MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 22/07602 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TZYH

AFFAIRE : S.A.R.L. GARAGE [Adresse 4] C/ [K] [J], [S] [T] épouse [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

lors des débats :

PRESIDENT : Madame ROSILIO, Juge placée

GREFFIER : M. LE LAIN

Débats tenus à l’audience publique du 16 septembre 2024 devant M^me ROSILIO, RAPPORTEUR qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

lors du prononcé :

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame ROSILIO, Juge placée

M. LUCCHINI, Juge

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GARAGE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Sylvie BRENNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0030

DEFENDERESSE

Mme [K] [J], [S] [T] épouse [V]

née le 04 juillet 1952 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Xavier BRUN, avocat au barreau de PARIS, estiaire : E1452

Clôture prononcée le : 04 avril 2024

Débats tenus à l’audience du : 16 septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 novembre 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 12 novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 juin 1990, M. [R] a cédé à M. [U] [A] le fonds de commerce de tôlerie, peinture et mécanique qu’il exploitait au [Adresse 1] à [Localité 2] en vertu d’un bail commercial à lui consenti par Mme [K] [V] le 27 septembre 1985 pour une durée de neuf années à compter du 15 novembre 1985 jusqu’au 15 novembre 1994.

Le 8 août 1995, ce bail a été renouvelé par Mme [K] [V] au profit de M. [U] [A] pour une durée de neuf années à compter du 15 novembre 1994 pour se terminer le 15 novembre 2003.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 29 mars 1999, M. [U] [A] a fait apport de son fonds de commerce à la SARL GARAGE [Adresse 4].

Le 26 avril 2006, Mme [K] [V] a renouvelé le bail précité au profit de la SARL GARAGE [Adresse 4] pour une durée de neuf années à compter du 15 novembre 2003 pour prendre fin le 15 novembre 2012.

Le 13 février 2008, la SARL GARAGE [Adresse 4] a fait constater par huissier l’existence de désordres et de fissures dans ses locaux. Elle a signé Mme [K] [T] ep. [V] en référé pour obtenir la désignation d’un expert. Par ordonnance de référé du 19 août 2008, M. [B] [Z] était désigné en qualité d’expert. Le rapport d’expertise a été déposé le 28 juillet 2010.

Par jugement du 10 avril 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a notamment condamné Mme [K] [T] ep. [V] à :

— procéder aux travaux préconisés par M. [Z], expert judiciaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement,

— à payer à la société GARAGE [Adresse 4] la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— à verser à la société GARAGE [Adresse 4] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 de Code de Procédure Civile,

— aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Mme [K] [T] ep. [V] a interjeté appel de cette décision.

Le 9 juillet 2012, la SARL GARAGE [Adresse 4] a sollicité le renouvellement de bail pour une durée de neuf années à compter du 15 novembre 2012.

Le 8 octobre 2012, Mme [K] [T] ep. [V] a refusé le renouvellement du bail.

Selon arrêt du 2 avril 2014 , la Cour d’Appel de PARIS a confirmé le jugement du 10 avril 2012.

Le 11 mars 2016, la SARL GARAGE [Adresse 4] a relevé l’apparition de nouveaux désordres, incluant des fissures, un décollement du mur séparatif par rapport au bâtiment, un affaissement de la dalle et des signes d’affaissement du dallage dans la zone située proche du mur mitoyen.

Par jugement du tribunal de Grande Instance de CRETEIL du 18 juin 2019, Mme [K] [T] ep. [V] a notamment été condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction au bénéfice de la SARL GARAGE [Adresse 4].

Le 24 juillet 2019, Mme [V] a notifié à la SARL GARAGE [Adresse 4] son droit de repentir et consenti au renouvellement du bail.

Le 22 octobre 2019 la SARL GARAGE [Adresse 4] a accepté le renouvellement du bail excepté les conditions relatives au montant du loyer. Aucune action entre les parties au bail n’ayant été entreprise, le bail s’est renouvelé à des conditions identiques à celles prévues au précédent bail.

Par ordonnance de référé du 1er février 2021 et ordonnance de remplacement du 25 mai 2021, M. [D] [I] a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport d’expertise le 13 mai 2022.

Le 29 juillet 2022, la SARL GARAGE [Adresse 4] a mis en demeure Mme [K] [T] ep. [V] de procéder aux travaux prescrits par l’expert judiciaire.

Suivant assignation délivrée le 3 et 10 novembre 2022, la SARL GARAGE [Adresse 4] a attrait Mme [K] [T] ep. [V] devant le tribunal judiciaire de Créteil en réalisation forcée des travaux et paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 février 2024, la SARL GARAGE [Adresse 4] a demandé à la juridiction de :

« – Ordonner à Mme [V] de procéder aux travaux de remise en état prescrits par M. [I] expert judiciaire – après concertation avec le preneur sur la date d’intervention des entreprises – dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard jusqu’au jour de la réalisation de l’intégralité des travaux et de la remise des factures et procès-verbaux de réceptions de travaux en attestant,

— Autoriser la société GARAGE [Adresse 4] à remettre le montant des loyers et charges entre les mains de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS à compter du jugement à intervenir,

— Condamner Mme [V] à verser à la société GARAGE [Adresse 4] :

— en réparation du préjudice subi au 30 septembre 2022 du fait de la perte de jouissance, la somme de 18.954 € à parfaire au jour de la réception des travaux à raison de 8 € par jour à compter du 16 mars 2016 jusqu’à la remise en état des locaux,

— en réparation de la perte d’exploitation du fait de l’indisponibilité des locaux pendant la durée des travaux de remise en état des locaux, la somme 141 988 € pour 90 jours de travaux, à parfaire en considération de la durée totale des travaux à raison de 1 578 € par jour.

— la somme de 14 699,37 € TTC en remboursement des frais d’expertise qu’elle a dû engager et incluant les honoraires d’huissier et d’avocat,

Avec intérêts de droit capitalisés à compter de la présente assignation en application de l’article 1343-2 du Code Civil,

— Débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Mme [V] à payer à la société GARAGE [Adresse 4] la somme de 5500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner Mme [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de la société SBVA AVOCATS, société d’avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Au soutien de ses demandes, la SARL GARAGE [Adresse 4] expose que :

— Mme [V] n’a communiqué aucune pièce dans le cadre de l’expertise et en particulier, aucune des pièces demandées par l’expert judiciaire telles que les justificatifs de la réalisation des travaux réparatoires prescrits par l’expert judicaire désigné dans la précédente expertise de 2010.

— l’expert [I] retient que seuls certains des travaux prescrits en 2010, ont été réalisés en 2012 par Mme [V],

— il incombe à Mme [V] de remettre les lieux en état et ce, tant au titre de son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination contractuelle qu’au titre de ses obligations d’entretien et de réparation et notamment de procéder aux travaux rendus nécessaires par les désordres vices affectant la structure de l’immeuble.

— de nouveaux désordres sont apparus consécutivement aux travaux d’évacuation des eaux auxquels a fait procéder Mme [V] sur le fonds voisin et sont directement imputables à Mme [V] qui était le maître d’ouvrage des travaux de construction mis en cause.

— en n’entretenant pas les locaux et en négligeant de procéder aux réparations requises, Mme [V] a manqué à ses obligations de délivrance et a engagé sa responsabilité à l’égard de GARAGE [Adresse 4],

— la clause de souffrance n’exonère pas le bailleur de sa responsabilité et Mme [V] ne peut pas, sur le fondement d’une telle clause, s’affranchir de son obligation de délivrance.

— les travaux de remise en état entraineront l’impossibilité de recevoir les clients, d’entreposer les véhicules confiés et l’ensemble des installations pendant leur durée et donc une perte de chiffre d’affaires alors qu’elle devra régler ses charges et frais d’exploitation.

— les désordres perturbent gravement son exploitation tant du fait de l’insécurité et de l’inconfort qu’ils causent pour les personnes y travaillant et les véhicules et autres biens qui y sont entreposés.

— si l’expert [I] retient la date d’octobre 2019 comme date de début du préjudice de jouissance, elle a notifié l’apparition des désordres dès le 11 mars 2016.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 mai 2023, Mme [K] [T] ep. [V] a demandé au tribunal :

« A titre principal de :

— Débouter la Société GARAGE [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société GARAGE [Adresse 4] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire

— Constater le manquement de la société GARAGE [Adresse 4] à ses obligations d’entretien ayant aggravés la vétusté des locaux qu’elle exploite depuis 40 ans et contribué à la réalisation des désordres constatés par M. [I],

— En conséquence et dans l’hypothèse où par extraordinaire, le Tribunal croirait devoir ordonner la réalisation des travaux et notamment des travaux de reprise en sous-œuvre préconisés par l’expert, dire que le cout et la charge de ces travaux devraient à tout le moins être partagés et supportés par moitié par Mme [V] et la locataire, la société GARAGE [Adresse 4]

A titre reconventionnel,

— Condamner la société GARAGE [Adresse 4] à réaliser à ses frais et sous sa responsabilité les travaux de mise en conformité prescrits par le service de conformité de l’établissement public de la Marne & Bois dans son courrier du 1 er mars 2023, mais également les travaux de réparations et de remise des locaux en bon état des réparations locatives qui lui incombaient en exécution des termes de son bail, le tout sous astreinte de 200 euros par jours à par jour de retard passé le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir. »

En défense, Mme [K] [T] ep. [V] explique que :

— l’expert n’a pas apporté la moindre réponse aux questions posées et aux observations formulées par son conseil et a non confirmé ses conclusions premières en soutenant que le défaut d’entretien du bâtiment relèverait de sa responsabilité, ce qui est totalement contraire aux termes du bail.

— elle a bien exécuté les condamnations mises à sa charge aux termes du jugement et de l’arrêt.

— elle ne saurait être aujourd’hui condamnée à réaliser les travaux de confortement de sol et de reprise de talus préconisés mais non détaillés par l’expert [I] alors qu’il n’est pas démontré et justifié que les désordres (fissures) présentent un caractère évolutif et traduisent une atteinte à la structure du bâtiment justifiant la réalisation de tels travaux et que ces travaux soient nécessaires et indispensables pour remédier à des désordres dont l’origine n’a pas été établi par ce dernier faute d’investigations préalables nécessaires à cet effet.

— elle ne saurait être condamnée à réaliser les travaux préconisés par l’expert hormis éventuellement l’agrafage et le rebouchage des fissures existante et très éventuellement les travaux de reprise du pilier contrefort en façade qui avaient été préconisés par l’expert [Z], avec une réserve dans la mesure où ce pilier aurait été ajouté par sa locataire dans le cadre des travaux de fermeture du local qu’elle a réalisé postérieurement à la signature du bail de septembre 1985.

— aucune preuve n’ait rapportée d’une gêne réelle liées à l’existence des fissures tout à fait limité dans leur importance et leur conséquence.

— la demande d’indemnisation de la Société GARAGE [Adresse 4] n’est nullement justifiée ni dans son quantum ni dans son principe étant précisé que dans le cas de la procédure d’éviction dont elle avait fait l’objet avant qu’elle n’use de son droit de repentir la valeur de remplacement de son fonds de commerce avait été évalué à moins de 140.000 euros.

— la Société GARAGE [Adresse 4], par son absence totale d’entretien des locaux, a à tous le moins contribué à la dégradation de ces derniers et à l’apparition des désordres dont elle se prévaut dans le cadre de son assignation.

— il résulte tant du procès-verbal de constat par huissier de justice réalisé à sa demande le 17 décembre 2021 que des propres constats de l’expert que ses locaux n’ont jamais fait l’objet d’un entretien régulier.

— ce manque d’entretien a provoqué une accélération de la vétusté de son bâtiment et pourrait être à l’origine ou du moins l’une des causes des désordres (fissures) constatés par l’expert, ce qui lui cause un préjudice certain.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 16 septembre 2024 et mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en réalisation forcée de travaux par Mme [K] [T] ep. [V],

— sur l’imputabilité des désordres

Dans le rapport rendu par M. [B] [Z], expert architecte mandaté par le juge des référés afin d’évaluer la réalité des désordres affectant les locaux loués par Mme [K] [T] ep. [V] à la SARL GARAGE [Adresse 4], les éléments suivants avaient été soulignés :

— les désordres identifiés étaient liés aux mouvements du bâtiment et concernaient le bâtiment ainsi que les équipements installés à l’extérieur,

— l’origine de ces mouvements était attribuée au sol support du bâtiment formant un talus, et la cause de cette déstabilisation était attribuée à une fuite sur l’alimentation d’eau passant en pied de talus, d’une modification de celui-ci sans précaution lors de la réalisation de nouvelles constructions en pied de talus, d’une dessiccation réhumidification des terres, voire de mouvements de terrains liés à la présence d’anciennes carrières avec un profil de talus hors normes,

— ces bâtiments sont mis en locations et doivent faire l’objet d’entretien et de surveillance régulière afin de permettre la continuité des activités pour lesquelles ils sont loués, alors que celle-ci est compromis, le clos n’étant plus assuré, et les désordres interdisant une utilisation normale et correcte de la cabine de peinture, par manque d’étanchéité lié aux mouvements du bâtiment,

— la responsabilité est à attribuer à la personne dont l’entretien incombe dans le cadre des grosses réparations, soit le propriétaire Mme [K] [T] ep. [V].

Dans le jugement rendu le 10 avril 2012 confirmé par arrêt du 5 avril 2014, le tribunal a condamné Mme [K] [T] ep. [V] a procéder aux travaux de remise en état du bâtiment (réparation du châssis et reprises poteau et fissures) et des équipements liés à celui-ci (cabine de peinture) préconisés et estimés par l’expert judiciaire selon devis produits au cours de l’expertise, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement.

Le 8 octobre 2015, M. [F], huissier de justice, a constaté les éléments suivants :

— l’évacuation des eaux usés provenant des toilettes et de l’évier s’écoule en terre sans raccord avec le réseau des eaux usées,

— plusieurs fissures ont identifiées dans le mur de la façade du bâtiment, dont une fissure à travers laquelle l’huissier a indiqué avoir pu voir la lumière provenant de l’intérieur.

Le 23 janvier 2020, un nouveau constat a été réalisé par M. [P], huissier de justice, qui a constaté les éléments suivants :

—  « présence d’un interstice entre la poutre métallique et le poteau béton jouxtant l’immeuble voisin, en partie gauche intérieur de l’atelier »,

— « mur en parpaings se désolidarisant de la poutre métallique en partie centrale intérieure arrière, un trou étant également visible dans les parpaings de l’autre côté de cette même poutrelle métallique.»

— « fissure verticale au-dessus de la fenêtre en partie centrale intérieure arrière de l’atelier »

— « toiture tordue en partie gauche à la jonction de l’immeuble voisin »

— « fissure horizontale le long du mur séparatif extérieur jouxtant le portail »

— « six fissures sur le mur extérieur du bâtiment en façade avant sur cour. »

Dans le rapport d’expertise réalisé par M. [I] le 3 mai 2022, l’expert identifie les désordres suivants :

— désolidarisation ancienne du bâti des murs gouttereaux d’avec le mur pignon voisin, un vide d’air est apparent (désordre nouveau)

— fissures, certaines identifiées comme nouvelles, d’autres comme anciennes,

— raccord de toiture non pleinement étanche (pignon, côté voisin), toiture non entretenue,

— zone affaissée ponctuelle avec traces de stagnation d’eau (angle bureau/voisin).

Par la suite, le 7 avril 2022, la société FB CONSULT a réalisé un diagnostic structurel des locaux et a souligné les éléments suivants, non mentionné dans le rapport de l’expert :

— des travaux d’évacuation ont été réalisés il y a peu de temps,

— une absence de protection vis-à-vis des ruissellements,

— une synthèse des causes est réalisée et il est notamment mentionné la non prise en compte de l’implantation du bâtiment dans un site extrêmement exposé aux ruissellements des eaux de pluies, la maintenance du bâtiment et le défaut de maintenance concernant la non mise hors d’eau en toiture au droit du joint de couverture, ainsi que le défaut de raccordement des canalisations enterrées ayant provoquées les affouillements constatés sous les fondations existantes.

Il ressort de tous ces éléments que les désordres identifiés sur le bâtiment et dans les locaux loués par Mme [K] [T] ep. [V] à la SARL GARAGE [Adresse 4] relèvent de l’entretien non pas des locaux mais visent tous des parties structurelles du bâtiment, incluant les murs et la toiture.

Mme [K] [T] ep. [V] soutient que l’expert n’a pas apporté toutes les précisions nécessaires à l’appréciation du litige, et que le locataire n’a manifestement pas entretenu les locaux alors qu’il le devait, ce qui a aggravé et accéléré la vétusté naturelle du bâtiment.

— sur les responsabilités,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils ne peuvent être modifiés qu’en vertu de leur consentement mutuel.

L’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 606 du code civil dispose : «  Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Aux termes du bail commercial renouvelé le 26 avril 2006 :

« Etat des lieux : le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour assurer le clos et le couvert. »

« Entretien : Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra en bon état à l’expiration du bail. Il supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires suite soit du défaut d’exécution des réparations locatives ou de défaut d’entretien, soit de dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de la clientèle. »

« Obligations du bailleur – De son côté, le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts selon l’usage. »

Il est constant que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure ; que le bailleur reste ainsi responsable des conséquences dommageables issus d’un fait naturel, même si elle n’est pas due à un vice de la chose, seul un cas de force majeur pouvant l’exonérer de sa responsabilité ; qu’en outre, si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ; qu’enfin, l’obligation de délivrance de locaux conformes à la destination du bail se poursuit tant au moment de la prise d’effet du bail que pendant le cours de son exécution.

En l’espèce, en réponse aux dires, M. [I] indique notamment en page 7 :

« Lors de la visite expertale du 8 septembre 2021, on constate effectivement de façon irréfragable, que les travaux d’entretien bailleur ne sont pas réalisés. Le bâtiment ancien est donc vétuste. Les carences réelles d’entretien locatif ne sont pas à l’origine des pathologies structurelles et de clos-couvert. Le présent dire de Me [C] n’est pas accompagné de pièces et/ou justificatifs y afférent. Aucune réponse irréfragable ne peut donc être pleinement faite. A priori, seul le sol en béton aurait été réalisé par le locataire, et ce dallage ne présente pas de désordres litigieux ».

Et par la suite l’expert ajoute :

« Ce jour, les désordres actuels nécessitent d’importants travaux de remise en état. S’agissant de pathologies affectant les structures ainsi que le clos-couvert de l’immeuble, ils restent à la charge exclusive de la bailleresse ».

Si Mme [K] [T] ep. [V] vient contester les conclusions de l’expert, elle n’apporte aucun élément au soutien de ses déclarations qui ne relèvent que de suppositions. Elle n’a pas sollicité de contre-expertise, ou même fait réaliser d’expertise par elle-même afin de faire valider ses propres théories.

A la différence, il ressort de l’historique du dossier, de l’analyse des procès-verbaux de constat et des expertises rendues que le bâtiment au sein duquel les locaux sont loués à la SARL GARAGE [Adresse 4] est affecté par de nombreux désordres qui affectent la jouissance paisible qui peut en être attendu par le locataire. Ces désordres sont anciens et nouveaux et affectent l’usage des locaux par le locataire dans de bonnes conditions.

Ces désordres affectent le bâtiment et la toiture, éléments qui relèvent de manière constante des grosses réparations relevant de la responsabilité du bailleur.

Si Mme [K] [T] ep. [V] tente de limiter sa responsabilité en soutenant que l’absence d’entretien par la SARL GARAGE [Adresse 4] notamment des réparations locatives attendues, un tel argument ne saurait prospérer au regard des expertises versées. En effet, entre 2008 et 2022, des fissures sont constatées sur le bâtiment, et elles sont unanimement liées à l’emplacement du bâtiment sur une carrière de giste et la fragilité de la construction initiale. Ces éléments ne relèvent pas du devoir d’entretien du locataire, puisqu’ils impliquent la réfaction des murs et de la toiture. Interrogés sur la question du défaut d’entretien par le locataire, les deux experts et les professionnels ayant été mandatés par la SARL GARAGE [Adresse 4] pour constater les désordres soulignent que ces derniers ne peuvent pas être liés à un simple défaut d’entretien du locataire.

Par ailleurs, Mme [K] [T] ep. [V] soutient qu’elle a réalisé les travaux mis à sa charge en 2012 et 2014, mais elle n’apporte aucune facture ou justificatif quelconque qui permettrait de soutenir ses déclarations. En l’état, les experts et la SARL GARAGE [Adresse 4] reconnaissent qu’elle a fait réaliser les travaux relatifs à la cabine de peinture, mais les autres travaux sollicités ne l’ont pas été.

Ainsi, il incombe à Mme [K] [T] ep. [V] de prendre à sa charge les travaux sollicités par l’expert dans leur totalité, sans qu’une quelconque responsabilité de la SARL GARAGE [Adresse 4] ne puisse être reconnue.

— sur les travaux à réaliser,

Dans ses conclusions en page 18 et 19 du rapport, M. [I], expert judiciaire, souligne la nécessité de réaliser les travaux suivants :

«  il s’agit de résorber l’ensemble des défauts à l’origine des défauts à l’origine des fissures et lézardes contradictoirement visualisées :

— reprofilage du talus à l’arrière du bâtiment,

— injections de résines dans le terrain d’assise,

— élagage des végétaux hautes tiges à l’arrière du bâtiment,

— agrafages et reprises des fissures et lézardes »

L’expert souligne également qu’il est nécessaire, après la réalisation des travaux, que le bâtiment sous mis sous surveillance avec une inspection télévisée des réseaux et une compagne de jauges au droit des pathologies significatives afin de s’assurer que les travaux réparatoires sont efficients.

Si Mme [K] [T] ep. [V] conteste les conclusions de l’expert, elle n’apporte aucun élément scientifique probant ou aucune pièce qui permettrait de remettre en question le rapport.

Par conséquent, Mme [K] [T] ep. [V] sera condamnée à réaliser les travaux suggérés par l’expert en page 18 et 19 de son rapport. Afin d’éviter toute difficulté, au regard du délai écoulé entre le constat des désordres et le présent jugement, la réalisation des travaux devra être assurée par Mme [K] [T] ep. [V] dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 150€ par jour passé ce délai pour une durée de quatre mois.

Sur la demande de consignation des loyers et charges entre les mains de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS,

L’article 1217 du code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

En l’espèce, malgré la condamnation en 2010 et 2012 de Mme [K] [T] ep. [V] à la réalisation des travaux sollicités, il apparaît que cette dernière n’a réalisé qu’une partie des travaux, dont elle n’apporte par ailleurs par la preuve. Pour autant, en dehors de cet élément, la SARL GARAGE [Adresse 4] n’apporte aucun moyen au soutien de sa demande. Il ne ressort pas des conclusions de l’expert que la SARL GARAGE [Adresse 4] ne peut plus jouir de l’usage du bien, alors que par ailleurs le préjudice de jouissance constitutif à l’absence de réalisation des travaux fait l’objet d’une autre demande.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle de Mme [K] [T] ep. [V],

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les articles suivants précisent que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

—  18.954 € en réparation du préjudice subi du fait de la perte de jouissance,

En l’espèce, l’expert souligne en page 7 de son rapport : « Il me semble etre une lapalissade le fait que le bâtiment litigieux, n’assurant pas le clos couvert et présentant des défauts structurels, crée un préjudice de jouissance. »

En page 20, l’expert ajoute : « Même si les locaux sont occupés, une gêne est réelle pour les salariés y travaillant. De plus le clos couvert n’étant pas assuré, les locaux présentent des difficultés pour un usage serein des lieux. » Il propose un préjudice depuis octobre 2019 estimé à 7500€.

L’expert souligne dans son rapport en page 16 « Même si des risques réels et importants pour les personnes et les biens sont visualisés, les lieux ne sont pas encore impropres à leurs destinations. Cependant, non seulement les structures sont affectées mais également le « clos-couvert » n’est pas assuré ».

La date de début du préjudice de jouissance est contesté par la SARL GARAGE [Adresse 4] qui soutient que ce préjudice dure depuis le 11 mars 2016.

Si la SARL GARAGE [Adresse 4] soutient que la secrétaire ne peut pas travailler lorsqu’il pleut suite à des inondations, aucune photographie de la zone bureaux n’est versée aux débats. Cette question n’est par ailleurs pas confirmée par les procès-verbaux ou les rapports d’expertises. S’il est indiqué qu’il y a des défauts dans l’évacuation des eaux pluviales, aucune conséquence claire n’est établie.

En revanche, il ressort des photographies versées et des désordres constatés que l’absence de réaction de la part de Mme [K] [T] ep. [V] malgré la connaissance des désordres a causé un préjudice à la SARL GARAGE [Adresse 4] en lui empêchant de jouir de manière conforme aux dispositions légales et conventionnelles des locaux. Il est par ailleurs constaté par l’expert une gêne pour les salariés. Si Mme [K] [T] ep. [V] conteste cette conclusion en la considérant comme peu fondée, elle n’apporte pas d’élément au soutien de son moyen. Dès lors, l’inexécution contractuelle tirée du défaut de délivrance de locaux dans un bon état de la part de la bailleresse a causé directement un préjudice de jouissance à la SARL GARAGE [Adresse 4] qu’il convient d’indemniser. La somme sollicitée sera toutefois ramenée à plus justes proportions eu égards aux éléments concrets permettant d’évaluer ce préjudice.

Par conséquent, Mme [K] [T] ep. [V] sera condamné à payer à la la SARL GARAGE [Adresse 4] la somme de 10 000€ en réparation de son préjudice de jouissance.

—  141 988 € en réparation de la perte d’exploitation du fait de l’indisponibilité des locaux pendant la durée des travaux de remise en état des locaux,

En vertu de l’article 1724 du code civil, « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. »

En l’espèce, la SARL GARAGE [Adresse 4] apporte un devis au soutien de sa demande démontrant que les travaux sollicités auraient une durée probable de 90 jours. Il n’est pas indiqué dans ce devis que les locaux ne seraient pas utilisables pendant la durée des travaux. Par ailleurs, l’expert ne se prononce pas sur l’impossibilité de se maintenir dans les lieux lors de la réalisation des travaux.

Dès lors, la SARL GARAGE [Adresse 4] n’apporte pas d’élément permettant de démontrer que les locaux seront indisponibles durant les travaux.

La demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 14 699,37 € TTC en remboursement des frais d’expertise incluant les honoraires d’huissier et d’avocat,

L’article 695 du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9° Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (CE) n° 1206/2001 du Conseil du 28 mai 2001 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale.

En l’espèce, la SARL GARAGE [Adresse 4] sollicite le paiement des sommes suivantes :

— Frais et honoraires de la Me [P] 219,23 € HT

— Frais et honoraires de Me [F] 350,00 € HT

— Frais et honoraires de FB CONSULT 1 860,00 € HT

— Honoraires de Monsieur l’Expert 6 037,51 € HT

— Frais et honoraires d’avocat 3 782,73 € HT

Cependant, ces frais sont inclus dans les dépens et il n’est pas nécessaire d’en ordonner une condamnation autonome.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [K] [T] ep. [V] aux entiers dépens en ce qu’ils incluent les frais d’expertise, les frais et honoraires de Me [P], Me [F] et la société FB CONSULT.

Il y a lieu en outre de condamner Mme [K] [T] ep. [V] à payer à la SARL GARAGE [Adresse 4] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les faits étant anciens et les travaux nécessitant d’être réalisés rapidement au regard du danger que cela représente pour les personnes présentes sur le site.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [T] ep. [V] à faire réaliser, à ses frais, les travaux tels que préconisés par l’expert portant sur :

— le reprofilage du talus à l’arrière du bâtiment,

— injections de résines dans le terrain d’assise (type URETEK ou similaire dans zone arrière),

— élagage des végétaux hautes tiges à l’arrière du bâtiment,

— agrafages et reprises des fissures et lézardes (épingles + ciment résine)

— mise sous surveillance du bâtiment : inspection télévisée des réseaux (EU + EP) et campagne de jauges au droit des pathologies significatives (lectures bi-annuelles) ;

DIT qu’à défaut d’accord entre les parties, Mme [K] [T] ep. [V] devra aviser la SARL GARAGE [Adresse 4] de la date et de la durée prévisibles des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au moins 21 jours avant le début des dits travaux ;

ENJOINT à Mme [K] [T] ep. [V] d’entreprendre les travaux sus visés, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à partir de la date annoncée des travaux, celle-ci ne pouvant être ultérieure à un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que l’astreinte courra pendant 4 mois ;

CONDAMNE Mme [K] [T] ep. [V] à payer à la SARL GARAGE [Adresse 4] la somme de DIX MILLE EUROS (10 000€) au titre du préjudice de jouissance, dont intérêts à taux légal à compter du 10 novembre 2022 avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE les autres demandes indemnitaires de la SARL GARAGE [Adresse 4] ;

REJETTE les demandes formulées au surplus par les parties contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Mme [K] [T] ep. [V] aux entiers dépens en ce qu’ils incluent les frais d’expertise, les frais et honoraires de Me [P], Me [F] et la société FB CONSULT ;

CONDAMNE Mme [K] [T] ep. [V] à payer à la SARL GARAGE [Adresse 4] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT-QUATRE ET LE DOUZE NOVEMBRE

Le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière présentes lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE