Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 9 janvier 2025, n° 24/06768

TJ Marseille 9 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant demeuré infructueux.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'elle était occupante sans droit ni titre depuis la date de résiliation.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que le locataire devait la somme réclamée, n'ayant pas contesté le principe ni le montant de la dette.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a fixé une indemnité d'occupation mensuelle, considérant que le locataire était redevable d'une indemnité à compter de la date de résiliation.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné le locataire à verser une somme au titre de l'article 700, considérant les démarches judiciaires effectuées par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 9 janv. 2025, n° 24/06768
Numéro(s) :	24/06768
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jules CONCAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e Jules CONCAS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06768 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UWY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V], [N] [Y]

né le 17 Septembre 1936 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

Madame [P] [E] épouse [Y]

née le 25 Mars 1943 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Madame [K], [T] [H]

née le 04 Août 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [Y] et Mme [P] [E] épouse [Y] sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 4] dans le [Adresse 9] [Localité 5].

Par acte sous seing privé du 3 août 2023, M. [V] [Y], représenté par sa mandataire, la société Century 21, a consenti à Mme [K], [T] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 4] dans le [Adresse 9] [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 453 euros, outre 40 euros de provisions sur charges

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [K], [T] [H] le 13 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 484 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, M. [V] [Y] et Mme [P] [E] épouse [Y] ont fait assigner en référé Mme [K], [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;son expulsion, et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution au motif de la mauvaise foi de la requise,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2 998,92 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 484 euros à compter du commandement de payer et sur la somme de 2 998,92 euros à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charges en sus, indexée et avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés ;sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer (…).

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

A l’audience du 9 janvier 2025, M. [V] [Y] et Mme [P] [E] épouse [Y] représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation en présentant un décompte actualisé de leur créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 4 240,44 euros au 9 décembre 2024, échéance du mois de décembre incluse.

Mme [K], [T] [H], bien que citée par acte remis à étude, n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 3 août 2023 contient une clause résolutoire (paragraphe 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2024 pour la somme en principal de 1 484 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 octobre 2024.

Mme [K], [T] [H] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts des bailleurs, Mme [K], [T] [H] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges, en application de l’article 1240 du code civil.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges s’élève à la somme de 507,76 euros.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 507,76 euros peut être fixée provisoirement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, Mme [K], [T] [H] étant condamnée à son paiement à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Mme [K], [T] [H] est redevable des loyers et charges impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [K], [T] [H] reste devoir la somme de 4 240,44 euros, à la date du 9 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation, des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [K], [T] [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [K], [T] [H] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4 240,44 euros, comptes arrêtés au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 484 euros à compter du 13 août 2024, date du commandement de payer, et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [K], [T] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, Mme [K], [T] [H] sera condamnée à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2023 entre M [V] [Y] et Mme [K], [T] [H] concernant le logement, situé au [Adresse 3] au [Adresse 9] [Localité 5] sont réunis à la date du 14 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K], [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K], [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [V] [Y] et Mme [P] [E] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K], [T] [H] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de cinq cent sept euros et soixante-seize centimes (507,76 euros), indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [K], [T] [H] à verser à M. [V] [Y] et Mme [P] [E] épouse [Y] à titre provisionnel, la somme de quatre mille deux cent quarante euros et quarante-quatre centimes (4 240,44 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 9 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 484 euros à compter du 13 août 2024, et de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Mme [K], [T] [H] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [K], [T] [H] à verser à M. [V] [Y] et Mme [P] [E] épouse [Y] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente