TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Mai 2025

GROSSE :

Le 07/07/25

à M^e BONNOT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07/07/25

à M^e BAINVEL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00662 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 2]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [A]

née le 28 Février 1965 à [Localité 8] ( ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marion BONNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2020, la société ICF Sud-Est Méditerranée d’HLM a consenti à Mme [X] [A] un bail portant sur un appartement situé [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer initial de 335,33 euros outre 60,50 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la société [Adresse 6] a assigné Mme [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de :

—  Constater qu’elle est auteur de troubles anormaux de voisinage ;

—  Ordonner en conséquence la résiliation judiciaire du bail portant sur l’appartement situé [Adresse 4] conclu le 26 novembre 2020 à ses torts exclusifs eu égard au non-respect de ses obligations légales et contractuelles de jouissance paisible ;

—  Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés ;

—  Autoriser la société ICH Habitat, propriétaire, à l’expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder, s’il y a lieu avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien, sésquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

—  La condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du prononcé de la résiliation judiciaire jusqu’à complète libération des lieux ;

—  La condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2025.

La société ICF Sud-Est Méditerranée SA d’HLM, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle soutient, sur le fondement des dispositions de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des dispositions du contrat de bail, que Mme [X] [A] est à l’origine de nuisances sonores qui en raison de leur caractère répétitif et de leur intensité constituent un trouble anormal du voisinage justifiant la résiliation du contrat de bail. Elle précise que ces nuisances ont donné lieu à une pétitition le 19 avril 2021 signée par plusieurs résidents et ont été constatées par procès-verbaux de commissaire de justice du 17 octobre 2022, 19, 24 et 25 septembre 2024.

Mme [X] [A], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande que la société ICF Sud-Est Méditerranée soit déboutée de l’intégralité de ses demandes et condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la preuve des nuisances sonores alléguées à son encontre n’est pas rapportée. Elle explique qu’il s’agit d’un litige personnel avec Mme [T] et M. [Y], voisins de l’appartement situé en dessous du sien, qui sont à l’origine de la pétition. Elle précise ainsi fournir des attestations de résidents déclarant avoir signé la pétitition pour signaler l’absence de propreté des parties communes et non pour dénoncer des nuisances sonores contre la défenderesse.

Elle ajoute que depuis la médiation intervenue en 2021, aucune nuisance ne saurait lui être reprochée et précise qu’une médiation pénale a eu lieu le 6 décembre 2023 entre elle et M. [Y].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de résiliation du contrat de bail

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1240 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

Par ailleurs, au visa de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est ainsi de principe que nul ne peut par ailleurs causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute dont la mise en oeuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif, en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Le caractère anormal du trouble du voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, de la destination normale et habituelle du fonds troublé, de la perception ou de la tolérance des personnes qui s’en plaignent, doit revêtir une gravité certaine et être établi par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, Mme [X] [A] demeure dans un logement de type 4 d’une surface de 67m² et situé au quatrième étage d’un immeuble.

Au soutien de ses prétentions, la société ICF Sud-Est Méditerranée verse une pétition du 19 avril 2021 signée par sept résidents de l’immeuble et dénonçant des nuisances sonores qui seraient imputables à la famille [A] consistant en de la « musique avec graves à fort volume, travaux (perceuse, marteau), talons, chaises ». Il y est précisé que ces bruits sont « répétitifs et intensifs » et qu’ils interviennent pour partie à des heures tardives.

Cette pétition est signée par Mme [K], M. [D], Mme [C], Mme [U], M. ou Mme [O], Mme [G] et M. [Y]. Il sera relevé que deux des sept signataires, Mme [L] [T] et M. [N] [Y], sont les occupants de l’appartement du troisième étage, en-dessous de celui de Mme [X] [A] et qu’il n’est pas contestable au regard des éléments du dossier qu’un conflit oppose ces derniers.

Cependant, il ressort des attestations produites par la partie défenderesse datées des 15 et 18 septembre 2024 que quatre des pétitionnaires – Mme [K], Mme [C], M. [D] et Mme [U] – attestent avoir signé cette pétition pour dénoncer le défaut de propreté des parties communes et non pour solliciter l’expulsion de Mme [A] à l’égard de laquelle les deux premières déclarent de rien avoir à reprocher. Ces attestations – dont le respect des conditions prévues par les articles 200 et suivants du code de procédure civile n’est pas contesté – interrogent quant à la valeur probatoire de la pétition.

Il est également produit un dépôt de plainte de M. [N] [Y] du 21 avril 2023 dénonçant des nuisances sonores survenues le 17 avril 2023 à 20h30 jusqu’à minuit et relatant une altercation avec la famille [A]. Si le procès-verbal ne précise pas la nature des nuisances sonores dénoncées, il ressort des déclarations de M. [N] [Y] qu’une fête religieuse se déroulait ce jour-là au domicile de Mme [A].

Il sera par ailleurs relevé que le 18 avril 2023, Mme [X] [A] déposait également plainte à l’encontre de M. [N] [Y] pour des faits de dégradation survenus le 17 avril 2023. Une médiation pénale entre les parties s’est tenue le 6 décembre 2023.

Il se déduit de ces éléments qu’entre la pétition du 19 avril 2021 et le dépôt de plainte de M. [Y] du 21 avril 2023, soit sur une période de deux ans, aucun trouble n’a été relaté.

Dans un courriel du 25 mai 2023 adressé par Mme [L] [T] à ICF Habitat, celle-ci signale des bruits de « chaise, meuble, talon, enfant qui court » provenant de l’appartement de Mme [X] [A]. Il est également fourni un email de M. [N] [Y] du dimanche 10 décembre 2023 adressé au médiateur pénal signalant des bruits de meubles tirés, de chute d’objets, d’enfant qui joue avec des billes provenant de leurs voisins entre 6h00 et 13h00.

Enfin, il est versé un procès-verbal de constat établi les 19, 20 et 25 septembre 2023 par Me [H], commissaire de justice, et réalisé au domicile de Mme [L] [T] et M. [N] [Y] respectivement à 11h08 et 11h30. Il y est constaté :

—  des bruits de « meubles légers tirés sur le sol ainsi qu’une voix féminine à tonalité élevée » ;

—  des « bruits sourds successifs faisant penser à une personne légère courant » ;

—  des bruits de chocs dont certains « génèrent des tremblements dans l’appartement » de Mme [T] et M. [Y] ;

—  des bruits de chutes d’objets ;

—  de la musique ;

—  des cris d’enfant, des éclats de voix.

Il en résulte que les éléments évoqués ne permettent pas de caractériser précisément l’existence d’un trouble anormal de voisinage et font apparaître que les nuisances dénoncées, bien que gênantes, relèvent des gestes de la vie quotidienne : bruits d’enfant, musique, circulation dans l’appartement, meubles déplacés. Le seul fait que ces bruits de pas, d’objets ou de meubles soient audibles ne suffit pas à caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage, l’anormalité du trouble supposant que celui-ci excède les inconvénients normaux de voisinage, étant rappelé que la vie en commun dans un immeuble collectif impose à chacun de subir les bruits normaux et inéluctables provenant des appartements voisins dès lors qu’ils n’excèdent pas, comme en l’espèce, des limites objectivement mesurables.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la preuve d’un trouble anormal de voisinage n’est pas rapportée et qu’il convient de débouter la société ICF Sud-Est Méditerranée de l’ensemble de ses demandes formées à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société [Adresse 7] sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de l’issue du litige, il convient de la condamner à payer à Mme [X] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Déboute la société ICF Sud-Est Méditerranée SA d’HLM de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la société [Adresse 7] aux dépens ;

Condamne la société ICF Sud-Est Méditerranée SA à payer à Mme [X] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 7 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE