TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU :

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2025

N° RG 25/00072 – N° Portalis DBW3-W-B7J-537E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. PUM, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Candice THERMOZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [L] né le 27 Décembre 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Arnaud LUCIEN, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE :

Le 15 janvier 1982, les époux [L] ont consenti à la SNC PUM Plastiques & Cie un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 9] d’une durée initiale de neuf ans, régulièrement renouvelé les 27 mars 2001 et 7 mai 2008, aux mêmes clauses et conditions notamment quant à celle de l’entretien et des réparations, à l’exception du montant du loyer qui a été porté à la somme annuelle de 35 000 € HT et hors charges.

La relation contractuelle s’est poursuivie entre les parties à l’expiration du bail du 7 mai 2008 par tacite reconduction.

La SNC PUM Plastiques & Cie a été renommée PUM PLASTIQUES, avant d’être absorbée par la SAS PUM PLASTIQUES, et est désormais dénommée PUM.

À l’occasion de l’entretien de la toiture en 2023 par son prestataire PATRIARCA, celui-ci lui a signalé l’existence d’un affaissement de celle-ci.

Suivant courrier du 16 février 2024, la SAS PUM a informé Monsieur [G] [L] de la mise en place de mesures conservatoires afin que la toiture soit renforcée dans l’attente de l’étude de sa vétusté et a sollicité de sa part la programmation des travaux nécessaires à sa remise en état.

Le 20 février 2024, la SAS PUM a fait dresser un procès-verbal de constat de la toiture et a sollicité du cabinet d’expertise SIKOUTRIS son examen ainsi que celui de la charpente.

Sur les bases des conclusions du rapport d’expertise du 28 juin 2024, la SAS PUM a sollicité, sans succès, de Monsieur [G] [L] la mise en place des actions préconisées par l’expert.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la SAS PUM a fait assigner Monsieur [G] [L] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, autoriser la consignation des loyers et charges sur le compte CARPA de son conseil à compter de l’ordonnance de référé et jusqu’à la résolution des désordres et voir condamner Monsieur [G] [L] au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mai 2025.

À cette date, la SAS PUM, représentée par son conseil à l’audience, réitère ses prétentions telles que développées au terme de ses conclusions auxquelles il convient de se reporter et sollicite voir :

— Ordonner une expertise judiciaire ;

— Autoriser la consignation des loyers et charges sur le compte CARPA de son conseil à compter de l’ordonnance de référé et jusqu’à la résolution des désordres ;

— Condamner Monsieur [G] [L] à lui payer à titre provisionnel la somme de 9350 € HT TVA en supplément ;

— Condamner Monsieur [G] [L] à lui verser la somme de 10 000 € à titre de provision ad litem ;

— Débouter Monsieur [G] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— Condamner Monsieur [G] [L] au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [G] [L], représenté par son conseil, développe ses conclusions en défense auxquelles il sera renvoyé et :

À titre principal, conclut au rejet de la demande d’expertise judiciaire formée par la SAS PUM au motif qu’elle est dénuée de tout motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile et de sa demande tendant à sa condamnation au versement de la somme provisionnelle de 9350 € HT ;

À titre subsidiaire, sollicite voir :

— Dire et juger que la mesure d’expertise ne peut être ordonnée qu’à la charge exclusive de la société requérante, seule intéressée à la mesure ;

— Débouter la SAS PUM de sa demande de consignation des loyers, comme étant sans fondement juridique et disproportionnée ;

— Compléter la mission de l’expert ;

— Condamner la SAS PUM au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur la demande d’expertise judiciaire

Attendu que l’article 145 du Code de procédure civile prévoit « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » ;

Attendu qu’il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité ;

Qu’il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime pour ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procédé préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond ;

Qu’il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui ;

Attendu que dans le cas présent, si le contrat de bail prévoit que « le preneur prend les lieux loués dans leur état au jour d’entrée en jouissance, sans pouvoir faire aucune réclamation au bailleur, pour quelque cause que ce soit » et qu’il « fera, à ses frais exclusifs, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations locatives et d’entretien nécessaires aux lieux loués », il est de jurisprudence constante que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, qui concernent notamment les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, sont à la charge du bailleur ;

Qu’il s’évince à suffisance des pièces versées aux débats que la SAS PUM fait procéder à un entretien régulier de la toiture à l’occasion de visites périodiques de la société PATRIARCA ;

Qu’il est établi que lors de la visite du 5 décembre 2023, la société PATRIARCA a décelé un affaissement de la toiture ;

Que l’existence de désordres affectant la toiture de l’immeuble loué ressort également du rapport d’expertise non contradictoire du cabinet SIKOUTRIS du 28 juin 2024, qui relève l’existence d’une déformation notable de la toiture au niveau de la jonction entre le bâtiment initial et son extension ainsi que l’existence de fissures verticales sur les côtés Est et Ouest du bâtiment ;

Qu’il convient, en conséquence, de faire droit à la demande d’expertise de la société PUM qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile ;

Que conformément au principe légal, cette expertise sera ordonnée aux frais avancés de la SAS PUM ;

Sur la demande de consignation des loyers et la demande provisionnelle

Attendu que l’article 834 du code de procédure civile dispose « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » ;

Que l’article 835 du même code prévoit " le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que la SAS PUM occupe toujours actuellement les locaux loués de sorte qu’elle est redevable d’un loyer en contrepartie de cette occupation ;

Que l’expertise est précisément destinée à établir ou non l’existence des désordres affectant la toiture de l’immeuble et, dans l’affirmative, de déterminer la nature de ces désordres et l’imputabilité de leur réparation ;

Qu’à ce stade de la procédure, il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de consignation des loyers qui n’est pas justifiée ;

Que pour les mêmes raisons, la demande provisionnelle à hauteur de la somme de 9350 € HT se heurte à une contestation sérieuse ne permettant pas d’y faire droit ;

Sur la demande de provision ad litem

Attendu que l’affirmation par la SAS PUM de l’existence d’un trouble manifestement excessif du fait de l’opposition du bailleur à consigner les frais d’expertise judiciaire ne peut justifier l’octroi d’une position ad litem ;

Qu’en effet, l’obligation de réparation et d’indemnisation de Monsieur [G] [L], en sa qualité de bailleur, à l’égard du preneur la société PUM, n’est pas établie de manière sérieusement incontestable ;

Qu’il ne sera pas fait droit à la demande de provision ad litem ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande, à ce stade de la procédure, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

Que la SAS PUM, qui a intérêt à la mesure d’expertise judiciaire, sera condamnée aux entiers dépens;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

ORDONNONS une expertise judiciaire,

COMMETTONS pour y procéder,

Monsieur [B] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 8]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

Avec pour mission de :

? Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, les contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertise … et entendre les parties ainsi que tout sachant,

? Se rendre sur les lieux situés [Adresse 6], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

? Lister les désordres visés dans l’assignation et les pièces qui y sont annexées, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

? Les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

? Déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigation employés,

? Dans l’hypothèse d’un affaissement de la charpente, en déterminer l’origine selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire,

— Indiquer, pour chaque désordre, les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique des ouvrages et, plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— Déterminer si les désordres allégués résultent d’un défaut d’entretien imputable au preneur,

— Donner son avis sur la vétusté de la toiture, de la charpente et de l’immeuble,

— Dire si les installations mises en œuvre par le preneur ont contribué à la réalisation des désordres ou si elle résulte de leur vétusté,

— Indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux éventuellement nécessaires pour y mettre un terme, en chiffrer le coût à l’aide de devis fournis par les parties, et, à défaut, en proposer une évaluation, et en déterminer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— Donner au tribunal tous éléments d’informations techniques et de fait (malfaçons, non-conformités, vices de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond éventuellement saisie de statuer sur les responsabilités et d’en déterminer les proportions applicables,

— Renseigner le tribunal sur les éléments constituant le ou les préjudices qui pourraient être allégués du fait des désordres, des frais avancés par le preneur pour poursuivre son activité puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé, ainsi que le préjudice de jouissance pouvant résulter de la réalisation des travaux de mise en sécurité et de remise en état,

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres ou du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne et aux biens et, dans l’affirmative, décrire ces travaux et autoriser leur réalisation à la diligence de la partie la plus diligente, aux frais de qui il appartiendra,

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections, qu’il s’agisse des travaux de mise en sécurité urgente ou de réfection définitive ainsi que sur les préjudices accessoires que pourrait entraîner la privation ou la limitation de jouissance

— Plus généralement répondre à toute question et tous dires des parties après leur avoir adressé un pré-rapport comportant la détermination et l’évaluation du coût des travaux à réaliser et leur avoir imparti un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour présenter leurs dires ;

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire de Marseille afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sous le contrôle du magistrat chargé du suivi des expertises, l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur laissant 6 semaines pour y répondre éventuellement avant de rendre son rapport définitif ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit en un exemplaire original au greffe de ce Tribunal dans le délai de 8 mois suivant la consignation de la provision, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction de nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties, et en adressera copie aux parties ou à leurs représentants ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de 2 mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera un compte rendu aux parties ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert, après en avoir avisé les parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation supplémentaire ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappeler qu’il ne sera tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le juge chargé du suivi des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, ou d’office ;

DISONS que la SAS PUM devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 5.000 € H.T à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de 3 mois à compter de la présente décision ;

Dans l’hypothèse où la SAS PUM bénéficierait de l’Aide juridictionnelle, elle serait dispensée du paiement de la consignation et les frais seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par la SAS PUM dès que l’expert lui aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

DISONS n’y avoir lieu de faire à la demande de consignation des loyers sollicitée par la SAS PUM ;

DISONS n’y avoir lieu de faire à la demande provisionnelle formée par la SAS PUM ;

DISONS n’y avoir lieu de faire à la demande de provision ad litem ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

CONDAMNONS la SAS PUM aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT