TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 07 Octobre 2025

GROSSE :

Le 02 Décembre 2025……………………………………………

à M^e Anne cécile NAUDIN

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00985 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BPT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires LE CONFORTABLE SIS [Adresse 2], domiciliée : chez SA CABINET PAUL STEIN (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [I]

né le 01 Novembre 1967 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [X] [Z] épouse [I]

née le 10 Avril 1980 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] sont propriétaires des lots n° 15 et 39 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé au [Adresse 1] dans le [Localité 5].

Le 19 août 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 7] a fait signifier à M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] un commandement de payer la somme en principal de 2.403,18 euros.

Par courrier recommandé du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 7], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] de lui payer la somme de 3.298,89 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, le SDC de l’ensemble immobilier Le Confortable, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Paul Stein SA, a fait assigner M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil, devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation in solidum ou solidaire à lui payer les sommes de :

—  2.744,06 euros en principal au titre des charges arrêtées au 13 janvier 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  816 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

—  2.000 à titre de dommages et intérêts, l’attitude des requis ayant aggravé la situation du syndicat des copropriétaires,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] demandait en outre le rejet de toute demande de délai de paiement.

A l’audience du 7 octobre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités à étude, M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] justifie de la qualité de copropriétaire de M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] par la production de l’acte de vente de l’appartement situé [Adresse 1] dans le [Localité 5], signé par Me [Y] [G], notaire à [Localité 9], le 31 janvier 2006.

Le contrat de syndic à effet du 11 juillet 2024, expirant le 30 juin 2026, est également versé au débat.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] produit le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 10 juillet 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2022 et 2023 d’une part, et votant d’autre part le budget prévisionnelle de l’exercice 2024 (1er janvier 2024 au 31 décembre 2024).

Il verse aux débat l’attestation de non-recours de cette assemblée générale.

Le SDC de l’ensemble immobilier Le Confortable produit un décompte sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025 indiquant un solde débiteur de 2.744,06 euros au titre des charges de copropriété impayées.

En l’absence de vote du budget prévisionnel à compter du 1er janvier 2025, la créance du SDC de l’ensemble immobilier Le Confortable n’est certaine, liquide et exigible au-delà du 31 décembre 2024. Il convient donc de déduire du montant demandée, la somme de 310,53 euros au titre de provision et des fonds travaux du 1 janvier 2025 au 31 mars 2025. Le montant des charges de copropriété exigible est donc de 2.433,53 euros.

Les relevés individuels de charges correspondant à ces périodes sont produits.

Les frais nécessaires au recouvrement sont justifiés à hauteur de 96 euros s’agissant du commandement de payer (48 euros) et des frais de mise en demeure (48 euros). Pour le surplus, les frais de suivi contentieux et de transmission de dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi.

L’acte de vente confirme le lien matrimonial entre les défendeurs.

M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] seront par conséquent solidairement condamnés à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] les sommes suivantes :

—  96 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 13 janvier 2025,

—  2.433,53 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2024,

— et ce avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 19 août 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Le Confortable situé [Adresse 1] dans le [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Paul Stein SA, les sommes suivantes :

— quatre-vingt-seize euros (96 euros) au titre des frais de recouvrement impayés dus au 1er janvier 2025,

— deux mille quatre cent trente trois euros et cinquante-trois centimes (2.433,53 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2024,

— et ce, avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes, à compter du 19 août 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Paul Stein SA, la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [I] et Mme [X] [Z] épouse [I] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Paul Stein SA, la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE