TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03916 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAMO

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Juin 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[U] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Mme [U] [T]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS [Localité 8] 626 150 106, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Madame [V] [J], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Avril 2025

Date des débats : 10 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 24 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mai 2023, PARTELIOS HABITAT, [Adresse 12], au capital de 328 224 euros, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 626 150 106 et dont le siège est à [Adresse 11] a donné à bail à Madame [T] [U] un logement sis [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la PARTELIOS habitat a fait délivrer à Madame [T] [U] un commandement de payer la somme en principal de 3051,10 euros au titre des loyers et charges impayés.

La Caisse d’Allocations Familiales du Calvados a été saisie de cette situation d’impayés le 07 décembre 2023.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, PARTELIOS habitat a fait assigner Madame [T] [U] devant le devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans en date du 30 septembre 2024, par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du CALVADOS, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de cet acte, il est demandé au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation du bail signé le 11 mai 2023 par acquisition de la clause résolutoire en date du 25 août 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [U] des lieux sis [Adresse 7], avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner Madame [T] [U] à payer à PARTELIOS Habitat :

* une somme de 2578 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du jugement à intervenir,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’au départ effectif des lieux et la remise de clés,

* une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure Civile, outre les dépens,

*Une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code Civil, pour résistance abusive et injustifiée,

— ordonner l’exécution provisoire

A l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, PARTELIOS Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

PARTELIOS habitat indique que la dette du locataire s’élève au jour de l’audience à la somme totale de 8012,85 euros, et qu’il donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Madame [T] [U] comparaît et sollicite des délais de paiement.

Par conséquent,la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue par jugement contradictoire à l’égard de Madame [T] [U], conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation de bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 de cette dernière dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges locatives aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, précédemment ce délai était de deux mois. Ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire.

En application de l’article 4i de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En vertu de l’article 4p de cette même loi, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Un commandement de payer a été régulièrement délivré, conformément au bail en cause, le 24 juin 2024 et est demeuré infructueux.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi 89°/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du commandement, portait à deux mois le délai pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux en cours.

Aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer.

La locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 25 août 2024

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte en date du 07 avril 2025, il ressort que Madame [T] [U] reste redevable de la somme de 7861,67 euros (8012,85 – 151,18 euros de commandement de payer) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus, paiement de laquelle il convient de la condamner.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (1) le locataire soit en situation de régler sa dette locative (2) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de cette même loi, le juge, lorsqu’il est saisi dans ce sens et que les conditions (supra) sont remplies, peut suspendre l’effet de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

En l’espèce PARTELIOS habitat produit aux débats un relevé de compte arrêté au 7 avril 2025 faisant ressortir une dette locative actualisée de 7861,67 euros.

Lors de l’audience du 10 avril 2025, le locataire a repris le paiement du loyer courant, formule une demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort du diagnostic social et financier réalisé que Mme [T] est divorcée avec trois enfants à charge, qu’elle a connu des difficultés financières, notamment un application de surloyers. Qu’elle est régulièrement en contact avec le CCAS de [Localité 10].

A l’audience, Mme [T] déclare avoir fait un versement entre les mains de l’huissier chargé du dossier d’un montant de 2908,03 euros en date du 5 avril 2025.

Cette somme ne semble pas avoir été comptabilisé sur le décompte du bailleur en date du 7 avril

Il ressort des comptes produits aux débats que Madame [T] bien versé, à plusieurs reprises, des sommes importantes afin de diminuer le débit locatif et propose de régler une somme de 150 euros par mois, outre le paiement du loyer courant.

Le bailleur est d’accord sur les délais et le montant proposé.

Il y a donc lieu de :

— accorder à Madame [T] [U] des délais de paiement et en les autorisant à apurer la dette en 35 versements mensuels égaux et successifs de 150 euros et un 36ème versement de 2611,67 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification,

— suspendre la clause résolutoire stipulée dans le bail, tout en précisant que ce dernier sera résilié de plein droit si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté, même ponctuellement,

Le bail sera alors résilié et le locataire devra quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer, éventuellement indexé, et des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 25 août 2024

Sur la demande fondée sur l’article 1231-6 du Code civil

Celle -ci sera rejetée, faute de prouver un préjudice distinct de celui du non-paiement du loyer.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la PARTELIOS habitat les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non-compris dans les dépens.

Aussi lui sera-t-il alloué la somme de 250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.La charge des dépens sera supportée par Madame [T] [U] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra le coût du commandement de payer et la signification de l’assignation en justice.

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par jugement contradictoire,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 11 mai 2023 portant sur le logement sis [Adresse 7] à compter du 25 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [U] à payer à PARTELIOS habitat la somme de 7861,67euros, à titre de dette principale, selon décompte arrêté au 7 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause de résiliation de plein droit moyennant le paiement par Madame [T] [U] de la somme de 7861,67 euros ;

AUTORISE l’apurement de la dette en 35 versements mensuels égaux et successifs de 150 euros et un 36ème versement de 2611,67 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification ;

PRÉCISE que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté, mais qu’à défaut d’un seul versement à son échéance ou de paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion

EN CAS DE NON- RESPECT DE L’ÉCHÉANCIER CI-DESSUS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 7], au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE, en cas d’expulsion, Madame [T] [U] à verser mensuellement à PARTELIOS habitat une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à l’exclusion de tout autres frais et ce à compter du 25 août 2024 ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution

— Saisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 2]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONDAMNE Madame [T] [U] à payer à PARTELIOS habitat une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION