Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 23 septembre 2025, n° 24/06575

TJ Marseille 23 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la SARL RANDAL'S SIM AND ne contestait pas le montant des charges dues, rendant ainsi la créance certaine, liquide et exigible.
Accepté
Frais de recouvrement des charges
La cour a estimé que certains frais étaient justifiés, mais a retranché ceux qui relevaient de la gestion normale de la copropriété.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a constaté que la défaillance de la SARL RANDAL'S SIM AND a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Rejeté
Demande de délais de paiement
La cour a estimé que la SARL RANDAL'S SIM AND n'a pas justifié sa demande et que l'octroi de délais supplémentaires nuirait au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 23 sept. 2025, n° 24/06575
Numéro(s) :	24/06575
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNETFabien BOUSQUET
Cabinet(s) :	ATORI AVOCATS
Parties :	SARL ATORI, S.A.R.L. RANDAL'

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 23 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/06575 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AXD

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 5] (la SELARL C.L.G.)

C/ S.A.R.L. RANDAL’S SIM AND (la SARL ATORI AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 septembre 2025 prorogée au 23 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. COULANGE IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 343 048 038

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RANDAL’S SIM AND

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété.

La SARL RANDAL S SIM AND est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n° 13137 et 13163.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Des mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et par lettre simple lui ont été expédiées en date du 21 juin 2023.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS COULANGE IMMOBILIER, a assigné la SARL RANDAL S SIM AND.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2025, le Syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

— DEBOUTER la SARL RANDAL S SIM AND de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER la SARL RANDAL S SIM AND à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2] :

— La somme en principal de 14 556,41 € au titre des charges de copropriété dues au 5 février 2025 ;

— La somme de 482 € au titre des frais nécessaires ;

— Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023, date de la mise en demeure,

— CONDAMNER la SARL RANDAL S SIM AND à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 2] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER la SARL RANDAL S SIM AND au paiement d’une somme de 1.539 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, la SARL RANDAL’S SIM AND demande au Tribunal de :

Vu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 1343-5 du Code Civil,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de la somme totale de 482 € au titre des frais de relance ;

— ACCORDER les plus larges délais de paiement à la SARL RANDAL’S SIM AND, s’agissant des charges de copropriété dues au 28 mai 2024 ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre de dommages et intérêts ;

— LE DEBOUTER de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, la SARL RANDAL S SIM AND ne conteste pas devoir la somme de 14 556,41 € au titre des charges de copropriété dues au 5 février 2025. Elle sera condamnée à payer cette somme.

La SARL RANDAL S SIM AND ne formule d’objections qu’au sujet des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 482 euros.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais « article 19.2 » d’un montant de 150 euros, qui s’apparentent à des frais de suivi et constitution de dossier, qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration d’une copropriété ; au surplus, le contrat de syndic ne stipule pas de tels frais,

— Les frais de « mise au contentieux » d’un montant de 250 euros.

La SARL RANDAL’S SIM AND reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété dues, de la somme de 82 euros.

La SARL RANDAL’S SIM AND sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 556,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 février 2025 ; et la somme de 82 euros au titre des frais de recouvrement ; avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande de délai de paiement de la SARL RANDAL’S SIM AND

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL RANDAL’S SIM AND sollicite de plus larges délais de paiement aux fins d’apurer l’arriéré de charges. Or, celle-ci ne produit aucune pièce de nature à justifier sa demande ou à prouver sa situation économique.

Il ressort des pièces fournies au débat que la SARL RANDAL’S SIM AND a déjà bénéficié de délais de paiements. Lui octroyer des délais de paiement supplémentaires serait de nature à aggraver la situation du Syndicat des Copropriétaires, et notamment compromettre la réalisation de travaux nécessaires.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délai de paiement formulée par la SARL RANDAL’S SIM AND.

Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil énonce que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’espèce, il apparaît que la SARL RANDAL S SIM AND s’abstient de payer toute charge sauf des paiements très ponctuels et d’un montant sans rapport avec la hauteur de sa dette.

Cette faute dans l’exécution de ses obligations cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui est privé de fonds pour faire face à ses dépenses.

La SARL RANDAL S SIM AND sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL RANDAL’S SIM AND, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SARL RANDAL S SIM AND sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.539 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL RANDAL’S SIM AND à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 14.556,41 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 5 février 2025 ainsi que la somme de 82 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023, date de la mise en demeure,

CONDAMNE la SARL RANDAL’S SIM AND à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par la SARL RANDAL’S SIM AND,

CONDAMNE la SARL RANDAL’S SIM AND aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la SARL RANDAL’S SIM AND à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.539 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE