Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00598 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IJH

Société SCI DU [Adresse 3]

C/

[P] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société SCI DU [Adresse 3], société civile immobilière régulièrement inscrite au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le n° 443 734 652

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Monsieur [H] [X] (Gérant)

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Stephen CHAUVET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

Délibéré du 24 octobre 2025 prorogé au 14 Novembre 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:*

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 5 juin 2023, la SCI [Adresse 7] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [C], bail portant sur un logement situé à [Adresse 8], moyennant un loyer de 350 euros.

Par acte en date du 18 septembre 2024, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à M. [P] [C] un commandement d’avoir à produire l’attestation de son assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de payer la somme 2.450 euros au titre des loyers échus.

Par acte introductif d’instance en date du 21 mars 2025 la SCI [Adresse 7] a fait assigner M. [P] [C] aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et en conséquence prononcer la condamnation de M. [P] [C] à quitter le local ainsi qu’à le vider de tout bien lui appartenant, et à défaut de libération volontaire, prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, ainsi que faire condamner M. [P] [C] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 4.550 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation

— d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer depuis l’assignation jusqu’à la libération des lieux,

— d’une indemnité de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer, de la dénonciation à la préfecture.

L’affaire appelée à l’audience du 23 mai 2025 a fait l’objet de reports successifs au 13 juin puis 12 septembre 2024.

À l’audience du 12 septembre 2025, la SCI [Adresse 7], représentée par son gérant, a indiqué ne pas maintenir les demandes concernant la résiliation du contrat et l’expulsion car M. [P] [C] a quitté les lieux et car la reprise des lieux est effective. Elle a demandé la condamnation de M. [P] [C] au paiement d’une provision de 5.950 euros au titre de l’arriéré dû sur 17 mois et a maintenu ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles. Elle a indiqué que le logement a été loué en bon état et qu’il a été dégradé par M. [P] [C], qui le sous-louait sans payer le loyer et qui s’est branché sur l’installation électrique des communs car il ne payait pas l’électricité qui a été coupée dans son logement. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par M. [P] [C].

M. [P] [C], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé sur le fondement des articles 1104,1219,1220,1347 et 1719 du code civil, 32,70, 834 et 835 du code procédure civile, 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et du décret du 30 janvier 2022 de :

* le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes

* à titre principal,

— débouter la SCI [Adresse 7] de ses demandes

— condamner la SCI [Adresse 7] à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement aux exigences de décence et salubrité

— suspendre l’obligation de paiement jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité à la charge du bailleur

* à titre subsidiaire

— condamner la SCI [Adresse 7] par provision à lui payer la somme de 7.960 euros au titre de son préjudice de jouissance

— condamner la SCI [Adresse 7] par provision à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral

— condamner la SCI [Adresse 7] par provision à lui payer la somme de 350 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

— ordonner la compensation des sommes dues réciproquement par les parties

— lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour toutes sommes qui seraient mises à sa charge

* à titre infiniment subsidiaire

— dire n’y avoir lieu à référé

— renvoyer les parties devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond

* en tout état de cause

— condamner la SCI [Adresse 6] [Adresse 3] à payer à son avocat la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et de l’article 37 loi n°91-647 du 10 juillet 1991

— condamner la SCI [Adresse 6] [Adresse 3] aux entiers dépens.

Il observe que la SCI [Adresse 7] ne démontre pas être propriétaire des lieux et en conséquence sa qualité à agir, que le bail ne comporte pas de clause résolutoire et qu’en conséquence elle n’est pas fondée à revendiquer la résiliation de plein droit du bail. Il invoque la mauvaise foi du bailleur, et la non conformité du logement aux règles de décence, voire même un doute sur la salubrité du logement. Il indique avoir dû se brancher à l’électricité en raison de l’absence totale d’électricité dans le logement et avoir signalé les désordres à son bailleur, et au service de salubrité de la mairie de [Localité 5]. Il fait valoir que cette situation conduit à faire échec à la clause résolutoire si le juge considérait son existence. Il soutient aussi que l’indécence du logement fait obstacle au prononcé d’une expulsion. Il invoque en outre l’exception d’inexécution pour s’opposer aux demande financières à son encontre. Il soutient qu’il est fondé à demander l’exécution de travaux et la suspension des loyers au visa de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , outre des provisions à valoir sur la réparation de ses préjudices, ainsi que sur la somme de 350 euros versée au titre du dépôt de garantie. Il invoque en outre sa bonne foi et sa situation financière pour bénéficier de délais de paiement.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur l’intérêt à agir

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et l’article 32 qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

M. [P] [C] soutient que la SCI [Adresse 7] ne justifie pas de son intérêt à agir.

Cependant la SCI [Adresse 7] produit l’acte notarié en date du 7 février 2003 qui établit sa qualité de propriétaire des lieux loués à M. [P] [C] selon bail en date du 5 juin 2023.

En conséquence, la SCI [Adresse 7] justifie de son intérêt à agir.

Sur la recevabilité de l’action en ce qu’elle est fondée sur le défaut de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 21 mars 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 19 septembre 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions en ce qu’elle tend au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat ; il peut par contre vérifier si les conditions de la résiliation de plein droit sont remplies, constater ses effets et prononcer les mesures ou mettre fin au trouble manifestement illicite qui en découle.

En l’espèce c’est à juste titre que M. [P] [C] oppose à l’action en constat de la résiliation du bail et expulsion, l’absence de clause de résiliation de plein droit dans le bail, de sorte que le commandement de payer et de justifier d’une assurance en date du 18 septembre 2024 n’a pu emporter la résiliation du bail de plein droit.

Dès lors la SCI [Adresse 7] n’était pas fondée à saisir le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.

Cependant il convient de constater que ces demandes ne sont pas maintenues, la SCI [Adresse 7] ayant indiqué à l’audience qu’il a repris possession du logement à la suite du départ de M. [P] [C] et de la récupération des clés.

Si le conseil de M. [P] [C] n’a pas confirmé cette situation, pour autant il ne peut qu’être constaté que ces demandes sont abandonnées.

Sur la provision à valoir sur les loyers

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats par la SCI [Adresse 7], M. [P] [C] est redevable d’une somme de 5.950 euros correspondant à 17 échéances de loyers chacune d’un montant de 350 euros pour la période allant de mars 2024 à juillet 2025 inclus, ce qui est conforme aux dispositions contractuelles.

M. [P] [C] ne conteste pas ne pas avoir réglé ces sommes mais oppose une exception d’inexécution.

Néanmoins il ne justifie pas avoir été privé totalement de la jouissance des lieux et ne justifie en outre d’aucune démarche préalable tendant à mettre en demeure le bailleur d’exécuter ses obligations.

Dès lors il ne peut valablement opposer l’exception d’inexécution, et en l’absence de contestations sérieuses quant à l’obligation et l’exigibilité des sommes, il convient de condamner M. [P] [C] à payer à la SCI [Adresse 6] [Adresse 3] une provision de 5.950 euros à valoir sur les loyers échus impayés jusqu’au 31 juillet 2025.

Sur la demande en exécution de travaux incombant au bailleur et suspension des loyers

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée)

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, M. [P] [C] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de condamner la SCI [Adresse 7] à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement aux exigences de décence et salubrité et de suspendre l’obligation de paiement jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité à la charge du bailleur.

La SCI [Adresse 7] s’oppose à ces demandes en indiquant que le logement a été délivré en bon état et que les désordres allégués sont imputables au locataire.

Il convient à ce stade de constater que M. [P] [C] ne justifie pas avoir informé son bailleur de désordres apparus dans son logement.

Il n’apporte pas la preuve des désordres qu’il allègue par les pièces qu’il produit. En effet les photographies produites ne sont pas documentées sur leurs circonstances de temps et de lieu et elles sont donc dépourvues de force probante. Il ne produit pas les pièces relatives au contenu du signalement sur la plateforme HISTOLOGUE dont la date n’est pas connue. En outre à la date du 12 septembre 2025 aucune suite n’a été donnée à ce signalement, ce que pourrait d’ailleurs expliquer le départ du locataire allégué par le bailleur, qui justifie de l’envoi d’un premier courriel au commissaire de justice le 25 juillet 2025 pour l’informer qu’il avait été rapporté que M. [P] [C] serait parti depuis une quinzaine de jours, puis d’un nouveau courriel du 1er août 2025 informant le commissaire de justice que M. [X], gérant de la SCI [Adresse 7], avait récupéré les clés de l’appartement.

Les pièces produites par la bailleresse tendent quant à elles à imputer la cause des désordres à des manquements du locataire à ses propres obligations.

De ce fait en l’état, les éléments ne sont pas suffisamment probants pour établir l’obligation de la SCI [Adresse 7] d’exécuter des travaux, dont au demeurant le juge des contentieux de la protection statuant en référé ne pourrait déterminer la nature, et pour suspendre l’obligation au paiement des loyers.

Les demandes de M. [P] [C] de ces chefs seront donc rejetées.

Sur les demandes de provision sur dommages et intérêts

Les pouvoirs du juge des référés sont limités par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile. S’agissant de la demande en paiement d’une somme d’argent ses pouvoirs sont limités dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à l’octroi au créancier d’une provision.

M. [P] [C] demande la condamnation de la SCI [Adresse 7] au paiement de provisions à valoir sur la réparation de ses préjudices de jouissance et moral.

Cependant en l’état de la procédure, la preuve d’un manquement de la SCI [Adresse 7] à ses obligations est insuffisamment caractérisée, et dès lors les demandes de provision à valoir sur les dommages et intérêts ne peuvent qu’être rejetées.

Sur la demande de provision sur le dépôt de garantie

M. [P] [C] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de condamner la SCI [Adresse 7] par provision à lui payer la somme de 350 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

S’il indique avoir versé cette somme lors de la signature du bail, il n’en justifie pas et surtout n’explique pas pourquoi la SCI [Adresse 7] serait tenue de lui restituer cette somme qui correspond au montant exigible selon les dispositions de l’article 22 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus au vu de ce qui précède, dans l’hypothèse où le bail serait effectivement résilié par suite de son départ, il est redevable de sommes au titre des loyers impayés, et le bailleur serait dès lors fondé à conserver le dépôt de garantie pour l’imputer sur les sommes restant dues.

En conséquence sa demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement sur ce fondement est subordonné à la bonne foi du débiteur mais aussi à sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans prévue par le texte.

M. [P] [C] demande l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Cependant dans la mesure où il n’a pas été à même d’honorer le paiement des loyers, manquement dont il n’établit pas qu’il soit en lien de cause à effet avec l’état allégué non-décent, voire insalubre de son logement, il ne démontre pas sa capacité à honorer sa dette dans un délai de deux années.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur le renvoi devant le juge du fond

L’article 837 du code procédure civile prévoit qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce M. [P] [C] demande, à titre subsidiaire, que les parties soient renvoyées devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond.

Cependant aucune urgence n’est caractérisée et au demeurant les demandes de M. [P] [C] sont rejetées non pas car les mesures sollicitées excéderaient les pouvoir du juge des référés mais par défaut d’éléments suffisamment probants.

Dès lors il n’est pas justifié de renvoyer les parties en l’état devant le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens limités cependant au coût de l’assignation et de la signification de l’ordonnance, dès lors que les conditions n’étaient pas remplies pour le constat de la résiliation du bail soit prononcé.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [P] [C] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 150 euros, sa demande au titre des dispositions des articles 700 du code procédure civile et 37 de loi n°91-647 du 10 juillet 1991 étant rejetées.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence :

DÉCLARONS la SCI DU [Adresse 3] recevable à agir ;

CONSTATONS que les conditions du constat de la résiliation de plein droit du bail conclu le 5 juin 2023 entre la SCI [Adresse 6] [Adresse 3] et M. [P] [C] ne sont pas réunies;

DONNONS acte à la SCI DU [Adresse 3] qu’elle ne maintient pas ses demandes en constat de la résiliation du bail et expulsion au motif que M. [P] [C] a quitté les lieux et qu’elle a récupéré les clés du logement ;

CONDAMNONS M. [P] [C] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 5.950 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur les loyers échus impayés jusqu’au 31 juillet 2025 ;

REJETONS les demandes en exécution de travaux et suspension du paiement des loyers ;

REJETONS les demandes de provision à valoir sur la réparation des préjudices de jouissance et moral ;

REJETONS la demande de provision à valoir sur la restitution du dépôt de garantie ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à renvoi des parties devant le juge du fond, sauf à elles à le saisir selon le droit commun ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS M. [P] [C] aux dépens, qui ne comprendront ni le coût du commandement de payer et de son dénoncé à la CCAPEX, ni le coût du dénoncé de l’assignation au préfet de la Gironde ;

CONDAMNONS M. [P] [C] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTONS M. [P] [C] en sa demande au titre des dispositions des articles 700 du code procédure civile et 37 de loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection