TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 juin 2025 prorogé au 17 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 18 juillet 2025

à Madame [O] [X]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00661 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57PF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [O] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [D] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 septembre 2022 à effet au 1er septembre 2022, l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a consenti à Madame [D] [S] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], le tout moyennant un loyer mensuel de 487,59 euros, outre 107,12 euros de provisions sur charges et 8,22 euros de porte blindée.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 octobre 2024 à Madame [D] [S] pour la somme principale de 1.347,44 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches du Rhône le 11 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 20 janvier 2025, dénoncé le 22 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches du Rhône, l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a fait assigner Madame [D] [S] en référé à l’audience du 24 avril 2025 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement dans le délai imparti,En conséquence, prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Madame [D] [S] desdits lieux, ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,Condamner Madame [D] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 2.866,81 euros, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 10 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de l’assignation,Fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,Condamner Madame [D] [S] au paiement par provision de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,Condamner Madame [D] [S] au paiement de la somme de 200 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [D] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025, l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, représenté par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à hauteur de 4.389,45 euros, décompte arrêté au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Madame [D] [S], bien que citée à étude, n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 20 janvier 2025 a été dénoncée le 22 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 11 octobre 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus,six semaines après un commandement resté infructueux,

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 8, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer la somme de 1.347,44 euros, visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [D] [S] le 23 octobre 2024.

Il est constant que les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été intégralement payées.

Madame [D] [S], qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 23 décembre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 22 avril 2025 que Madame [D] [S] reste devoir la somme de 4.389,45 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Absente des débats, Madame [D] [S] n’élève de fait aucune contestation.

Madame [D] [S] sera donc condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 4.389,45 euros à titre provisionnel arrêté au 22 avril 2025, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [D] [S] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû par Madame [D] [S] à ce titre la somme provisionnelle de 685,03 euros à compter du 24 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [D] [S] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [D] [S] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [D] [S] sera condamnée.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [D] [S] à payer à l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de six cent quatre-vingt-cinq euros et trois cts (685,03 euros) à compter du 24 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [D] [S] à payer à l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE la somme de quatre mille trois cent quatre-vingt-neuf euros et quarante-cinq cts (4.389,45 euros) à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus ;

CONDAMNONS Madame [D] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [D] [S] à payer à l’E.P.I.C HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION