TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 10 Mars 2025

GROSSE :

Le 12/05/25

à M^e CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12/05/25

à Me [Localité 4]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03586 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CEO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE DENOMME LOU TAMBOURINAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [K] [V]

né le 23 Décembre 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [T] [Z] épouse [V]

née le 26 Juillet 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [Z] et M. [X] [V] sont propriétaires des lots 96 et 175 au sein de l’ensemble immobilier dénommé Lou Tambourinaire sis [Adresse 3].

Par courrier du 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure Mme [R] [Z] et M. [X] [V] de régler les charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Lou Tambourinaire sis [Adresse 3] a fait assigner Mme [R] [Z] et M. [X] [V] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

2.030,11 euros au titre des charges de copropriété dues au 19 avril 2024 e 1.097,26 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023, date de la mise en demeure ;2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;1.662 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir avoir fait l’objet d’un renvoi devant le conciliateur sur le fondement des dispositions des articles 128 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il actualise le montant de sa créance à la somme de 400,44 euros en principal, selon décompte arrêté au 3 mars 2025, outre 1.129,26 euros au titre des frais nécessaires, relevant que les décomptes versés par les défendeurs ne sont pas à jour et qu’en leur qualité de copropriétaires, ils ont connaissance des sommes exigibles au titre des charges de copropriété, le changement de syndic n’ayant aucune incidence sur cet élément. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que la situation financière des défendeurs ne le justifiait pas. Pour le reste, il maintient ses demandes initiales.

Mme [R] [Z] et M. [X] [V], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et l’octroi de délais de paiement. Ils contestent ainsi la somme réclamée soutenant que lors du changement de syndic, ils ont constaté un débit antérieur sur les appels de fonds. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement sur 24 maois et demandent le rejet de la demande de dommages-intérêts, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier du préjudice subi.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le contrat de syndic ;

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [R] [Z] et M. [X] [V];

— le titre de propriété ;

— le courrier de mise en demeure du 7 novembre 2023 ;

— les relevés de compte ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2015, du 14 juin 2016, du 4 mai 2017, du 30 mai 2018, du 16 mai 2019, du 29 septembre 2020, du 24 juin 2021, du 16 juin 2022, du 31 mai 2023 et du 18 avril 2024.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles à la date du 13 février 2025 s’élèvent à la somme en principal de 400,44 euros.

En application de la clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété, il convient donc de condamner solidairement Mme [R] [Z] et M. [X] [V] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par frais nécessaires au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi du dossier contentieux », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’acte d’huissiers compris dans les dépens, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.129,26 euros au titre des frais. Il ressort des pièces fournies, que seuls les frais des mises en demeure et de relance sont justifiés à hauteur de la somme de 282 euros. Pour le reste, ils ne sont pas justifiés ou relèvent des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens. Il convient donc de condamner solidairement Mme [R] [Z] et M. [X] [V] à payer la somme de 282 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part des difficultés de trésorerie générées par les défauts de paiement des défendeurs dont il se prévaut, indépendant du retard de paiement et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de Mme [R] [Z] et M. [X] [V], dont il sera relévé qu’ils ont réglé une part significative de la dette, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard du montant de la dette et des revenus déclarés de Mme [R] [Z] et M. [X] [V], il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [Z] et M. [X] [V] seront condamnés aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, Mme [R] [Z] et M. [X] [V] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] et M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Lou Tambourinaire sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la somme de 400,44 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 février 2025 et la somme de 282 au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Lou Tambourinaire sis [Adresse 3] représenté par son syndic, de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Mme [R] [Z] et M. [X] [V] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] et M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 5] représenté par son syndic, la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [R] [Z] et M. [X] [V] in solidum aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] et M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Lou Tambourinaire sis [Adresse 3] représenté par son syndic la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE