DU 20 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00020 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OF5Q

Code NAC : 54G

S.A. ERIGERE

C/

S.C.I. DELPHINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ D’EXPERTISE JUDICIAIRE

LE JUGE DES REFERES : Sylvain THONIER juge placé à la Cour d’appel de Versailles, désigné en qualité de juge au tribunal judiciaire de Pontoise par ordonnance en date du 19 décembre 2024

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. ERIGERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10, M^e Emmanuelle MORVAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 211

DÉFENDEUR

S.C.I. DELPHINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie VIDAL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 270, M^e Gaspard LUNDWALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

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Débats tenus à l’audience du : 23 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 20 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 31 juillet 2020, la société ERIGERE a acquis en état futur d’achèvement un immeuble situé [Adresse 4] (95) auprès de la S.C.I. DELPHINE .

La date prévisionnelle d’achèvement des travaux a été fixée au 31 mars 2022, sauf cas de force majeur ou de survenance d’une des causes légitimes de suspension limitativement énumérées dans l’acte de vente.

La livraison de l’immeuble n’a pu intervenir à la date prévue et a dû être repoussée.

La livraison de l’ensemble immobilier n’étant pas intervenue, par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SA ERIGERE a fait assigner en référé d’heure à heure la S.C.I. DELPHINE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Condamner la S.C.I. DELPHINE à achever les travaux de construction de l’immeuble situé [Adresse 8] (95) et à livrer ledit immeuble à la société ERIGERE en exécution de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 31 juillet 2020, sous un délai de trois mois suivant le prononcé de l’ordonnance de référé à intervenir, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois après le prononcé de l’ordonnance,

— Le juge des référés se réserver la compétence de liquider l’astreinte ainsi prononcée,

— Condamner la S.C.I. DELPHINE à payer à la SA ERIGERE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 mai 2025.

La SA ERIGERE formule les demandes suivantes aux termes de ses dernières conclusions afin de voir :

— Condamner la S.C.I. DELPHINE à achever les travaux de construction de l’immeuble situé [Adresse 8] (95) et à livrer ledit immeuble à la société ERIGERE et à fournir la documentation administrative due au jour de la livraison, en exécution de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 31 juillet 2020, sous un délai de trois mois suivant le prononcé de l’ordonnance de référé à intervenir, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois après le prononcé de l’ordonnance,

— Condamner la S.C.I. DELPHINE à produire, avant la livraison à venir, un RFCT provisoire ne faisant apparaître aucune réserve ayant trait à la sécurité,

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant le prononcé de l’ordonnance de référé à intervenir,

— Condamner la S.C.I. DELPHINE à communiquer les documents suivants à la société ERIGERE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance de référé à intervenir :

— l’attestation RT 2012-10% ;

— le diagnostic de performance énergétique de chaque logement ;

— les attestations QUALIGAZ complètes et visées par l’organisme.

— Le juge des référés se réserver la compétence de liquider l’astreinte ainsi prononcée,

— Rejeter les demandes de la S.C.I. DELPHINE

— Condamner la S.C.I. DELPHINE à payer à la SA ERIGERE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, la SA ERIGERE sollicite à titre subsidiaire une expertise visant à déterminer si l’immeuble est en état d’être livré.

Une note en délibéré à produire avant le 3 juin 2025 a été autorisée sur une éventuelle renonciation à la demande de production du DPE. La note en délibéré est intervenue dans le délai autorisé.Aux termes de cette note du 2 juin 2025, la société ERIGERE renonce à sa demande de communication des attestations QUALIGAZ mais maintient sa demande de communication sous astreinte de l’attestation RT 2012-10% ».

La S.C.I. DELPHINE demande quant à elle de voir :

— Dire n’y avoir lieu à référé ;

— Débouter la société ERIGERE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société ERIGERE au paiement de la somme de 27 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société ERIGERE aux dépens.

La S.C.I. DELPHINE dit à l’audience qu’elle n’est pas opposée à une expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’injonction de faire sous astreinte:

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Le trouble manifestement illicite visé par cet article désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il sera rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence.

Selon l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En l’espèce, la SA ERIGERE fonde sa demande d’injonction de livrer l’immeuble situé [Adresse 4] (95) sous astreinte sur l’acte d’acquisition du 31 juillet 2020 et sur la date de livraison initialement prévue au 31 mars 2022, alors qu’il n’est pas contesté que la livraison n’a toujours pas eu lieu à la date de l’audience.

La SA ERIGERE verse aux débats de nombreuses pièces venant justifier sa demande et démontrer sa volonté de réceptionner le bien immobilier en cause, mais considère que celui-ci n’a, jusqu’à ce jour, pas été en état d’être livré et cela sans motif légitime ou cas de force majeur.

A l’appui de ses prétentions, la SA ERIGERE verse notamment aux débats, outre de nombreux courriers d’échange avec le promoteur, plusieurs procès-verbaux de constat dont le dernier est daté du 20 février 2025 ainsi qu’une liste des réserves du 16 mai 2025 illustrée par de nombreuses photographies.

Il ressort en effet du constat du 20 février 2025 que l’ensemble immobilier n’est pas terminé, notamment en l’absence de revêtement au sol sur la parcelle qui laisse apparaitre un espace de terre malgré la rampe d’accès au parking.

Le chantier apparait par ailleurs en grand désordre. S’agissant de la liste des réserves, elle laisse apparaitre de nombreux points qui, par définition, sont interprétés comme impropres à la livraison par l’acquéreur. Il ressort en effet des photographies accompagnant cette liste que l’immeuble est affecté de nombreuses défectuosités empêchant sa livraison.

Toutefois, en réponse, la S.C.I. DELPHINE produit notamment un extrait de conversation constaté par huissier le 16 mai 2025 démontrant qu’à cette date un rendez-vous de livraison était prévu, rendez-vous dont l’objet a été modifié à la demande de la société ERIGERE. La S.C.I. DELPHINE verse également des pièces contredisant les nombreuses défectuosités évoquées plus haut et les qualifie de « finitions mineures ».

Au soutien de sa démonstration, elle verse un procès-verbal de constat du 16 mai 2025 démontrant que le revêtement au sol extérieur est désormais goudronné et que la parcelle dans un moins grand désordre que cela est présenté par le demandeur.

En conséquence, il ressort de ce qui précède qu’il y a bien une contestation sérieuse aux prétentions de la société ERIGERE, les pièces présentées par les parties présentant des réalités différentes, et qu’il appartient au juge du fond de dire si l’immeuble est en état d’être livré et d’apprécier si les retards dans la livraison, qui ne sont ni contestés ni contestables, sont dus à un cas de force majeur ou à la survenance d’une des causes légitimes de suspension limitativement énumérées dans l’acte de vente.

S’agissant des demandes de documents, compte tenu de l’absence de livraison et de date de livraison, il n’appartient pas au juge des référés de juger du retard de communication ni de la conformité des documents qui ont effectivement été remis à l’acquéreur.

Dès lors, il n’y a pas lieu a référé sur les demandes de condamnation sous astreinte formulée par la société ERIGERE.

Sur la demande d’expertise:

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ».

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien ».

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

En l’espèce, les documents déjà évoqués versés aux débats par les demandeurs, attestent la nécessité d’organiser une expertise judiciaire pour établir si l’immeuble est en état d’être livré ainsi que les causes des retards dont pourraient dépendre la solution du litige et les responsabilités encourues.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au stade de l’expertise, aucune des parties n’est considérée comme succombante, il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expertise étant ordonnée pour permettre ultérieurement et éventuellement aux demandeurs d’engager une instance judiciaire, il y a lieu de mettre à leur charge les dépens de la procédure de référé, étant précisé que la présente décision ne revêtant qu’un caractère provisoire, il sera donc loisible au juge du fond éventuellement saisi d’en fixer autrement la charge lorsqu’il statuera sur le sort de l’ensemble des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en injonction sous astreinte formulée par la SA ERIGERE ;

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [L] [G]

Adresse : [Adresse 2]

CP/Ville : [Localité 5]

E-mail : [Courriel 6]

Tél. fixe : 0147572634

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec pour mission de :

— Convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

— Se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;

— Examiner les réserves, désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les dernières conclusions ; les décrire, en indiquer la nature, et l’importance ; en rechercher la ou les causes ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer si l’ouvrage est conforme à son usage et en état d’être livré ;

— Dans l’affirmative, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer la date à laquelle l’ouvrage était conforme à son usage et en état d’être livré ;

— Dans le cas contraire, préciser de façon détaillée les réserves, désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles qui compromettent la livraison de l’ouvrage,

— Exposer ses observations sur la nature des travaux nécessaire à permettre la livraison du bien et propres à remédier aux réserves, désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Recueillir les observations des parties sur les causes et origines du retard de livraison de l’ouvrage et sur l’imputabilité de ces causes ;

— Exposer ses observations sur les causes et origines du retard de livraison alléguées par les parties ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE, et qu’il déposera son rapport dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 3,600 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de 2 mois à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS que dans les 2 mois à compter de sa désignation l’expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de Procédure Civile et qu’à défaut d’une telle indication le montant de la consignation initiale constituera sa rémunération définitive ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la S.A. ERIGERE, sauf meilleur accord des parties ou leur éventuelle récupération dans le cadre d’une instance au fond ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 20 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT