TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 17 Novembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

N° RG 24/05158 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WBM

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. BF2A

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Stéphane AUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.A.S.U. OPTICAL CEYRESTE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2016, la SCI BF2A a donné à bail commercial à Monsieur [R] [N], dont la société était en cours de constitution, des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 16.200 euros, hors charges et hors taxes. Le contrat de bail a pris effet le 1er octobre 2016.

Le fonds de commerce sis [Adresse 2] a été cédé par le mandataire liquidateur de la SARL OPTIC [N] à la SASU OPTICAL CEYRESTE le 8 août 2019.

Un avenant à bail commercial a été signé le 8 août 2019 entre la SCI BF2A et Monsieur [U] [K], au nom et pour le compte de la société en cours de formation dénommée OPTICAL CEYRESTE.

La SCI BF2A a fait délivrer à la SASU OPTICAL CEYRESTE un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par exploit de commissaire de justice du 5 septembre 2024, pour une somme de 10.498,97 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SCI BF2A a fait assigner la SASU OPTICAL CEYRESTE devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, à l’audience du 03 mars 2025, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 24 juin 2016, Constater la résiliation du bail commercial signé le 24 juin 2016 et de son avenant signé le 8 août 2019,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SASU OPTICAL CEYRESTE ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, du local commercial qu’elle occupe situé [Adresse 2] et cela sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.616,46 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la SASU OPTICAL CEYRESTE à payer la somme provisionnelle de 13.682,38 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, compte arrêté au 1er novembre 2024,Condamner la SASU OPTICAL CEYRESTE à payer la somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour exécution fautive du contrat ; Condamner la SASU OPTICAL CEYRESTE à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SASU OPTICAL CEYRESTE aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025 et, après deux renvois, a été retenue à l’audience du 8 septembre 2025, la SCI BF2A, représentée par son conseil, maintenant les demandes de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 17.224,17 euros, compte arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée à étude, la SASU OPTICAL CEYRESTE n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 5 septembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 5 octobre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU OPTICAL CEYRESTE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU OPTICAL CEYRESTE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SASU OPTICAL CEYRESTE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 16.988,48 euros, compte arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 17.224,17 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 235,69 euros (178,04 + 57,65), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

L’obligation du locataire de payer la somme de 16.988,48 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 8 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SASU OPTICAL CEYRESTE à payer à la SCI BF2A la somme provisionnelle de 16.988,48 euros au titre des loyers et charges impayées, compte arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, à défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées, la demande de la SCI BF2A de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SASU OPTICAL CEYRESTE, qui succombe, doit supporter la charge des entiers dépens, conformément aux dispositions susvisées.

La SASU OPTICAL CEYRESTE sera en outre condamnée à payer à la SCI BF2A la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juin 2016 entre la SCI BF2A d’une part, et la SASU OPTICAL CEYRESTE d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU OPTICAL CEYRESTE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte pour quitter les lieux de la SCI BF2A ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU OPTICAL CEYRESTE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la SASU OPTICAL CEYRESTE à verser à titre provisionnel à la SCI BF2A, ladite indemnité mensuelle à compter du 6 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNONS la SASU OPTICAL CEYRESTE à payer à la SCI BF2A, à titre provisionnel la somme de 16.988,48 euros (seize mille neuf cent quatre-vingt-huit euros et quarante-huit centimes), au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, compte arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus ;

REJETONS la demande de la SCI BF2A au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SASU OPTICAL CEYRESTE à payer à la SCI BF2A la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU OPTICAL CEYRESTE aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le 17/11/2025

À

— M^e Stéphane AUBERT