TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 11 JUILLET 2025

Enrôlement : N° RG 23/10741 – N° Portalis DBW3-W-B7H-344B

AFFAIRE : Mme [Z] [G] (la SELARL [S] [O] & ASSOCIES)

C/ S.A.R.L. CALAREAU (Me [K]) ; S.D.C. [Adresse 3]

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 juin 2025 prorogée au 29 juillet 2025 puis anticipée au 11 juillet 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [Z] [G]

née le 14 août 1980 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-Raphaël FERNANDEZ de la SELARL FERNANDEZ GUIBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

S.A.R.L. CALAREAU

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 798 137 063

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître David DRIKES, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice et en qualité de liquidateur de ladite copropriété la S.A.R.L. CALAREAU

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 798 137 063

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [G] est propriétaire par donation du 1er août 2002 du lot n°1 au sein de la copropriété sise [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5] R [Cadastre 1].

Ce lot consiste en une parcelle de terre nue de toute construction d’un mètre sur un mètre sur laquelle était implanté un panneau publicitaire.

La copropriété est composée de deux lots. Le règlement de copropriété a été établi le 11 septembre 2001 par Maître [W] [F].

Selon acte authentique du 29 septembre 2022, la SARL CALAREAU a acquis le lot n°2 consistant en la jouissance exclusive d’une parcelle de terrain et la propriété exclusive des constructions édifiées.

Lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2023, une résolution tendant à la dissolution et à l’annulation du règlement de copropriété, et une résolution tendant à la liquidation de la copropriété ont été adoptées malgré opposition de Madame [Z] [G].

Lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2023, les mêmes résolutions ont été adoptées malgré opposition de Madame [Z] [G].

*

Suivant exploits du 6 octobre 2023, Madame [Z] [G] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la SARL CALAREAU.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2025, Madame [Z] [G] demande au tribunal, sur le fondement des articles 17 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 10 et suivants du décret du 17 mars 1967, de :

— constater que la SARL CALAREAU n’avait pas qualité pour convoquer les assemblées générales et les annuler,

— constater que le vote des résolutions n°1 et 2 est entaché d’un abus de majorité et annuler les procès-verbaux des assemblées générales des 3 et 31 juillet 2023,

— débouter la SARL CALAREAU de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL CALAREAU à payer à Madame [Z] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître FERNANDEZ.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2025, la SARL CALAREAU demande au tribunal de :

— débouter Madame [Z] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— constater que le statut de la copropriété ne s’applique pas à l’immeuble sis [Adresse 4] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5] R [Cadastre 1],

— à titre subsidiaire, prononcer la dissolution de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4],

— condamner Madame [Z] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assigné par remise à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée avant ouverture des débats le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la convocation des assemblées générales

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.

L’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions de l’article 17, les décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d’une réunion.

La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.

En l’espèce, Madame [Z] [G] fait valoir que les assemblées générales du 3 juillet 2023 et du 31 juillet 2023 ont été convoquées par la SARL CALAREAU qui n’en avait pas le pouvoir. Elle indique que la copropriété n’a pas de syndic et n’est donc pas représentée.

La SARL CALAREAU estime que s’agissant d’une copropriété de deux lots, cette dernière n’est pas soumise à l’obligation de soumettre les questions en débat en assemblée générale, une consultation écrite étant suffisante.

Toutefois, les dispositions de l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 sont facultatives et sont mises en oeuvre sur décision des copropriétaires.

Or, en l’espèce, il convient de constater que la SARL CALAREAU a fait le choix de convoquer deux assemblées générales suivant les modalités de droit commun de la loi du 10 juillet 1985.

Dans ces conditions, il ne peut être prétendu a posteriori qu’elle était dispensée du respect des dispositions des articles 7 et suivants du décret du 17 mars 1967 ou 17-1AA de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la convocation des assemblées générales. Par ailleurs, les consultations ne sont susceptibles d’aboutir à une décision qu’à la condition d’obtenir une unanimité.

Par ailleurs, les dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ne dispensent pas les petites copropriétés de désigner un syndic, ni à titre surabondant d’organiser des assemblées générales pour valider les comptes.

En l’état, les convocations aux assemblées générales du 3 et 31 juillet 2023 ayant été réalisées par la SARL CALAREAU qui n’a pas la qualité de syndic sont irrrégulières et il convient d’annuler les deux assemblées générales.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL CALAREAU

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

I. la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.

II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

1° A tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

La SARL CALAREAU estime que les deux lots de la copropriété ne sont pas bâtis et qu’en conséquence, le statut de la copropriété n’est pas susceptible de s’appliquer à cet ensemble immobilier. Elle fait valoir que le droit d’implanter un panneau publicitaire a été définitivement retiré du fait d’une non-conformité du dispositif de publicité constatée par la ville de [Localité 6] sur le fondement de l’article 12-9 du règlement local de publicité qui interdit à tout dispositif de surplomber ou de traverser une toiture.

Toutefois, il est constant qu’il n’est pas nécessaire que l’ensemble des lots soient bâtis pour que le régime de la copropriété s’applique à un ensemble immobilier.

Par ailleurs, la SARL CALAREAU ne démontre pas de l’impossibilité pour Madame [Z] [G] d’installer un panneau publicitaire sur son lot. Elle ne produit pas les arrêtés municipaux et jugements dont elle se prévaut.

En tout état de cause, cette hypothèse ne serait pas de nature à faire disparaître le lot, Madame [Z] [G] étant toujours propriétaire d’un mètre carré de terrain.

La SARL CALAREAU ne peut affirmer que ce lot est dénué de toute consistance alors même que le mètre carré qui le constitue continue à exister matériellement. Madame [Z] [G] n’a pas été expropriée de sa propriété et ne l’a pas vendue à la SARL CALAREAU, seule hypothèse permettant de mettre fin à la copropriété.

Dans ces conditions, il n’y pas lieu de dire que le statut de la copropriété ne s’applique pas à l’immeuble sis [Adresse 4] ni de prononcer la dissolution de la copropriété.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

La SARL CALAREAU succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Raphaël FERNANDEZ.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [G] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SARL CALAREAU à payer la somme de 2.000 € à Madame [Z] [G] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Annule les assemblées générales des 3 et 31 juillet 2023,

Déboute la SARL CALAREAU de ses demandes reconventionnelles tendant à voir déclarer que le statut de la copropriété ne s’applique pas à l’ensemble immobilier de l’immeuble [Adresse 3] et à voir prononcer la dissolution de la copropriété,

Condamne la SARL CALAREAU aux dépens, distraits au profit de Maître Jean-Raphaël FERNANDEZ,

Condamne la SARL CALAREAU à payer à Madame [Z] [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE