TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à Mme [L] [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03585 – N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 3]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 28 mai 2024, la société anonyme (SA) coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion a consenti à Mme [E] [L] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 2], dans le quatorzième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 514,75 euros, outre 128 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [E] [L] le 18 mars 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.428,29 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logement d’insertion, représentée par l’association Soliha Provence, prise en la personne de son Président, a fait assigner Mme [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamnation au paiement de la provision de 2.927,47 euros au titre des loyers et des charges impayés au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 659,52 euros, indexée selon les modalités du contrat résilié, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance à venir, ainsi qu’aux dépens, outre les frais d’exécution forcée à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 11 septembre 2025, la SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion, représentée par son conseil réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 3.465 euros au 9 septembre 2025.

Comparaissant en personne, Mme [E] [L] reconnaît la dette. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logements d’insertion s’en rapportant sur cette demande.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 24 juin 2025 a été dénoncée le 26 juin 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La SA Coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logement d’insertion justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA Coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logement d’insertion est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 28 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 12 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 2.428,29 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2025.

Mme [E] [L] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [E] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [E] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 659,52 euros, et de condamner Mme [E] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [E] [L] reste devoir, après déduction des frais de procédure (33 + 142,62 + 129,72), la somme de 3.160,41 euros, à la date du 9 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [E] [L] confirme le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.160,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025, date de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, le dernier versement de la locataire intervenant le 2 juin 2025, le versement de l’aide au logement n’étant pas suspendu, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun tenant l’augmentation du montant de la dette depuis la délivrance de l’assignation.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 28 mai 2024 entre la SA coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logement d’insertion d’une part, et Mme [E] [L] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le quatorzième [Localité 4] sont réunies à la date du 30 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logement d’insertion pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [E] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit une somme de six cent cinquante-neuf euros et cinquante-deux centimes (659,52 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 30 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [L] à verser à la SA Coopérative Soliha Méditerranée-Bâtisseurs de logement d’insertion, à titre provisionnel, la somme de trois mille cent soixante euros et quarante et un centimes (3.160,41 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 9 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus ;

CONDAMNE Mme [E] [L] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,