TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 09 Mai 2025

N° RG 24/04028 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NDL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 5] CITY, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CHILL’N'BEER-CASSINI, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Agathe ROBLES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SARL CHILL’N'BEER-CASSINI est titulaire d’un contrat de bail en date du 15 mai 2020 consenti par la SCI MARSEILLE CITY pour une durée de 9 ans à compter du 15 mai 2020 portant sur un local commercial à destination d’activité de restauration et de bar, situé [Adresse 4] et [Adresse 1], moyennant un loyer hors charges et hors taxes de 115 000 € et comportant une clause résolutoire.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI MARSEILLE CITY lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 100 582,62 €, visant la clause résolutoire le 12 juillet 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la SCI MARSEILLE CITY a fait assigner la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI, aux fins d’obtenir:

— la condamnation de la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI à lui payer, par provision, une somme de 127 483,37 € au titre de son arriéré locatif, exigible à compter du 1er septembre 2024, arrêtée au 30 septembre 2024, outre intérêts de retard au taux de 5 % à compter du 12 juillet 2024 ;

— la condamnation, à titre provisionnel, de la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI au paiement de la somme supplémentaire de 12 748,34 € au titre de la majoration de 10 % prévue à l’article 7 du bail ;

— le paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025.

À cette date, la SCI MARSEILLE CITY, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n°5 auxquelles il convient de se référer et sollicite voir :

— condamner la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI, à titre provisionnel à lui payer la somme de 113 591,39 € TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025 ;

— condamner la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 11 359,13 € TTC au titre de la majoration de 10 % prévue à l’article 7 du bail ;

— condamner la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 8511,57 € arrêtée au 31 mai 2025 au titre des intérêts de retard prévu au bail en cause, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues ;

— condamner la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 6720 € au titre du protocole transactionnel du 21 janvier 2025 ;

— dans tous les cas, débouter la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI de toutes ses demandes, fins et conclusions et la condamner à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.

La SARL CHILL’N'BEER-CASSINI, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions n°2 auxquelles il sera renvoyé et demande :

— à titre principal, de juger que la demande de la SCI MARSEILLE CITY se heurte à une contestation sérieuse et, en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

— à titre subsidiaire, le bénéfice de l’octroi d’un délai de paiement de deux ans;

— à titre infiniment subsidiaire, l’échelonnement du règlement de la dette locative selon les modalités compatibles avec sa situation financière actuelle ;

— dans tous les cas, la condamnation de la SCI MARSEILLE CITY à lui payer la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus ;

Que de son côté, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance en mettant à disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail par application de l’article 1719 du Code civil :

Que l’article 1720 du même code dispose que le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives ;

Que l’article 1722 du Code civil dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail résilié de plein droit ; si elle n’est détruite en partie, le preneur peut suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ;

Attendu que par application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Attendu que dans le cas présent, la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI oppose aux demandes de la SCI MARSEILLE CITY les difficultés d’exploitation qu’elle rencontre liées à l’état du local, à une conjoncture commerciale dégradée et à un niveau de loyer particulièrement élevé;

Qu’elle expose que ses difficultés se sont intensifiées le 24 février 2025 suite à un incendie survenu dans les locaux en plein service du midi ;

Qu’elle affirme que le local est affecté de désordres structurels graves et avérés du fait de l’affaissement du plancher de la cave d’une part et de l’état de la toiture des locaux d’autre part, endommagée à la suite d’un incendie survenu le 24 février 2025, alors que des ouvriers mandatés par le bailleur intervenaient sur cette toiture, qui présente de graves non-conformités aux normes de sécurité constatées par les marins pompiers ;

Qu’elle soutient que le local commercial n’a pas été remis en état malgré ses demandes au bailleur au point que son intégrité se trouve compromise de sorte qu’elle est fondée à solliciter une suspension du loyer en application de l’article 1722 du Code civil et a contesté le montant global de la créance de loyer élevée alléguée au regard de la situation économique alarmante de la [Adresse 6] ;

Attendu que le preneur, qui est tenu de payer le prix du bail au terme convenu, ne peut échapper à cette obligation que tout autant qu’il rapporte la preuve que le bailleur n’a pas satisfait à ses propres obligations et que l’inertie de celui-ci a eu pour conséquence d’empêcher totalement un usage des lieux conformes à leur destination telle que définie au bail ;

Qu’en l’occurrence, le procès-verbal de constat du 7 mai 2025 porte exclusivement sur le sous-sol du local, et plus précisément sa cave laquelle est divisée en plusieurs espaces ;

Qu’il ressort de ce constat que la cave, à laquelle on accède par un escalier situé sous une grille, est composée de plusieurs espaces dont certains sont inondés, que son plafond présente des trous et fissures, que les poutres métalliques sont rouillées et que la marche qui permet l’accès vers ce local s’affaisse de même que la grille ;

Que pour autant, la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI ne justifie ni de l’incendie survenu le 24 février 2025, ni de l’intervention des marins pompiers et de leurs constatations relativement à la toiture, ni de ses doléances et plaintes auprès du bailleur quant aux désordres affectant le local loué, ni de ses demandes de réparation ;

Que la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI n’a jamais cessé d’exploiter le local puisqu’elle justifie avoir réalisé pour la période du 5 décembre 2024 au 30 avril 2025 un chiffre d’affaires de 95 909,84 € TTC ;

Qu’il ressort du contrat de bail que celui-ci a été consenti « moyennant un loyer fixe hors-taxes, hors charges et hors fiscalité de 115 000 € » ;

Que bien que le bail ne précise pas la périodicité du montant du loyer, les parties reconnaissent qu’il s’agit d’un montant annuel ;

Que la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI n’a pas contesté les termes du commandement de payer qui lui a été délivré le 12 juillet 2024, et que, bien plus, elle a signé avec bailleur un protocole d’accord transactionnel le 21 janvier 2025 pour apurer sa dette locative, sans que ce protocole ne fasse une quelconque référence aux désordres affectant le local commercial ;

Qu’elle a partiellement respecté le protocole d’accord transactionnel en effectuant un premier règlement de 89 000 € le 21 janvier 2025 et un deuxième virement de 20 000 € le 13 mars 2025, s’abstenant de régler la somme de 57 691,90 € et celle de 6720 € correspondant indemnisation couvrant les frais de contentieux, de procédure, de négociation engagée par le bailleur à l’échéance du 28 février 2025 ;

Attendu que le juge des référés n’est pas compétent pour examiner les contestations portant sur le montant du loyer commercial ;

Que si la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI considère désormais que le montant du loyer commercial est disproportionné au regard de la situation économique du marché local et de l’état du local loué, il lui appartient de saisir le juge du fond de sa contestation ;

Qu’en conséquence, l’obligation du locataire de payer les loyers échus de 112 545,17 €, déduction faite de différents frais qui ne constituent pas des loyers, arrêtés à l’échéance du mois de mai 2025 n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme provisionnelle de 112 545,17 € et charges impayées, arrêtée au 1er mai 2025 ;

Sur les demandes qui découlent du non-paiement des loyers

Attendu que l’article 7 du contrat de bail intitulé « sanction » dispose « tout paiement de loyers et/ou de charges qui ne serait pas effectué valeur premier jour de chaque trimestre civil portera de plein droit intérêt au taux fixe de 5 % annuel, lesquels seront payables avec la somme principale. Il en sera de même en ce qui concerne toute autre somme due par le preneur au Bailleur qui n’est pas payée à sa date d’exigibilité.

À défaut de paiement de toute somme due en vertu des présentes à son échéance et quinze (15) jours après l’envoi au Preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet, valant mise en demeure, une majoration de 10 % des sommes dues sera appliquée de plein droit et cela indépendamment des intérêts de retard prévus au paragraphe ci-dessus, de tous dommages-intérêts et de l’éventuelle mise en jeu de la clause résolutoire » ;

Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée par le juge du fond ;

Attendu que la SCI MARSEILLE CITY sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 11 359,13 € TTC ainsi que la somme de 8511,57 € au titre des intérêts de retard de 5 % par application de l’article 7 du contrat de bail ;

Que la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI conteste l’application des dispositions de l’article 7 du contrat de bail, faisant valoir qu’elles apparaissent manifestement excessives au regard de sa situation concrète et des manquements du bailleur à ses obligations ;

Qu’en l’occurrence, le procès-verbal de constat du 7 mai 2025 démontre sans contestation sérieuse que le preneur ne peut jouir paisiblement, depuis cette date, du sous-sol de l’établissement d’une surface de 143,95 m² figurant au contrat de bail et destiné à usage de réserves ;

Que l’application de l’article 7 du contrat de bail, dont les dispositions s’analysent en une clause pénale, est susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier, au regard des conditions d’exploitation du local commercial et de la situation du bien loué ;

Que son examen relève de la seule compétence du juge du fond qui peut la modérer ;

Que les demandes de la SCI MARSEILLE CITY présentées à ce titre se heurtent à une contestation sérieuse ne permettant pas d’y faire droit ;

Que la somme provisionnelle de 112 545,17 € sera donc majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Attendu que la SCI MARSEILLE CITY sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 6720 € au titre du protocole d’accord transactionnel du 21 janvier 2025 ;

Attendu que le protocole d’accord du 21 janvier 2025 prévoit que l’accord transactionnel a autorité de la chose jugée en dernier ressort, ;

Que dans le cadre de cet accord, les parties ont convenu qu’à défaut d’honorer une seule des échéances de paiement aux dates prévues, la déchéance du terme interviendra de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Qu’elles ont décidé de fixer à la somme de 6720 € l’indemnisation couvrant les frais de contentieux, de procédure et de négociation engagée par le bailleur ;

Qu’il convient de condamner la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme provisionnelle de 6720 € ;

Sur la demande de délai

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Attendu qu’en l’espèce, la SCI MARSEILLE CITY justifie de son chiffre d’affaires de 95 909,84 € du 5 décembre 2024 au 30 avril 2025, soit une moyenne mensuelle de 19 182 € ;

Qu’elle produit la notification d’une saisie administrative à tiers détenteur du 7 mars 2025 pour la somme de 3429,67 € ;

Qu’il est acquis qu’elle doit s’assurer du paiement d’un loyer mensuel de 9583,33 € ;

Qu’au regard de la situation respective des parties, du montant et de la nature de la dette, il convient, en conséquence, de faire droit à la demande de la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI et de la condamner au paiement de la somme de 119 265,17 € en 24 mensualités d’un montant égal, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois ;

Attendu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le solde dû deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi des entiers dépens de référé;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI à payer, à titre provisionnel, à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 112 545,17 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2025 ;

DISONS que la somme provisionnelle de 112 545,17 € portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI à payer, à titre provisionnel, à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 6720 € par application du protocole d’accord du 1er janvier 2025 ;

DÉBOUTONS la SCI MARSEILLE CITY du surplus de toutes ses demandes provisionnelles en paiement ;

ACCORDONS à la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343–5 du Code civil ;

DISONS, en conséquence, que la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI devra payer, à titre provisionnel, à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 119 265,17 € en 24 mensualités d’un égal montant, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois;

DISONS qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ;

CONDAMNONS la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SARL CHILL’N'BEER-CASSINI aux entiers dépens;

REJETONS le surplus de l’intégralité des demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT