TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 13 Novembre 2025

Enrôlement : N° RG 24/06777 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46LY

AFFAIRE : S.D.C. LE MOULAN 21 BOULEVARD ALPHONSE ALLAIS 13004 MARSEILLE ( la SELARL C.L.G.)

C/ M. [T] [G] (M^e Dominique DI COSTANZO)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 Novembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MOULAN situé 21 boulevard Alphonse Allais 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 810 100 149, dont le siège social est sis 95 rue Borde 13417 MARSEILLE CEDEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [T] [G]

né le 28 juillet 1979 à FES (MAROC), de nationalité française, demeurant et domicilié 506 rue des Rosiers 82170 BESSENS

représenté par Maître Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [G] est propriétaire des lots 76, 89, 265 et 266 au sein de l’immeuble dénommé LE MOULAN situé 21 Boulevard Alphonse Allais – 13014 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic en exercice est le cabinet GESPAC IMMOBILIER.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Monsieur [T] [G] un commandement de payer en date du 27 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MOULAN, sis 21 Boulevard Alphonse Allais 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, a attrait Monsieur [T] [G] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de le condamner au paiement de diverses sommes :

8.098,84 euros au titre des charges de copropriété dues au 17 avril 2024905,65 euros au titre des frais nécessaires2.500 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive 1.626 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépensL’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/06777.

Monsieur [T] [G], régulièrement cité à étude, a constitué avocat.

*

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

REJETER les demandes de Monsieur [T] [G] ;

CONDAMNER Monsieur [T] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires LE MOULAN situé 21 Boulevard Alphonse Allais 13014 Marseille :

— La somme en principal de 11.665,15 € au titre des charges de copropriété dues au 17 février 2025

— La somme de 905,65 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022, date du commandement de payer.

CONDAMNER Monsieur [T] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires LE MOULAN situé 21 Boulevard Alphonse Allais 13014 Marseille la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [T] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires LE MOULAN situé 21 Boulevard Alphonse Allais 13014 Marseille 1.626 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 13 janvier 2025, Monsieur [T] [G] demande au Tribunal de :

Vu la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

A titre principal,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MOULAN situé 21 Boulevard Alphonse Allais – 13014 Marseille de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— ACCORDER à Monsieur [T] [G] un échéancier de 24 mois pour régler les éventuelles condamnations mises à sa charge.

En tout état de cause,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MOULAN situé 21 Boulevard Alphonse Allais – 13014 Marseille à payer à Monsieur [T] [G] la somme de 1.500,00 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance clôture a été rendue le 20 mars 2025, avec fixation de l’audience de plaidoirie au 4 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Il est toutefois constant que l’approbation annuelle des comptes de la copropriété ne porte pas sur les répartitions individuelles de charges et ne constitue pas une approbation des comptes individuels de chacun des copropriétaires, qui peuvent donc les critiquer.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de syndic en cours signé le 04.10.2022Le relevé de propriété des lots n°76, 89, 265 et 266La fiche d’immeubleLe commandement de payer du 27 décembre 2022 portant sur la somme en principal de 2.991,79 euros arrêtée au 3 décembre 2022Le procès-verbal d’assemblée générale du 4 octobre 2022 approuvant les comptes pour les exercices du 01.01.2020 au 31.12.2020 et du 01.01.2021 au 31.12.2021 et votant le budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2022 au 31.12.2022, du 01.01.2023 au 31.12.2023 et du 01.01.2024 au 31.12.2024Le procès-verbal d’assemblée générale du 4 mai 2023, approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 et votant le budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2023 au 31.12.2023, du 01.01.2024 au 31.12.2024, et du 01.01.2025 au 31.12.2025Le procès-verbal d’assemblée générale du 20 novembre 2024, approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023 et votant le budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2024 au 31.12.2024 et du 01.01.2025 au 31.12.2025Le décompte de charges et frais arrêté au 17 février 2025.

Monsieur [T] [G] conteste devoir les charges réclamées au titre de la consommation d’eau à compter du mois de novembre 2022, au motif qu’elles montrent une surconsommation consécutive à un dysfonctionnement du compteur individuel qui lui est attribué. Il met en exergue l’augmentation considérable des charges appelées à ce titre entre 2022 et 2023 et le caractère aléatoire des sommes réclamées.

Les appels de fonds versés aux débats démontrent que les charges réclamées à Monsieur [G] au titre de sa consommation d’eau froide s’élevaient à :

—  662,42 euros pour l’année 2020, soit 55,20 euros par mois ;

—  828,06 euros pour l’année 2021 soit 69 euros par mois ;

—  241,88 euros pour les deux premiers trimestres de l’année 2022, soit 40,31 euros par mois, puis 446,84 euros pour les deux derniers trimestres de l’année 2022 soit 74,47 euros par mois ;

—  2.374,35 euros pour la période du 1/01/2023 au 30/06/2023 soit 395,72 euros par mois, puis 460,26 euros pour la période du 1/07/2023 au 31/12/2023 soit 76,71 euros par mois ;

—  240,25 euros pour le 1er trimestre 2024 soit 80,08 euros par mois, puis 1.921,34 euros pour les 2ème et 3ème trimestre 2024 soit 640,44 euros par mois.

Aucun montant n’a été facturé au titre de la consommation d’eau pour le 4ème trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025.

Ces éléments démontrent l’existence d’une surconsommation d’eau anormale et inhabituelle affichée par le compteur d’eau du lot de Monsieur [G] pour les deux premiers trimestres de l’année 2023, puis de nouveau pour les 2ème et 3ème trimestre 2024. Ils mettent en évidence un dysfonctionnement probable dudit compteur compte tenu du caractère aléatoire des consommations affichées et de leur grande variabilité selon les périodes.

Monsieur [G] produit par ailleurs le courrier d’alerte de la société PROX-HYDRO en date du 14 novembre 2022, qui a alerté le syndic sur l’existence d’une surconsommation constatée sur le compteur d’eau attaché à son logement et sur la nécessité de faire vérifier ses installations privatives. Il justifie avoir fait procéder à cette vérification puisqu’il fournit une attestation émanant d’une entreprise de plomberie en date du 15 décembre 2022, qui indique qu’aucune fuite n’a été constatée sur « toute l’installation après compteur » et évoque un « disfonctionnement du compteur d’eau en place » qui a été « enregistré et à plusieurs reprises (à contrôler par la société compétente) ». Enfin, il produit plusieurs courriels ou courriers adressés par ses soins ou en son nom au syndic, postérieurement à cette recherche de fuite, dans lesquels il le sollicite pour qu’il fasse intervenir de nouveau la société PROX-HYDRO afin d’effectuer des vérifications sur le bon fonctionnement du compteur.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires, auquel incombe la charge de la preuve et qui se prévaut de l’origine privative de la surconsommation d’eau litigieuse en faisant état d’une probable fuite au sein du lot du défendeur, ne produit aucune pièce de nature à le démontrer et à contredire les éléments de preuve fournis par Monsieur [G], qui font au contraire état de l’absence de fuite dans ses parties privatives.

Ainsi, le syndicat se contente de souligner le caractère peu probant de l’attestation de l’entreprise de plomberie produite par le défendeur mais ne produit aucune pièce contraire. Il ne conteste pas ne pas avoir fait vérifier le bon fonctionnement du compteur individuel de Monsieur [G] par la société PROX HYDRO alors qu’il avait bien été sollicité en ce sens par ce dernier. Il ne démontre ni lui avoir répondu, ni avoir refusé de mandater cette entreprise au motif que le compteur individuel de son logement lui serait privatif comme il l’indique dans ses écritures. Il ne justifie pas davantage du caractère privatif de ce compteur dans le cadre de la présente instance puisqu’il ne produit ni le règlement de copropriété ni aucune pièce de nature à établir sa localisation exacte, alors que Monsieur [G] fournit de son côté la lettre d’alerte de la société PROX-HYDRO qui a été adressée au syndic, qui démontre que cette société était bien mandatée par le syndicat des copropriétaires pour le relevé des compteurs individuels. Il n’est donc pas établi que le compteur litigieux, bien qu’individuel, serait privatif à Monsieur [G] et que la vérification de son bon fonctionnement aurait été à sa charge.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les charges réclamées à Monsieur [G] au titre de l’importante surconsommation d’eau survenue en 2023 puis de nouveau en 2024 auraient pour origine une fuite ou un dysfonctionnement en partie privative dont il serait redevable.

Il n’est donc pas établi que ces charges sont bien dues et elles doivent ainsi être retranchées de la somme réclamée à hauteur de :

— la somme de 1.187,27 euros pour la période du 1/01/2023 au 31/03/2023,

— la somme de 1.187,08 euros pour la période du 1/04/2023 au 30/06/2023,

— la somme de 1.921,34 pour la période du 1/04/2024 au 30/06/2024

— la somme de 1.921,34 pour la période du 1/07/2024 au 30/09/2024.

Le surplus des charges réclamées, qui correspond soit à des consommations d’eau pour lesquelles aucune surconsommation anormale n’est démontrée, soit à des charges communes générales indépendantes de la consommation d’eau, est dû.

En conséquence, Monsieur [T] [G] est redevable au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 février 2025, de la somme de 5.448,12 euros (11.665,15 – 1.187,27 – 1.187,08 – 1.921,34 – 1.921,34 = 5.448,12).

S’agissant par ailleurs des frais imputés aux défendeurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles les frais de « contentieux » des 03.12.2022 (250 euros) et 08.06.2023 (480 euros) pour lesquels il n’est démontré aucune diligence particulière.

La demande concernant les honoraires d’huissier facturés le 30 décembre 2022 correspond au commandement de payer en date du 27 décembre 2022, dont le coût n’est toutefois justifié qu’à hauteur de 149,71 euros selon la somme indiquée dans l’acte. Il n’y sera donc fait droit qu’à cette hauteur.

Monsieur [T] [G] sera donc condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.448,12 euros au titre des charges de copropriété des lots n°76, 89, 265 et 266, et la somme de 149,71 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, arrêtés au 17 février 2025, soit la somme totale de 5.597,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2022.

Sur la demande de délai de paiement de Monsieur [T] [G]

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce Monsieur [T] [G] sollicite de plus larges délais de paiement aux fins de s’acquitter des sommes dues. Or, celui-ci ne produit aucune pièce de nature à justifier sa demande ou à prouver une situation économique difficile.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délai et d’échelonnement de paiement formulée par Monsieur [T] [G].

Sur la demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

Au regard de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés, alors qu’il a au surplus été débouté partiellement de sa demande de paiement des charges.

Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [G], qui succombe au moins partiellement, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Le défendeur sera donc condamné au paiement de la somme de 1.626 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MOULAN, sis 21 Boulevard Alphonse Allais 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER, la somme de 5.597,83 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement nécessaires, arrêtés au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022, date du commandement de payer ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MOULAN, sis 21 Boulevard Alphonse Allais 13014 MARSEILLE du surplus de sa demande à ce titre ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [T] [G] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MOULAN, sis 21 Boulevard Alphonse Allais 13014 MARSEILLE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MOULAN sis 21 Boulevard Alphonse Allais 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER, la somme de 1.626 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le treize novembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT