TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/04523

N° Portalis 352J-W-B7H-CZK7G

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 1]», sis [Adresse 1] et [Adresse 21], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE

[Adresse 2]

[Localité 23]

représenté par Maître Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2390

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 26]

[Adresse 25]

[Localité 24]

non représentée

Décision du 11 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/04523 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZK7G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 26] est propriétaire des lots de copropriété n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 11], n°[Cadastre 12], n°[Cadastre 13], n°[Cadastre 14], n°[Cadastre 15], n°[Cadastre 16], n°[Cadastre 17], n°[Cadastre 18], n°[Cadastre 19] et n°[Adresse 20] constitutifs de locaux commerciaux et de bureaux dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété au sein de la résidence « [Adresse 1] », sis [Adresse 1] et [Adresse 21] à [Localité 22].

Par lettres recommandées avec avis de réception valant mise en demeure en date des 2 mai et 2 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a mis en demeure la SCI [Adresse 26] de payer des charges de copropriété impayées.

Le 1er septembre 2022, une sommation de payer lui a été délivrée pour un montant de 55.386,27 euros

Par exploit de commissaire de justice signifié le 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], a fait assigner la SCI [Adresse 26] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 19 octobre 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI [Adresse 26] au paiement de la somme de 65.722,92 euros au titre des charges impayées, arrêtées au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2022 sur la somme de 18.980,39 € et à compter de l’assignation introductive d’instance pour le surplus;

— condamner la SCI [Adresse 26] au paiement de la somme de 1.410,62 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— ordonner la capitalisation ;

— condamner la SCI [Adresse 26] au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner la SCI [Adresse 26] au paiement de la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la SCI [Adresse 26] au paiement des entiers dépens comprenant les frais de sommation d’un montant de 325,66 €.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation du 27 mars 2023 a été signifiée par remise à personne morale. La SCI [Adresse 26] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée et l’affaire plaidée à l’audience du 19 octobre 2023, puis mise en délibéré au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

En droit, aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que la SCI [Adresse 26] est propriétaire des lots de copropriété n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 11], n°[Cadastre 12], n°[Cadastre 13], n°[Cadastre 14], n°[Cadastre 15], n°[Cadastre 16], n°[Cadastre 17], n°[Cadastre 18], n°[Cadastre 19] et n°[Adresse 20] constitutifs de locaux commerciaux et de bureaux dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété au sein de la résidence « [Adresse 1] », sis [Adresse 1] et [Adresse 21] à [Localité 22].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Un décompte de charges de copropriété du 01/04/2022 au 10/03/2023 pour un montant de 67.133,54 €

— un appel de provisions pour charges n°2 du 01/04/2022 au 30/06/2022 laissant apparaitre un solde à payer de 12.969,13 €

— un appel de provisions pour charges du 01/04/2022 laissant apparaitre un total de 2.671,45 €

— un appel de provisions n°1 du 15/04/2022 laissant apparaitre un total de 7.446,87 €

— un mail du 9 juin 2022 concernant l’achat de trois badges

— une facture SPIE en date du 6 mai 2022 pour un montant de 308 € TTC

— une facture SPIE en date du 18 mai 2022 pour un montant de 388,30 € TTC

— un appel de provisions du 01/07/2022 pour un total de 2.671,45 €

— un appel de provisions n°3 du 01/07/2022 au 30/09/2022 laissant apparaitre un solde 42.802,69 €

— un appel de provisions n°1 du 01/07/2022 pour un total de 4.665,48 €

— une facture SPIE en date du 29 juin 2022 pour un montant de 6.816,04 € TTC

— une facture Chauffage Charles en date du 27 juin 2022 pour un montant de 296,40 € TTC

— un appel de provisions du 01/10/2022 au 31/12/2022 laissant apparaitre un solde 83.171,81 €

— un solde charges de copropriété du 01/01/2021 au 31/12/2021laissant apparaitre un solde de régularisation de – 5.961,92 €,

— un appel de provisions n°1 du 01/01/2023 au 31/03/2023 laissant apparaitre un total de 60.080,10 €

— un appel de provisions du 01/02/2023 pour un total de 2.188,97 €

— un appel de provisions n°3 du 01/03/2023 pour un total de 2.188,97 €

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 18/05/2022

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19/12/2022

— l’attestation de non recours du 16/03/2023 concernant les assemblées générales du 18 mai et 19 décembre 2022,

— le contrat de syndic

— une facture de frais de recouvrement de la société Foncia Paris Rive Droite du 2 mai 2022 pour un montant de 42 €

— une facture de frais de recouvrement de la société Foncia Paris Rive Droite du 2 juin 2022 pour un montant de 33 €

— une facture de frais de recouvrement de la société Foncia Paris Rive Droite du 29 août 2022 pour un montant de 480 €

— une facture de frais de recouvrement de la société Foncia Paris Rive Droite du 10 mars 2023 pour un montant de 480 €

— une facture de la SCP Venezia commissaires de justice du 2 septembre 2022 pour un montant de 325,56 € TTC

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 26], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 65.722,92 euros.

La SCI [Adresse 26] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2022 sur la somme de 18.980.39 € euros et à compter de l’assignation délivrée le 27 mars 2023 pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.410,62 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La somme de 42 euros exposée au titre d’une mise en demeure adressée le 02/05/2022, antérieurement à la signification de l’assignation, ainsi que les frais de relance du 02/06/2022 pour un montant de 33 euros constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires.

Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, la constitution de dossier, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce et ne sauraient être pris en compte au titre des frais nécessaires, quant aux honoraires d’avocat afférents à l’assignation, ils sont compris dans les frais irrépétibles.

Les intérêts de retard ne peuvent pas plus constituer des frais nécessaires.

Les frais de sommation du 02/09/2022 d’un montant de 325,66 euros seront compris dans les dépens.

En conséquence, la SCI [Adresse 26] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 75 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

4 – Sur la demande indemnitaire

En droit, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Civ. 3e 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 26] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 26] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Adresse 26], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de sommation du 02/09/2022 d’un montant de 325,66 euros.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, la SCI [Adresse 26] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

En droit, aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 26] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble soumis au statut de la copropriété au sein de la résidence « [Adresse 1] », sis [Adresse 1] et [Adresse 21] à [Localité 22], représenté par son syndic, la société Foncia Paris Rive Droite, les sommes de:

—  65.722,92 € au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2022 sur la somme de 18.980.39 € euros et à compter de l’assignation délivrée le 27 mars 2023 pour le surplus;

—  75 € au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

—  2.000 € au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble soumis au statut de la copropriété au sein de la résidence « [Adresse 1] », sis [Adresse 1] et [Adresse 21], représenté par son syndic, la société Foncia Paris Rive Droite, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 26] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de sommation du 02/09/2022 d’un montant de 325,66 €;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble soumis au statut de la copropriété au sein de la résidence « [Adresse 1] », sis [Adresse 1] et [Adresse 21] à [Localité 22], représenté par son syndic, la société Foncia Paris Rive Droite, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2024

La Greffière La Présidente