TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 4 mars prorogé au 20 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 03 Décembre 2024

GROSSE :

Le 20 Mai 2025

à M^e Florence BLANC

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06941 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VS2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [U] [B]

né le 12 Janvier 1966 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [B] est propriétaire du lot n° 1 au sein de l’immeuble Résidence [Adresse 1] dans le premier [Localité 5].

Par courriers recommandés du 30 avril 2024 et 7 mai 2024, le SDC de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] a mis en demeure Monsieur [W] [B] de lui payer la somme de 7.024,99 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, le SDC de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la société (SASU) SL immobilier, a fait assigner Monsieur [W] [B], au visa des articles 10,14 et suivants ede la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-5.679,97 euros, montant des charges dues au 25 octobre 2024 selon décompte à cette date, avec intérêts légaux à compter de la sommation du 30 avril 2024,

-1.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudiciable à la collectivité des copropriétaires,

-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— débouter Monsieur [W] [B] de toutes demandes, fins ou prétentions contraires.

A l’audience du 3 décembre 2024, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.679,97 euros selon décompte arrêté au 25 octobre 2024.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [W] [B] dont la citation a été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses n’était ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025, prorogé au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [W] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « reconnaître » « dire et juger » « entendre recevoir » « entendre constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [B] par la production du relevé de propriété.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mai 2024 qui approuve l’élection du nouveau syndic, le cabinet SL IMMOBILIER et le contrat de syndic sont également versés au débat.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] produit le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 2 juillet 2020 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 et du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 d’une part et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2019 et 2020 d’autre part, le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 15 juillet 2021 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices du 31 décembre 2019 au 31 décembre 2020 d’une part, et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2021 d’autre part, le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 12 juin 2023 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 d’une part et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et 2023 d’autre part.

Il communique un décompte sur la période du 31 décembre 2023 au 25 octobre 2024 indiquant un solde débiteur de 5.535,59 euros, déduction faite des frais nécessaires au recouvrement. Il joint les grands livres comptables de l’ancien syndic (charges générales et travaux), les redditions des comptes et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

Les frais nécessaires au recouvrement de 14,18 euros sollicités sont justifiés au regard des mise en demeure du 30 avril 2024 et 7 mai 2024 novembre 2022. La provision d’honoraires pour Me [V] du 26 janvier 2021 n’est en revanche pas justifiée (130,20 euros).

Monsieur [W] [B] sera par conséquent condamné à payer au SDC de de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] les sommes suivantes :

-14,18 euros au titre des frais de recouvrement impayés,

-5.535,59 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31 décembre 2023 au 25 octobre 2024,

— et ce avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 30 avril 2024, date de la mise en demeure.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Monsieur [W] [B] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier Résidence de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Monsieur [W] [B] sera condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [W] [B] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] dans le premier [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la (SASU) SL immobilier les sommes suivantes :

— quatorze euros et dix-huit centimes (14,18 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— cinq mille cinq cent trente-cinq euros et cinquante-neuf centimes (5.535,59 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 31 décembre 2023 au 25 octobre 2024,

— et ce avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes, à compter du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Résidence sis [Adresse 1] dans le premier [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la (SASU) SL immobilier, la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Résidence, sis [Adresse 1] dans le premier [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la (SASU) SL immobilier, la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE