PREMIERE CHAMBRE

26 Septembre 2024

N° RG 23/06548 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NO37

72A

S.D.C. [Adresse 3]

C/

S.C.I. L’ETOILE C/O M. [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic la société 2 ASC IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 800 976 029 dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représenté par M^e Virginie DE SOUSA OLIVEIRA, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Sophie LOPEZ, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. L’ETOILE C/O M. [J], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 4]

défaillante

— -==o0§0o==--

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] représenté par son syndic la société 2ASC Immobilier a fait assigner devant ce tribunal la S.C.I. l’Etoile C/O M. [J] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  13 672,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021, date de la sommation de payer correspondant aux charges de copropriété impayées au 22 novembre 2023,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens.

La S.C.I. l’Etoile C/O M. [J], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 28 mars a fixé les plaidoiries au 20 juin 2024 pour dépôt de dossier. L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du Décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la S.C.I. l’Etoile est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 2,10,11 et 12, représentant 310 millièmes,

— les comptes des exercices du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2023 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur de 13 672,60 euros correspondant aux charges impayées au 22 novembre 2023 et à des frais.

La S.C.I. l’Etoile ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 480 euros au titre des frais de suivi de procédure portés indûment au débit du compte de la S.C.I. l’Etoile C/O M. [J] comme étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Il convient en conséquence de condamner la S.C.I. l’Etoile C/O M. [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 192,60 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence de la défenderesse a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner la S.C.I. l’Etoile C/O M. [J] à verser la somme de 1 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. l’Etoile C/O M. [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La S.C.I. l’Etoile C/O M. [J] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne la S.C.I. l’Etoile C/O M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] les sommes suivantes :

—  13 192,60 euros pour charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;

—  1 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Condamne la S.C.I. l’Etoile C/O M. [J] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Madame DESOMBRE Monsieur FORTON