix où subsidiairement de la notification de ses conclusions du 3 avril 2023, date à laquelle elle a formulé, pour la première fois, cette demande.

CONDAMNER la société INPETRA à rembourser à Monsieur [R] :

— le dépôt de garantie d’un montant de 16 250 euros, ainsi que les prorata de loyers encaissés le jour de la vente,

— l’intégralité des loyers perçus depuis la vente, à parfaire au jour de la restitution effective du bien,

— l’intégralité des taxes et charges diverses qui ont été refacturées à la société WORK IN [Localité 11].

ASSORTIR lesdites sommes des intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances pour les loyers, charges et taxes ou à compter de la vente, pour le dépôt de garantie et les proratas de loyer encaissés au jour de la vente, avec anatocisme.

ORDONNER la compensation des créances entre les vendeur et acquéreur.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023 et auxquelles il est expressément référé, la société INPETRA, au visa des articles 31, 32, 122, 514-1 du Code de Procédure Civile, L 145-46-I du Code de Commerce et 1240 du code civil, demande au Tribunal de :

« Déclarer la Société WORK IN [Localité 11] irrecevable en ses demandes, n’étant pas locataire des locaux sis à [Adresse 1], et étant dépourvue d’intérêt à agir en nullité de la vente du 16 octobre 2019,

Juger en tout état de cause que la nullité de la vente n’est pas prévue à l’article L145-46-1 du Code de Commerce dans le cas où le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal, omet d’informer le locataire de la vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée.

Juger que les locaux à usage de bureaux sont exclus du champ d’application de l’article L145-46-1 du Code de Commerce,

Juger que les locaux occupés par la Société WORK IN [Localité 11] et sis à [Adresse 1] sont à usage exclusifs de bureaux,

Débouter en conséquence la Société WORK IN [Localité 11] de toutes ses demandes, fins ou conclusions,

A titre subsidiaire, si Le Tribunal estimait que la Société WORK IN [Localité 11] était recevable à agir et fondée à demander la nullité de la vente du 16 octobre 2019 sur le fondement de l’article L145-46-1 du Code de commerce :

Si le Tribunal prononçait la nullité de la vente du 16 octobre 2019, entre Monsieur [S], [Y] [R], né à [Localité 17], le 15 juillet 1945, demeurant à [Adresse 3], VENDEUR, et la Société INPETRA, SARL au capital de 10 000 €, RCS Paris 429224751, dont le siège social est à [Adresse 15], ACQUEREUR, en présence de la Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Adresse 13], Société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, dont le siège est à [Adresse 12], RCS PARIS 316 292 598, le PRETEUR,

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/07306 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQKC

Portant, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 1], cadastré section AI, n°[Cadastre 2], sur les lots :

Lot 155 : bâtiment O desservi par les ascenseurs B et C, au sous-sol, 2ème niveau, un emplacement de parking n°155 et les 61/100 000èmes des parties communes générales ;

Lot 212 : bâtiment O desservi par les ascenseurs B et C, au sous-sol, 1er niveau, un emplacement de parking n°212 et les 63/100 000èmes des parties communes générales ;

Lot 213 : bâtiment O desservi par les ascenseurs B et C, au sous-sol, 1er niveau, un emplacement de parking n°213 et les 63/100 000èmes des parties communes générales ;

Lot 226 : bâtiment O desservi par les ascenseurs B et C au rez-de-patio, un local bureau.

Droit à la jouissance privative et perpétuelle du patio au niveau rez-de-patio.

Droit à l’usage exclusif des locaux sanitaires situés au niveau rez-de-chaussée et de l’escalier y conduisant prenant naissance au rez-de-patio, et les 5 505/100 000èmes des parties communes générales.

Publiée le 15/11/2019 au SPF de [Localité 14], Numéro de dépôt : 2019D09894, Volume : 2019P06243

Débouter Monsieur [R] de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [R] à restituer le prix de vente à la Société INPETRA, soit la somme de 810 000 € (huit cent dix mille euro), avec intérêts légaux à compter de date de la vente du 16 octobre 2019, et capitalisation des intérêts dus au 16 octobre 2020, 16 octobre 2021, 16 octobre 2022, 16 octobre 2023 et ainsi de suite tous les 16 octobre de chaque année.

Condamner Monsieur [R] à indemniser la Société INPETRA du préjudice matériel résultant de la nullité de la vente du 16 octobre 2019, notamment de tous les frais, charges de copropriété, coûts, taxes, impôts, droits, cotisations d’assurances, honoraires de procédure exposés par la Société INPETRA à compter du 16 octobre 2019 et jusqu’à la date des présentes conclusions, soit la somme de 74 234,51 €, représentant toutes les dépenses exposées depuis le 16 octobre 2019 et non remboursées à la date des présentes conclusions par la Société WORK IN [Localité 11] ou des tiers,

Somme à parfaire jusqu’à la décision à intervenir,

Juger que le prêt de 648 000 € consenti par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Adresse 13] à la Société INPETRA le 16 octobre 2019, aux conditions suivantes :

Conditions financières

Taux : 1,35000% l’an

Frais de dossier : 1.000,00 €

Frais de garanties : 6.653,00 €

Le prêt est à taux fixe.

Les intérêts sont calculés sur la base d’une année civile.

Conditions de remboursement

Le prêt est à REMBOURSEMENTS CONSTANTS. La définition de ce type de remboursement figure aux Conditions Générales.

La durée totale du crédit est de cent quarante-cinq (145) mois dont un mois de franchise

Le prêt s’amortira en cent quarante-quatre (144) mensualités successives de QUATRE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS ET QUATRE-VINGT-SIX CENTIMES (4 876,86 EUR) chacune, exceptée le cas échéant, la(les) première(s) échéance(s) dont les montant seront fonction de la date effective de premier déblocage du crédit et de l’existence d’une franchise.

La date de la première échéance est fixée au 25 novembre 2019

La date de la dernière échéance est fixée au 25 octobre 2031

dans le cadre de la vente du 16 octobre 2019, sera nul et non avenu du chef de la nullité de la vente du 16 octobre 2019 si elle était prononcée.

Juger que la restitution de l’immeuble par la Société INPETRA à Monsieur [S] [R] aura lieu lorsque la Société INPETRA aura été payée de tout ce qui lui est dû du chef de la nullité de la vente du 16 octobre 2019, des conséquences financières de celle-ci et des condamnations qui auront été mises à la charge de Monsieur [R] au profit de la Société INPETRA.

Condamner la société WORK IN [Localité 11] à payer à la société INPETRA la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société WORK IN [Localité 11] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître BEURTON, Avocat aux offres de droit.

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir comme étant incompatible avec la nature de l’affaire. »

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, La SCP CARELY VIE CALMET GUEZ TAILLANDIER et LARREGUY-DELAFOSSE et la SARL JACQUIN & ASSOCIES, au visa des articles L.145-46-1 du Code de commerce et 1240 du Code civil, demandent au Tribunal de :

« DEBOUTER la société WORK IN [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement, en cas d’annulation de la vente intervenue le 16 octobre 2019 entre Monsieur

[S] [R] et la société INPETRA,

JUGER que Monsieur [S] [R] succombe dans la charge de la preuve lui incombant aux fins de voir engager la responsabilité civile professionnelle de la SCP CARELY VIE CALMET GUEZ TAILLANDIER et LARREGUY-DELAFOSSE, titulaire de l’office notarial dont le siège social est sis [Adresse 8], et de la SARL JACQUIN & ASSOCIES, titulaire de l’office notarial dont le siège social est sis [Adresse 4],

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/07306 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQKC

En conséquence,

JUGER Monsieur [S] [R] mal fondé en ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SCP CARELY VIE CALMET GUEZ TAILLANDIER et LARREGUY-DELAFOSSE, titulaire de l’office notarial dont le siège social est sis [Adresse 8], et de la SARL JACQUIN & ASSOCIES, titulaire de l’office notarial dont le siège social est sis [Adresse 4],

DEBOUTER Monsieur [S] [R] de l’intégralité de ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SCP CARELY VIE CALMET GUEZ TAILLANDIER et LARREGUY-DELAFOSSE, titulaire de l’office notarial dont le siège social est sis [Adresse 8], et de la SARL JACQUIN & ASSOCIES, titulaire de l’office notarial dont le siège social est sis [Adresse 4],

CONDAMNER tout succombant à payer à la SCP CARELY VIE CALMET GUEZ TAILLANDIER et LARREGUY-DELAFOSSE, titulaire de l’office notarial dont le siège social est sis [Adresse 8], et à la SARL JACQUIN & ASSOCIES, titulaire de l’office notarial dont le siège social est sis [Adresse 4], une somme de 5 000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2023.

A la suite de cette ordonnance, la société INPETRA a sollicité la révocation de la clôture par conclusions signifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, afin notamment de produire une décision de la Cour administrative d’appel de Paris.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, Monsieur [S] [R] s’en rapporte sur la demande de révocation de clôture et réplique sur le fond aux dernières conclusions de la société INPETRA.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, la société WORK IN [Localité 11] a soulevé l’irrecevabilité des conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture, et à défaut, sollicité le renvoi devant le juge de la mise en état.

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/07306 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQKC

Le 4 octobre 2024, la société INPETRA a notifié de nouvelles conclusions en réplique et reconventionnelles.

Motifs de la décision

Sur la demande de révocation de la clôture et la réouverture des débats

Il résulte de l’article 803 du code de procédure civile que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, si la société INPETRA sollicite la révocation de la clôture et la réouverture des débats afin, principalement, de produire un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris, rendu le 15 mars 2024, qui remet en cause la solution retenue par la décision du tribunal administratif de Paris du 29 novembre 2022 et se prononce sur les critères permettant de définir la nature commerciale ou non d’un local affecté à une activité de mise à disposition d’espaces de travail et de fournitures de prestations de service, le tribunal observe que la production de cette jurisprudence ne caractérise pas, au cas présent, une cause grave permettant de justifier la révocation de la clôture au sens de l’article 803 du code de procédure précité.

En conséquence, la société INPETRA sera déboutée de sa demande de révocation de la clôture et les conclusions des parties, postérieures au 4 décembre 2023, seront déclarées irrecevables.

Sur la fin de non-recevoir tenant au défaut de qualité à agir de la société WORK IN [Localité 11]

Sur la qualité de locataire de la société WORK IN [Localité 11]

Pour s’opposer à la nullité de la vente du local litigieux fondée sur la violation des dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce sollicitée en demande, la société INPETRA se prévaut, tout d’abord, d’une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société WORK IN [Localité 11], tenant à son absence de qualité de locataire. Elle fait valoir que la société WORK IN [Localité 11] était seulement sous-locataire et ne peut se prévaloir à ce titre du droit de préemption prévu à l’article précité du code du commerce. A cet égard, elle expose que :

le bail initial ne permettait qu’une sous-location au bénéfice de la demanderesse et non une cession de bail ;les formalités prescrites au contrat pour permettre une cession du bail ne sont pas remplies puisque la société WORK IN [Localité 11] ne justifie ni de la notification d’une telle cession par LRAR, ni la remise d’un acte de cession de bail à Monsieur [R] ; Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/07306 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQKC

l’acte du 2 février 2012, qui n’a pas été enregistré et n’a pas date certaine, est manifestement antidaté, dès lors qu’il porte un numéro RCS qui n’a été attribué à la demanderesse que le 7 février 2012, et ne lui est pas opposable, de même qu’il n’est pas opposable au bailleur ;l’acte de vente des locaux conclu avec Monsieur [R] mentionne comme locataire des biens la société CROSS COMMERCE COMPANY ;les sous-locataires ne peuvent se prévaloir du droit de préemption prévu à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

A titre subsidiaire, elle invoque le défaut de qualité à agir de la société WORK IN [Localité 11] au motif que cette dernière, qui se prévaut de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, ne sollicite pas être substituée dans les droits du preneur, ni à être indemnisée au titre de la perte de chance, alors que :

si cette disposition prévoit la nullité de la vente à un tiers à des conditions financières plus avantageuses, c’est pour permettre au locataire, seul bénéficiaire de l’action en nullité, d’être substitué dans les droits du preneur, ce que ne demande pas la société demanderesse qui n’avait pas les moyens financiers d’acquérir les locaux à l’époque de la vente tel qu’elle l’a reconnu dans ses écritures. le non-respect du droit de préemption du locataire entraine la nullité de la vente mais n’ouvre aucun droit de substitution à son profit, son préjudice s’analysant en une perte de chance d’acquérir le bien.

Monsieur [R] oppose également à la demanderesse la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité et d’intérêt à agir en faisant valoir que :

la société demanderesse était sous-locataire, et non locataire des locaux ;à cet égard, il n’a pas signé l’avenant au bail en date du 2 février 2012, qui est manifestement antidaté, la société WORK IN [Localité 11] n’ayant été immatriculée que le 7 février 2012 et cette dernière n’ayant pas son siège à l’adresse indiquée et n’y avait pas immatriculé un établissement secondaire ;contrairement aux prévisions contractuelles, aucun acte de cession de droit au bail authentique n’est versé aux débats, ni aucune lettre recommandée avec accusé de réception ;le fait qu’il ait émis des factures de loyers directement au nom de la société demanderesse ne peut valoir cession de droit au bail ;

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/07306 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQKC

La société WORK IN [Localité 11] soutient qu’elle est bénéficiaire du droit de préemption prévu à l’article L.145-46-1 du code de commerce en sa qualité de locataire qu’elle estime établie au regard des éléments suivants :

la société CROSS COMMERCE COMPANY n’a jamais eu l’intention d’exploiter les locaux litigieux et il était prévu au contrat de bail commercial du 30 janvier 2012, pour la société CROSS COMMERCE COMPANY, une faculté de sous-louer « au profit de la société WORK IN [Localité 11] en cours d’immatriculation et dont le siège social sera à [Adresse 16] et dont le Preneur sus-dénommé est actionnaire de ladite société à hauteur de 50% » ;par acte sous seing privé en date du 2 février 2012, la société WORK IN [Localité 11] a repris le bail consenti à la société CROSS COMMERCE COMPANY et s’est substituée à cette dernière dans ses droits et obligations à l’égard du bailleur ; elle conteste le fait que cet acte aurait été anti daté, expliquant que l’extrait Kbis produit en défense a été sollicité après le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce, à une date où le numéro de RCS était déjà connu ;sa qualité de locataire a été reconnu expressément par Monsieur [R] dans plusieurs actes postérieurs, notamment dans une lettre du 10 novembre 2016, par l’envoi d’avis d’échéance ou encore par une lettre l’informant de la cession des murs.S’agissant de sa qualité de sous-locataire, elle fait valoir que :

la sous location a été expressément et régulièrement autorisée dans le bail initial, le bailleur ayant donné son agrément au moment de la conclusion du bail, renonçant ainsi au formalisme prévu à l’acte ;en tout état de cause, la sous-location a pris fin par la reconnaissance par Monsieur [R] de sa qualité de locataire, notamment par l’envoi d’une demande de révision triennale et d’avis d’échéance.

Sur ce,

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le défait préfix, la chose jugée ».

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, l’article 32 du code de procédure civile prévoit qu'« Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Par ailleurs, aux termes de l’article L.145-46-1 du code de commerce, « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. ».

Le tribunal observe que ces dispositions du code du commerce instituent un droit de préférence au bénéfice du locataire d’un local commercial et portent ainsi une limitation au droit de propriété, de sorte que ses modalités d’application doivent être interprétées strictement. De plus, la disposition tend à protéger un intérêt particulier, celui du locataire, et non pas un intérêt général de sorte que la nullité qu’il institue est relative. Dès lors, en application de ce texte, seul le locataire du local à usage commercial ou artisanal, objet de la vente, peut agir en nullité pour violation de son droit de préférence.

Enfin, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, il n’est pas contesté et résulte du bail commercial conclu le 30 janvier 2012 entre Monsieur [S] [R], bailleur, et la société CROSS COMMERCE COMPANY, preneur, que cette dernière a été autorisée à sous louer le local litigieux à la société WORK IN [Localité 11], qui était en cours d’immatriculation et dont elle était actionnaire à hauteur de 50%.

Il est par ailleurs stipulé au paragraphe II, intitulé « cession », de ce contrat de bail commercial du 30 janvier 2012, que « le Preneur pourra librement céder son bail, en tout ou partie, à toute société apparentée, telle que définie ci-dessus au paragraphe « sous-location », successeur ou non dans le fonds de commerce du Preneur. Le Cédant devra à l’exclusion de toute autre formalité, aviser le Bailleur de la cession par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l’entrée en jouissance du ou des cessionnaires et lui remettre gratuitement copie de l’acte de cession du bail. (…) Un exemplaire original de l’acte de cession devra être remis au Bailleur dans le mois de la signature aux frais du Preneur. (…) Toute cession devra avoir lieu par acte authentique. »

La société WORK IN [Localité 11], pour justifier de sa qualité de locataire, verse principalement aux débats un acte sous seing privé en date du 2 février 2012, intitulé « Avenant au bail, [Adresse 1] », conclu avec la société CROSS COMMERCE COMPANY aux termes duquel cette dernière indique lui avoir cédé le bail et le droit au bail et par lequel la société WORK IN [Localité 11] accepte de reprendre ledit bail.

Or, sans besoin d’examiner plus avant la validité de l’avenant ainsi produit, le tribunal ne peut que constater que ce document, qui ne revêt pas la forme d’un acte authentique, ne satisfait pas au formalisme imposé par le contrat de bail du 30 janvier 2012 et n’a donc pu avoir pour effet de réaliser la cession alléguée du bail commercial litigieux, étant souligné à toutes fins que la société demanderesse ne justifie pas de la notification de ce document par lettre recommandée avec accusé réception, ni de sa remise au bailleur conformément aux stipulations contractuelles liant les parties.

En outre, le fait que Monsieur [R] ait indiqué, aux termes d’une attestation du 10 novembre 2016 produite aux débats, que la société WORK IN [Localité 11] est son unique locataire et détentrice du bail ayant pris effet le 1er février 2012 ou encore qu’il lui ait adressé, le 30 janvier 2015, une notification de révision de loyer, est indifférent à cet égard et ne permet pas de justifier de la qualité de locataire de la société demanderesse, étant relevé au demeurant que ce dernier document lui est adressé avec la mention « c/o CROSS COM. COMPANY ».

En conséquence, la société WORK IN [Localité 11], qui ne justifie pas l’existence d’une cession du bail des locaux commerciaux, objet de la vente, à son bénéfice, ni de de sa qualité de locataire, sera déclarée irrecevable en son action en nullité de la vente des locaux commerciaux litigieux fondée sur les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

3. Sur les demandes accessoires

La société WORK IN [Localité 11], succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens, avec droit de recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

L’équité justifie de condamner la société WORK IN [Localité 11] à payer à la société INPETRA, à Monsieur [R] et à la SCP CARELY VIE CALMET GUEZ TAILLANDIER et LARREGUY-DELAFOSSE et la SARL JACQUIN & ASSOCIES, ces deux dernières sociétés prises ensemble, la somme de 4 000 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

REJETTE la demande de révocation de clôture formée par la société INPETRA ;

DÉCLARE irrecevables les conclusions des sociétés INPETRA et WORK IN [Localité 11] et de Monsieur [R] signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture intervenue le 4 décembre 2023 ;

DÉCLARE irrecevable la société WORK IN [Localité 11] en son action en nullité fondée sur les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, faute de qualité à agir ;

CONDAMNE la société WORK IN [Localité 11] à payer la somme de 4 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à :

la société INPETRA SARL, Monsieur [R],la SCP CARELY VIE CALMET GUEZ TAILLANDIER et LARREGUY-DELAFOSSE et la SARL JACQUIN & ASSOCIES, prises ensemble ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société WORK IN [Localité 11] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître BEURTON qui en a fait la demande ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Claire BERGER