Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 25 mars 2025, n° 23/04960

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- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
- Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z...
- — Sur la demande au titre des pertes de loyers
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Marseille 25 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de relogement des locataires
La cour a estimé que les propriétaires n'avaient pas respecté leurs obligations de relogement et que la mairie avait pris en charge le relogement, ce qui montre une carence de leur part.
Accepté
Perte de loyer due à l'arrêté de péril
La cour a reconnu que la perte de loyer était directement liée à l'arrêté de péril et a condamné le syndicat à rembourser cette somme.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser les propriétaires supporter la totalité des frais irrépétibles, condamnant le syndicat à payer une somme sur ce fondement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 25 mars 2025, n° 23/04960
Numéro(s) :	23/04960
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline CAUSSECharles GIMENEZ
Parties :	représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET DE PIERREFEU, Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier du [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 25 MARS 2025

Enrôlement : N° RG 23/04960 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3LU6

AFFAIRE : M. [M] [Z], Mme [W] [N] ép. [Z] (la SELARL GIMENEZ BROS)

C/ S.D.C. [Adresse 3] (Me [F])

DÉBATS : A l’audience Publique du 14 janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [M] [Z]

né le 4 août 1977 à [Localité 5] (14)

demeurant [Localité 1] (EMIRATS ARABES UNIS) [Adresse 6]

Madame [W] [N] épouse [Z]

née le 20 mai 1978 à [Localité 4] (13)

demeurant [Localité 1] (EMIRATS ARABES UNIS) [Adresse 6]

tous deux représentés par Maître Charles GIMENEZ de la SELARL GIMENEZ BROS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET DE PIERREFEU

immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro 402 276 612

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son gérant

représenté par Maître Caroline CAUSSÉ, avocate au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] sont propriétaires d’un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Ils louent cet appartement à Monsieur [D] [K] et à Madame [I] [B] suivant bail du 12 décembre 2017.

Le 14 juillet 2019, une partie de la toiture s’est effondrée à la suite de la cassure d’une poutre, provoquant l’évacuation de l’immeuble.

La ville de [Localité 7] a notifié un arrêté d’interdiction d’occupation à effet immédiat le 16 juillet 2019 portant sur l’intégralité de l’immeuble.

Par ordonnance du 22 juillet 2019, le tribunal administratif de Marseille a désigné Monsieur [S] en qualité d’expert. Le rapport a été rendu le 29 juillet 2019, concluant à un risque d’écroulement des pans de toiture restants et des planchers.

La ville de [Localité 7] a pris un arrêté de péril imminent le 28 août 2019.

L’assureur de la copropriété, la société GAN ASSURANCES, a mandaté un expert, le cabinet POLYEXPERT.

Les travaux ont été réalisés et le péril a été levé le 5 octobre 2020.

Suivant exploit du 28 avril 2023, Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2024, Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à leur payer la somme de 33.645 euros au titre des frais de relogement de leurs locataires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à leur payer la somme de 8.154,55 euros au titre de leur perte de loyer,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— dispenser Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] du paiement des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] de leurs demandes en l’absence de faute du syndicat des copropriétaires,

— à titre subsidiaire,

— juger que la résiliation judiciaire du bail d’habitation, en l’état des refus opposés par leurs locataires à leurs propositions de relogement conformes à leurs besoins et à leurs possibilités, déliait Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] de leurs obligations légales,

— juger que Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] ne peuvent justifier d’un préjudice faute d’avoir agi en justice,

— débouter Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] de leurs demandes,

— condamner Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Caroline CAUSSE,

— écarter l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] argumente au sujet de sa responsabilité sur la base de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans son ancienne version, qui n’est pas applicable au présent litige. L’instance ayant été introduite le 28 avril 2023, c’est la version postérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui est applicable.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est désormais engagée en raison des dommages subis trouvant leur origine dans les parties communes, sans qu’il ne soit besoin de démontrer ni le vice de construction ni le défaut d’entretien.

Il n’y a pas lieu de répondre aux argumentations relatives à l’entretien qui a été réalisé sur la toiture.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne conteste pas que la toiture est une partie commune suivant les termes de l’article 3 du règlement de copropriété et que sa chute est due à une cassure de l’une des poutres transversales qui constitue l’un des éléments porteurs de la charpente.

L’évacuation de l’immeuble et l’arrêté de péril trouvant leur origine dans la chute de la toiture, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] est nécessairement engagée.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z]

En l’espèce, le 14 juillet 2019, la toiture de l’immeuble s’est effondrée. Le 16 juillet 2019, la ville a notifié un arrêté d’évacuation immédiate de l’immeuble. Un arrêté de péril grave et imminent a été notifié le 28 août 2019.

La mainlevée de l’arrêté a été prise le 5 octobre 2020.

Les locataires de Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] ont fait l’objet d’un relogement par les services de la ville pendant toute la période d’interdiction d’occuper l’immeuble.

Le 25 février 2021, la ville de [Localité 7] a transmis à Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] un avis des sommes à payer à ce titre à hauteur de 33.645 euros.

Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] font valoir qu’ils n’ont pas été défaillants dans la gestion de la problématique de relogement de leur locataire.

Ils produisent des courriels envoyés par leur mandataire la société SYNEO à leurs locataires aux fins de trouver une solution de relogement.

Le 3 septembre 2019, le locataire a transmis des annonces de locations à la société SYNEO pour savoir si les biens étaient disponibles.

En effet, le 18 octobre 2019, un appartement meublé dans le 6ème arrondissement a été proposé.

Le 21 octobre 2019, la société SYNEO a proposé trois autres biens aux locataires.

Le 25 novembre 2019, Monsieur [K] a indiqué avoir visité un nouvel appartement lui convenant. Toutefois, la location n’a pas eu lieu semble-t-il à cause de l’annulation de la signature par l’agence immobilière du propriétaire du bien.

Le 16 janvier 2020, Monsieur [K] a fait un retour de visite de trois appartements, dont aucun ne correspondait aux critères de recherches ou n’était disponible.

Le 28 janvier 2020, la société SYNEO a proposé de nouveaux biens à Monsieur [K].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 janvier 2020, la société SYNEO a mis en demeure Monsieur [K] de faire des retours sur les offres de logement.

Cependant, Monsieur [K] est resté logé par les soins de la mairie jusqu’à la fin du péril le 5 octobre 2020.

Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] n’apportent aucune pièce relative à leurs démarches à l’égard de Monsieur [K] dès le jour de l’arrêté portant ordre d’évacuation. Le fait que la mairie ait pourvu au logement de Monsieur [K] montre que ces derniers ont été négligents en leurs obligations à ce sujet, la mairie n’intervenant qu’à titre subsidiaire, en cas de défaillance des propriétaires.

Par courrier du 31 juillet 2019, la société MATMUT, assureur de Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] avait pourtant alerté ces derniers sur leurs obligations de relogement de leur locataire et sur l’éventualité d’une substitution de la mairie suivant les termes de l’article L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation en cas de carence de leur part.

Par ailleurs, il est constant que Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] ont fait le choix de laisser les frais de relogement par la mairie courir jusqu’à la fin du péril alors que l’article L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation leur permettait de saisir le tribunal aux fins de résiliation du bail après refus du locataire de trois offres de relogement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la somme de 33.645 euros au titre des frais de relogement des locataires résulte d’une part d’une carence de Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] dans leurs obligations de reloger Monsieur [K] et d’autre part d’une absence de mise en oeuvre d’une résiliation du bail après trois refus d’offre de relogement.

S’il est exact de dire que l’obligation de relogement qui a pesé sur Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] résulte du désordre des parties communes et du péril, le montant des frais de relogement résulte des faits et carences de ces derniers.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne peut être tenu de rembourser Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] à hauteur de ce montant.

Ils seront déboutés de cette demande.

— Sur la demande au titre des pertes de loyers

La perte de loyers de Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] résulte directement de l’arrêté de péril.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera condamné à rembourser à Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] la somme de 8.154,55 euros au titre de leur perte de loyer.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 1.500 € à Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] de leur demande au titre des frais de relogement de leurs locataires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] la somme de 8.154,55 euros au titre de la perte de loyer,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que Monsieur [M] [Z] et Madame [W] [N] épouse [Z] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE