N° RG 24/01453 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757U5

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

N° RG 24/01453 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757U5

Minute : 25/00080

JUGEMENT

Du : 06 Février 2025

M. [G] [V]

Mme [Y] [J] épouse [L]

C/

Mme [T] [F]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [V]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e PERARD Tony, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER

Mme [Y] [J] épouse [L]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e PERARD Tony, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 29 septembre 1999, M. [G] [V] et Mme [Y] [J] épouse [L] ont consenti un bail d’habitation à M. [N] [R] et Mme [T] [F], son épouse, sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel le 1er du mois de 533,57 euros et d’une provision pour charges de 22,87 euros.

M. [N] [R] est décédé le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2599,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [T] [F] le 18 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er octobre 2024, M. [G] [V] et Mme [Y] [J] épouse [L] ont assigné Mme [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à son profit en application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des dispositions du Livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants dudit code ;

— condamner la défenderesse au paiement :

de la somme de 3899,64 euros représentant les loyers et les charges impayés au 26 septembre 2024, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; des loyers échus depuis le 1er avril 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 649,94 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; des entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers, du commandement de justifier de l’assurance, de la notification CCAPEX et de l’assignation ainsi que tous les actes postérieurs.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 17 décembre 2024, M. [G] [V] et Mme [Y] [J] épouse [L], assistés de leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 17 décembre 2024, s’élève désormais à 5849,46 euros. M. [G] [V] et Mme [Y] [J] épouse [L] déclarent que le locataire n’a jamais répondu à leurs sollicitations pour effectuer des travaux si nécessaires et qu’ils sont perturbés par ce litige.

Mme [T] [F] reconnaît le principe de la dette. Elle déclare avoir mis en vente sa voiture pour apurer sa dette et que son fils va l’aider financièrement. Elle indique qu’elle perçoit 660 euros par mois et a deux enfants à charge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [V] et Mme [J] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement d’un terme de loyer ou de charges en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, visant un délai de deux mois et un montant supérieur à un terme de loyer ou de charges a été signifié à la locataire le 17 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2599,76 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2024.

Mme [F] ne formule pas de demande de délais de paiement, et n’en remplit en tout état de cause pas les conditions (absence de reprise du paiement du loyer courant).

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] et Mme [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux bailleurs, il convient de condamner Mme [T] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 649,94 euros, du 18 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [V] et Mme [J] versent aux débats un décompte montrant qu’à la date du 17 décembre 2024, Mme [F] leur devait la somme de 5849,46 euros, échéance de décembre incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme, celle facturée au titre de l’échéance de décembre qui n’est pas échue à cette date. En effet, à défaut de précision dans le bail, le terme de loyer et de charges est exigible à terme échu.

Par ailleurs, aux termes de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. Mme [F] et M. [R] étaient mariés, de sorte qu’ils devaient exécuter leurs obligations contractuelles solidairement et les bailleurs peuvent exiger le paiement de l’entièreté de la dette à Mme [F] sans avoir à attraire les héritiers de M. [R].

Mme [F] ne remettant pas en cause le montant de la dette, elle sera condamnée à payer cette somme de 5 199,52 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, tel que demandé.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [V] et Mme [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 1999 entre M. [G] [V] et Mme [Y] [J] épouse [L] (bailleurs), d’une part, et Mme [T] [F] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10] est résilié depuis le 18 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [T] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [T] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 649,94 euros (six cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [F] à payer aux demandeurs la somme de 5199,52 euros (cinq mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 17 décembre 2024, échéance de décembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [T] [F] à payer aux demandeurs la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 1er octobre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge