TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Alain DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00410 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55W2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT,immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°470 801 168 B, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [E]

née le 13 Octobre 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2016, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE ayant depuis lors changé de dénomination pour devenir la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [P] [E] un appartement et un emplacement de stationnement n°9/10, situés [Adresse 1], pour une durée de six années à compter du 15 avril 2016, moyennant une échéance mensuelle de 1.118,14 euros, outre 6,25 euros de provision sur charges pour l’emplacement de stationnement, au moment de la conclusion du bail.

Le 19 septembre 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat, aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 49.606,96 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigné en référé Madame [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé par les parties ;Condamner Madame [P] [E] à lui verser la somme provisionnelle de 54.630,52 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayées selon relevé de compte actualisé à la date du 20 janvier 2025, outre intérêts à compter de la date de la présente assignation ;Ordonner l’expulsion de Madame [P] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;Condamner Madame [P] [E] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le Tribunal de céans et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Madame [P] [E] à lui payer la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice subi ;Condamner Madame [P] [E] aux dépens ;Condamner Madame [P] [E] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.A l’audience du 6 mars 2025, la SA CDC HABITAT a été représentée par son conseil et s’est référée à son assignation à laquelle il est renvoyé pour une plus ample description des moyens.

A l’appui de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts à titre provisionnelle, la bailleresse explique qu’elle a déjà fait signifier deux précédents commandements de payer à la locataire en date du 13 mars 2018 et du 9 octobre 2018, que la locataire est de mauvaise foi, que les impayés ont été récurrents et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de mars 2021.

Elle fait valoir oralement que la locataire n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de mars 2021 et qu’elle est une ancienne société immobilière ayant changé de dénomination. Elle se prévaut d’une actualisation du montant de la dette à la somme de 57.656,39 euros arrêtée au 28 février 2025, terme de février inclus.

Citée par acte remis à étude, Madame [P] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autre que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail en cas d’impayés de loyers, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation en cas d’impayés de loyers, est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT justifie avoir notifié son commandement de payer le 20 septembre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation du 21 janvier 2025.

La SA CDC HABITAT justifie en outre avoir notifié cette assignation à la préfecture des BOUCHES DU RHÔNE le 22 janvier 2025, soit plus de de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025.

Par conséquent, la SA CDC HABITAT est recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au présent bail reconduit tacitement le 15 avril 2022, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail objet du présent litige prévoit une clause résolutoire (article 7) rédigée dans ces termes « A défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, […] le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La SA CDC HABITAT a adressé à son locataire un commandement de payer des dettes locatives aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 49.606,96 euros le 19 septembre 2024. Ledit commandement de payer vise la clause résolutoire et le délai légal de deux mois laissé au locataire pour payer. Cependant, il est resté infructueux. La mise en œuvre de la clause résolutoire est donc conforme aux exigences légales en ce que le commandement de payer est resté sans effet durant plus de deux mois.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du 15 avril 2016 conclu entre la SA CDC HABITAT et Madame [P] [E], portant sur un appartement et un emplacement de stationnement n°9/10, situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 19 novembre 2024.

La résiliation du contrat sera donc constatée par l’effet de la clause résolutoire à la date du 19 novembre 2024.

Madame [P] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [E] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 1.364,67 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Madame [P] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [E] reste devoir la somme de 56.946,54 euros, à la date du 28 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus, après déduction des « frais de contentieux ».

Pour la somme au principal, Madame [P] [E] non comparante, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [P] [E] est condamnée, par provision, au paiement de la somme 56.946,54 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 49.606,96 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal.

En outre, la bailleresse ne démontre pas non plus la mauvaise foi de la locataire, le défaut de paiement des loyers et charges dus à l’échéance convenue, n’étant pas constitutif d’une mauvaise foi.

En conséquence, la demande de condamnation de la SA CDC HABITAT à des dommages et intérêts à titre provisionnel sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La demande de la SA CDC HABITAT en application de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, près le tribunal judiciaire de MARSEILLE, assistée de la Greffière statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SA CDC HABITAT, recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du 15 avril 2016 conclu entre la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE ayant depuis lors changé de dénomination pour devenir la SA CDC HABITAT et Madame [P] [E], portant sur un appartement et un emplacement de stationnement n°9/10, situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [E] à verser à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 56.946,54 euros décompte arrêté au 28 février 2025 incluant la mensualité de février 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 54.630,52 euros à compter du 21 janvier 2025, date de la délivrance de l’assignation, et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 1.364,67 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de la SA CDC HABITAT au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA CDC HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE