AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00262 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLDW

Minute JCP n°

PARTIES DEMANDERESSES :

Madame [I] [K] épouse [F]

demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [K] épouse [L]

demeurant [Adresse 3]

Représentées par M^e Guillaume NEDELEC, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [Y] [U]

demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

Monsieur [C] [N]

demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

Monsieur [W] [N]

demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e NEDELEC

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [U] et M. [N]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1 février 2019, l’indivision [K] ayant donné mandat à la société CARRARA a consenti à Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 480 euros ainsi que 70 euros pour les charges.

Par acte de cautionnement du 1er février 2019, Monsieur [W] [N] s’est porté caution solidaire de Monsieur [C] [N] et Madame [Y] [U] pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyers charges comprises tels que fixés dans le bail.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] ont fait signifier à Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] le 16 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4.031 euros, remis respectivement à personne présente, et à sa personne ainsi déclarée.

En outre, par acte de commissaire de justice, remis à étude le 18 décembre 2024, Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] ont fait signifier à Monsieur [W] [N], en sa qualité de caution, le commandement de payer visant la clause résolutoire pour un somme en principal de 4.031 euros.

Par actes de commissaire de justice du 24 avril 2025 pour Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] et du 7 mai 2025 pour Monsieur [W] [N], Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] les ont fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 août 2025 .

Aux termes de son assignation, Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Condamner, Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer de corps et de biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier lesdits locaux ; Condamner Monsieur [C] [N] et Madame [Y] [U], solidairement et à titre provisionnel, à payer à Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] :la somme de 2.919,29 euros représentant l’arriéré locatif au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2025, date de la délivrance du commandement de payer augmenté de deux mois : la somme de 618,08 euros le 1er de chaque mois à compter du 1er avril 2025, et ce jusqu’au jour du prononcé du jugement d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance : une indemnité d’occupation mensuelle de 618,08 euros payable le l er de chaque mois jusqu’à la libération effective et ce à compter du jour du prononcé du jugement d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; Condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [N] au paiement des sommes précitées, solidairement avec Monsieur [C] [N] et Madame [Y] [U], et dans la limite de son engagement de caution ; Dire que tout indemnité exigible et non réglée à terme produira les intérêts au taux légal à compter du 02 de chaque mois ; Dire que le bailleur pourra procéder à l’indexation de cette indemnité conformément aux dispositions du bail ; Dire que le bailleur pourra, en outre, solidairement, solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs ; Condamner à titre provisionnel Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N], chacun à payer à Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ; Condamner Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N] en tous les frais et dépens y compris ceux relatifs aux commandements de payer ; Condamner Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N], le cas échéant, au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, et ce en application de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à condition que ces frais n’excèdent pas ce qui est nécessaire au sens de l’article L.111-7 du même Code, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés ; Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience, Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] représentées par leur conseil ont actualisé la dette locative s’élevant désormais à la somme de 1.568,88 euros suivant décompte du 25 août 2025. En outre, elles ont précisé s’opposer aux délais de paiement, et ont demandé l’application d’une clause cassatoire, le cas échéant.

En défense, Madame [Y] [U] présente à l’audience, reconnait être tenue d’une dette locative, mais demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement. Elle expose sa situation: elle a été licenciée pour inaptitude, estimant son allocation chomage à la somme de 1.300 euros mensuel. Elle a par ailleurs été en arrêt maladie, n’était plus indemnisée par la CPAM et doit recevoir prochainement son solde de tout compte. Monsieur [C] [N] présent à l’audience, déclare être intérimaire et percevoir à ce titre mensuellement la somme d’environ 2.000 euros.

Monsieur [W] [N] quoique régulièrement assigné, n’est ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans le débat.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

Autorisés à le faire pendant le temps du délibéré, les défendeurs ont justifié par courriel du 2 septembre 2025 avoir payé la somme de 1.568,88 euros par virement exécuté le 30 août 2025, soldant ainsi leur dette locative.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 16 décembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2024 , soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 24 avril 2025 pour Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] et l’assignation délivrée le 7 mai 2025 pour Monsieur [W] [N] , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 25 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 16 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4.031 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été payée dans le délai imparti de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 février 2025 .

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] ont produit un décompte actualisé au 25 août 2025 aux termes duquel Madame [Y] [U] , Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N] devaient la somme de 1568,88 euros en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [Y] [U], Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N] n’ont produit aucun élément de nature à contester le montant de cette dette au moment de l’audience, Ils ont en revanche justifié par courriel du 2 septembre 2025 avoir payé cette somme de 1.568,88 euros par virement exécuté le 30 août 2025, de sorte que leur dette est désormais intégralement soldée.

En conséquence Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] seront déboutées de leur demande au paiement de l’arriéré locatif.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Le paiement intégral de la dette avant la décision ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, il serait inéquitable de pouvoir accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire a encore une dette locative et de ne pas pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque le locataire a entièrement réglé sa dette locative.

En pareille situation, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant la décision.

En l’espèce, en considération des éléments versés aux débats il apparait que la dette locative a été réglée en intégralité par virement du 30 août 2025.

En conséquence, Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] seront déboutées de leurs demandes tendant à l’expulsion des locataires , la résiliation du bail, et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [U], Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [Y] [U], Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1 février 2019 entre l’indivision [K] ayant donné mandat à la société CARRARA et Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

CONSTATONS qu’à la date de la décision Madame [Y] [U], Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N] ont entièrement réglé la dette locative ;

DEBOUTONS en conséquence Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] de leur demande de condamnation solidaire de Madame [Y] [U], Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N] au paiement de l’arriéré de loyer ;

DISONS que la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] et Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] de leurs demandes tendant à l’expulsion de Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] ;

REJETONS tout autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [U] et Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N] à payer à Madame [I] [K] épouse [F] et Madame [S] [K] épouse [L] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [U], Monsieur [C] [N] et Monsieur [W] [N] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 16 et 18 décembre 2024, de l’assignation en référé du 24 avril 2025, et du 7 mai 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 25 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de H. PLANTON, Greffière.

La greffière La vice-présidente